築40年超の中古マンション購入について

レス32

（トピ主 2 ）

😨

はる

2017年02月24日 21:52

話題

タイトル通りですが、中古マンション購入で迷ってます…
都内23区、文教地区で人気のエリアです。
子供が小さいので、いざという時の為、実家から近いエリア限定で探しております。
これから先、学区も変えたくないですし、賃貸続けるのも大変なので、いろいろと探しておりました。
エリア的にそもそも発見が少なく、戸建や古いマンション、アパート、逆に高級マンションが多く、なかなかぴったりな物件がありませんでした。
この度やっと、良い！と思える物件に出会えました。
ただ、とにかく古いのです…
●室内は配管までフルリノベーション済
●日当たり良い
●防音の床
●複数駅使えて、最寄りは徒歩10分、バスも有り
●100世帯近いため、管理費修繕費も安い。滞納者もほぼ無し
●外観外壁なども古びた感じもない
●常駐の管理人もいる
●管理状態がよく、フラット35でローン組める
●長期修繕計画もあり、計画通りエレベーターや配管などの交換も行なったり耐震の強化もしてある
など、私が聞く限りでは、買いの物件かなと思い、購入に前向きです。
学校も周囲に多く、将来売ったり貸したりもできそうかなと考えてます。
ただ、両親は、古い物件に反対です。
反対意見を聞いていると、私ももちろん素人ですし、不安になってきました。
実際、どうなのでしょう？
検索してると、築30年でも絶対やめた方がいいなどありますし。
物件に詳しい方、実際に中古マンションを購入されて、良かったもしくは後悔しているなど、何でもいいのでご意見聞きたいです！
よろしくお願い致します。

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そうですねぇ

Ｍ

2017年02月26日 23:33

相当立地が良ければ、３０年越えでも大丈夫らしいです。例えば、青山、赤坂、麻布。渋谷区広尾や千代田の番町・・・等々。その辺りの個性的な、ゆとりを演出した（１００平米越え、風呂やトイレが２カ所ずつあるとか）マンションなら、ゆったりした住環境を好む富裕層の需要が有る様です。ただし、古い耐震基準で建てられていることと、住民の平均年齢が高いので、立て替えに難色を示される場合が有ること。修繕積立金が高くつくこと。この３つの点は、デメリットだと思います。横ですが、今後少子高齢化で人口が減るので、今慌てて買わなくても良いのでは？相続絡みで、どんどん売り物件も増えていますし。新たに買うよりも、実家をリフォームして同居するほうが良いかも知れませんよ。

トピ内ID：4681916271

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気に入って住みたいならいいでしょう。

幸ひ住むと人のいふ

2017年02月26日 23:33

ところでひとつだけ。気にならないなら問題ありませんが。資産価値ってあるでしょう？税金を取る都合で減価償却って考え方がありますね。資産価値は保険の計算にも使われる。日本の場合、戦後の持ち家ブームで粗製乱造して基準を作ったから、目安として木造家屋は25年で無価値になる。まあ10年15年でも誰も要らないから更地にってことも多い。欧米みたいに平均90年使うとか、親子三代ぐらい住み続けるなんてことは、現代の日本の家では少ないんですね。鉄筋コンクリートのマンションはどうかというと、耐用年数50年とされています。残り10年となった築40年の時点で「もう欲しがる人もないだろうから」資産価値ゼロという算定になる。まあ、減価償却を段階的に長く割りふろうというオカミの都合なわけですが。実際には立地や状態にもよるはずだから、配管や建材に問題がなければ住むにはいいかもしれません。

トピ内ID：5430692594

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おやめになったほうがいいと思います

🐤

ひよこ

2017年02月26日 23:33

マンションには耐用年数が決められていますので、築４０年超でしたら、数年のうちに建て替えが必要になってくるのではありませんか？買うとしたら、なるべく築年数の新しい物件を探したほうが良いと思います。

トピ内ID：6250028561

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もう一度慎重に検討する

✨

海山

2017年02月26日 23:33

１０年経てば、築５０年になります。賃貸はできても、転売は無理でしょう。１０年くらいは、あっという間に経ってしまいます。今はさしたる難点はないように見えても、ある時点から一気にスラム化する可能性もあります。入居者の高齢化で、管理組合の理事のなり手不足、管理費修繕費の滞納、空き室など心配なことばかりです。管理体制がしっかりしている中古マンションのようですが、マイナス部分にも目配りして慎重に検討されたほうがいいと思います。

トピ内ID：4783431909

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何となく、分かります。

🙂

櫻

2017年02月27日 10:27

white mountain通り近くですよね。主婦ですが、マンション好きで色々と見て回っています。もしかしたら、ご近所です。辞めた方がいいかと思います。確かにリノベで綺麗です。しかし、所詮はリノベ。しかも、5年前の値段をもし良かったら調べてみて下さい。今の高騰はちょっとセーブをかけたいかも。

トピ内ID：6244321714

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情報不足

🐷

ボロ家在住

2017年02月27日 11:28

管理状態に関して、もし書かれた内容だけが主な判断基準なのであれば、情報不足で危険な感じがしました。買いたいからといって良い点ばかりに目をつけていませんか。まず、管理組合の経営状態。資金繰りに余裕があるかどうか、お金がどのように使われているか、責任を持って運営できる理事がいるか、管理会社を使っているのかどうか、などをきちんと調べるべきでしょう。「管理費修繕費が安い」と「常駐管理人」「長期修繕計画が充実」は矛盾します。１００世帯弱で常駐管理人を置くのは、各世帯が１時間に２０円ずつ払っているようなものです。長期修繕計画の際に、修繕費の追加徴収が必要ないのか、また過去はどうなっていたのか、も調べた方が良いでしょう。また建物の階数や構造によっても、修繕費用は異なってくるでしょう。ビル型だと老朽化すると低層よりもコストがかかると思います。また築４０年であれば、近い将来に建て替えの可能性もあるでしょうから、建ぺい率や容積率がどうなっているか、道路整備などで削られる土地がないかなども調べておいた方が良いでしょう。

トピ内ID：0253321790

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あの

🙂

ささ

2017年02月27日 11:28

賃貸じゃなく購入ですか？何年くらい住むつもりでしょうか？建物自体のコンクリートのほころびと、リノベーションした結果と言いつつも細かいベースの部分（間取りや各所のサイズ感、水圧や水質など）を確認してあれば、後はお金の話。長期計画は今までどのように実行されていますか？計画に現在の積み立ては？計画だけ立派でもお金がなければできません。必要なら追加で徴収もありますが戸数割りなので40年選手もあなたも同じ金額です。なので、あと何年住むつもりで、その間であれば大丈夫そうという目論見が必要。新築のように子供が成人するまでって考えで、住居者は親世代が大半でバタバタご不幸が、修繕計画も人が減ればお金が足りなく補てんを徴収されたではちょっと。じゃあと引っ越そうと売りに出しても買い手がつかず二束三文ではリレーにならない。それでも破格で掛け捨て保険のように子供が義務教育を終える位とか、新築を計画するまでのとかならありかなと。

トピ内ID：7984409311

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今後は値引きが横行します

🐱

割安

2017年02月27日 11:28

築４０年は、トピ主さんが２０年住んだら築６０年です。１．その頃、転売は無理です２．資産価値は消滅しています３．住民は現在より高齢化して、空き室が増えてるでしょう４．長期修繕計画が有効に機能してるか疑問です５．住宅ローンを借金しますか。一括払いですか　　賃貸住宅に住んで、好条件の賃貸住宅に住替えていく生活もあり６．旧耐震基準で建設した集合住宅７．住民の平均年齢は何歳ですか都内は、新築マンションでも売れ残る時代です。需要が減少してる。つまり空き室が増える。空き室では建設費を賄えないし、賃貸収入もない。今後は値引きが横行します。今は過渡期。＞将来売ったり貸したりもできそうかなと考えてます無理です。投げ売りするしか無い。＞室内は配管までフルリノベーション済一戸建てなら魅力的です。マンション棟の全体がフルリノベーション済であるなら合格です。最後に「中古マンション購入者の声」をインターネットで検索してください。

トピ内ID：2565446877

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地震

匿名

2017年02月27日 12:15

たぶん同趣旨レスが多数重なると思うが。築40年超だと、設計段階で耐震基準が甘々だった時代で、今後起こるであろう大地震にひとたまりもなく倒壊するのだろう、と。加えて経年劣化。見た目はリノベーションでよく見えるだろうが、骨組みは、さて。

トピ内ID：4953132358

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やめた方が良い

🙂

通りすがり

2017年02月27日 13:01

私も都心のビンテージマンションと呼ばれるような築年数の古い、でも管理の行き届いた物件を検討したことがありました。ゼネコンに勤めていたことのある親戚に相談したら、古い建築基準法で建てられたマンションは止めた方が良いとのことでした。もし買うならせめて阪神大震災以降に建てられた物件（建築基準法が更に厳しくなりました）の方が良いと。

トピ内ID：7678089156

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当たり前だけど

なたね

2017年02月27日 14:53

終の棲家にするつもりではないですよね？お子さんが小さいために実家エリア限定にしてるだけで、20年も住めればラッキー、ということなんですよね？ならばいいんじゃないですか。定年後もローンが残るとか、将来の売却をあてにしている、などではない格安物件（トピ主さんにとって）という扱いであるなら、購入もアリだと思います。ところで「賃貸続けるのも大変」ってどういうことですか。賃貸の支払いすらきついなら人気エリアにこだわらない方がいいと思いますよ。分不相応です。大変ですよ。

トピ内ID：0617630699

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特異物件は、一般論で語れない

😉

検査技師

2017年02月27日 16:06

＞検索してると、築30年でも絶対やめた方がいいなどありますし。一般論です。＞室内は配管までフルリノベーション済こういうのは珍しい「特異物件」と言えるでしょう。細かいところまで、実物や書類を見ないと意見は言えません。自分で判断してください。一般論ですが、あまりわからない人でも「これこれでダメ」という意見は言えますし、尊重した方がいいと思います。しかし、「問題ない」という意見は、なかなか言えるものではないのです。たとえば、健康診断を受けて、一つでも病気を見つければ「病人」と言えます。しかし、100の検査をしてもそれ以外に検査していない病気があるかも知れないので「健康」とは言い切れませんよね。それと同じです。

トピ内ID：8387227259

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辞めた方が無難

🙂

50代

2017年02月27日 17:00

鉄筋（RC）構造の寿命は、メンテナンス状況によって多少長くなっても60年が限界です。その寿命はそれより長くなりません。 40年超前だと旧建築法（81年）での建物ですから、いくら耐震補強していても建物の資産性は低く、安全性も高いと言えません。従って間もなく数年以内に建て替えの話が出てくるは必至です。最近はニュースでもよくやっていますが、住民すべてがオーナーとは限りませんから、建て替え協議が難航して、10年以上掛かるケースも数多いといいます。火中の栗とは都内の老朽化マンションそのものだと思いますので、拾うのは辞めておく方が無難です。

トピ内ID：1522328645

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却下

🙂

戸建派

2017年02月27日 17:00

築40年ですか、鉄筋コンクリートの寿命は短ければ40年との説もあります。当然お調べでしょうけど。会社は60年想定です。まあ、価格と来たるべき建て替え費用をどれだけ準備できるかですけど。年収豊富なら問題ないですが、ローン組むなら考えもんですけど。容積率に余裕があれば、新規購入者で賄えこともないですが。そもそも、マンションで最寄駅徒歩10分て遠すぎ。

トピ内ID：3124700870

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良い物件である証

いちご

2017年02月27日 17:00

今住んでいるところが築40年越えです。長く住んでいるのでそろそろ飽きてきました。もう少し築浅の部屋がいいなと思って探しても、思ったよりがっかりな物件が多いのです。いろいろ情報を読んで行くと、古い物件で埋まっているところは、しっかりと建てられ、良く管理、修繕されて現在に至るという証明だという話です。たしかに。。 10年過ぎたあたりから、その物件の良し悪し分かれてくるとかも。住むところについての考えは、人それぞれだと思うのでなにがベストかはわかりません。ただ、自分が納得していることが全てでしょうね。住む人間が良いと思えば良いのです。

トピ内ID：2984149709

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耐震性

mimi

2017年02月27日 19:08

４０年前となると今ほど耐震性が重要視されてないんじゃないでしょうか。加えて築年数を考えるともし大きな地震があったら影響が出るかもしれません。見た目はなんとでもなりますが、基礎はやり直すことはできないので私なら買わないかな。もし買うとしたらリスクを避ける為にも、現金一括で買いたいです。だって今から３５年のローンを組んだら払い終わる頃には築７５年ですよね？ローン返済を考えると、少々リスクが高い気が… ちなみに我が家は戸建ですが、家を建てる時にたまたま業者と中古マンションの話題になったことがあります。業者が言うには中古マンションを買うなら、将来建て替える時にメリットがある物件を選ぶといいとのことでした。敷地が広くゆったり建っているマンションなら将来、建て替える時に棟や部屋数を増やすことができるので一軒当たりの負担額が減るとのことです。トピ主さんの購入予定のマンションはいかがですか？家は年数が経てば経つほど手を入れる必要が出てきますし古くなればなるほどお金のかかる補修が増えるので、よく考えてと思います。

トピ内ID：7223691893

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築４０年では厳しい

🙂

とるか

2017年02月27日 23:31

フラット３５でローンとなると３０年は住む予定ですよね？耐震工事していても旧耐震の建物にローン組む気にはなれません。また補修業者にもよりますが基本的に築３０年超から１２年おきに大規模補修が必要。今の積立金が安くても耐用年数的に築６０年で建て替えとか考えると大金が要ります。ローン組むと資産にもならないので、修繕自己負担の賃貸と割り切って生活するのも３０年後の補修や建て替えに責任があることを考えると高い買い物と思います。

トピ内ID：9659921875

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有りかもしれない。

🙂

destes

2017年02月27日 23:31

　物件の価格や、あなたの経済状況は分かりませんが　環境的に気に入ってらっしゃるなら、いいと思います。　ただし、あくまでも消耗品として10～15年、子育てのために使うだけと考えるべきです。財産では有りません。古い建物で、建蔽率や容積率に余裕があれば、苦労は伴いますが、建替えも可能。そうでなければ、一定期間住んで転売、売れなければ解体費捻出するため賃貸に回す。どう転んでも、20年後は結構苦労すると思う。

トピ内ID：7169652509

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満足する家を買うにはお金が絶対

🙂

マカロン

2017年02月27日 23:31

予算があるのなら、新築または築浅の物件を買えばいいし、予算がないのなら場所が不便か築年数が古い物件を買うしかありません。親に言われたくらいでそこまで不安になるのでしたら、同じ好条件の新築物件を探してみたらどうですか？現実を知ることでしょう。駅から近く配管までフルリノベーション済で日当たり良し、外観も古そうに見えない物件なんて、中古では珍しいですよ。

トピ内ID：7331122068

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耐震補強は？他にも。

🐶

フムフムだワン！

2017年02月28日 10:31

　タイトルの様に耐震補強は済んでいますか？それと以前コンクリート住宅は寿命50年と何かで見たように思います。（実際はもっと使えるかも）　私がマンション購入するときは耐震強度をクリアしているかどうかと災害が多くなっているので停電等でエレベーターが止まっても大丈夫なように５階以下で探しました。　もし建て替えの話が１０年後に出てきた時、住民の意思統一等は難しくややこしい話になります。　しっかり調べてみて下さい。

トピ内ID：4248716077

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次はどうなるのか

❤

ありさん

2017年02月28日 11:10

両親が古いマンションを二回購入した経験からですが、水道管が痛んでサビが出る、という悩みが二回ともあるようです。自分のところだけリノベーションしても、長いほかの部分からのサビのようです。それから建て替えの話も出る様ですが、なかなか進まないです。よけいな金銭負担も掛かる場合があります。一番大事なのは売りたいと思った時にいくらで売れるのか？買い手が見つかるかという事です。駅前、人気校の学区などの条件ですと良いと思いますが、これからは物件がだぶつくとも言われていますから、売れない時にも大丈夫な計画を立てる事です。

トピ内ID：7818177845

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値段しだい

🙂

たー

2017年02月28日 15:34

タイトル通り、値段しだいです。金額やその他の条件がわからないとなんともいえません。

トピ内ID：7505191416

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トピ主です

🙂

はるトピ主

2017年02月28日 16:41

たくさんのお返事をいただき、ありがとうございます。大変参考になりました。やはり、やめた方がいいとのご意見、詳しい説明をいただき、かなり気持ちが消極的になってます。リスクが大きいのですね。フラット35でローンが組めるということは、ある程度安心なのかと思ってましたが、違うのでしょうか？希望エリアですと、賃貸でもかなりな金額で、もちろん築浅物件には手が出ず、悩んでしまいます… 引き続き、ご意見いただけると嬉しいです！

トピ内ID：5075018332

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建て替えになるかもよ

🙂

ちょっかいだしてみる

2017年02月28日 16:41

長期修繕計画があるとのことですが、50年過ぎれば修繕ではなく建て替え、というプランが出ることが十分予想されます。櫻さんの書いていらっしゃるあたりの物件なら裕福な方が多いので、修繕より建て替えという話になる可能性もあります。 40年超のマンションは資産価値が微妙なので、リセールバリューは期待しない方が良いかと思います。自分たちが住んだ後は取り壊しがありうる、と思って資金計画を立てるべきでしょう。

トピ内ID：8007824619

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耐震設備は？

おっさん3号

2017年02月28日 16:41

築40年だと無いに等しいですね。 >耐震の強化もしてあるとは言え元々の強度がないですから・・・。さらに今後30年以内に70%の確率で発生すると予測される「首都直下型地震」や「東南海地震」の発生も考慮すると住宅購入は、"私なら"控えます。賃貸なら引越で済みますが、持ち家だと身動き取れません。今後、人口が減って殆どの土地価格は下落の一方だと思います。其れもあり今は買いじゃないと思います。

トピ内ID：1061407800

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今後起こるかもしれない大地震のことを考えると

🐱

ニャンコ猫

2017年02月28日 17:35

　私なら購入しません。　約20年前の阪神淡路大震災と、去年の熊本地震を経験しました。　阪神淡路大震災では高速道路が倒壊するなど、直下型地震の怖ろしさを目の当たりにしました。　その後、耐震基準が新しくなりましたが、熊本地震では旧耐震基準のマンションに大きな被害がありました。　熊本市内で倒壊したマンションはニュースに出ていたのでご存知かもしれませんが、ほかにも築30年や40年ほどの古いマンションは、傾くなどの大きな被害が出ています。　ローカルニュースや新聞では住人の方のインタビューなどが紹介されていますが、全国ニュースにはなっていないと思います。　また、熊本市内の3階建てショッピングモール(イオンモールやイトーヨーカドーのような)は、いまだに完全復旧していません。　市民病院でさえ倒壊の危険があるということで、いまだに閉鎖されたままの棟があります。　ちなみに、ニュースに出ていた崩壊寸前の宇土市役所は、築50年です。　首都圏にも直下型地震が来るかもしれません。　東日本大震災のような海溝型と、阪神淡路および熊本のような直下型では、震度が同じでも揺れ方が全然違いますよ。

トピ内ID：7353763453

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別の視点から。

我が家は様子見

2017年02月28日 22:03

お子さんが小さいということですが、騒音の元になる可能性はありませんか？そのマンションの住民の年齢層、調べましたか？年齢層、かなり上なのでは？築４０年の物件だと、かなり音が響く可能性があります。床や壁が薄いと思います。もう売却しましたが、実家があった大規模分譲マンションが、現在、築４０年になります。最上階を新築で購入して住んでいましたが、両隣と下の部屋から、音が聞こえました。子供が元気に走ったり、ママ友母子を頻繁に家に上げて遊ぶというのは、周りに気を遣って難しいと思います。我が家は、母が神経質なこともあり、静かに！静かに！と言われて育ちました。母はマンションの人間関係の煩わしさ、騒音、ゴミ置き場の遠さに嫌気がさし、築２０年を迎える頃に売却しました。築４０年、新築当初から住んでいる方々の完成されたコミュニティに入るのも大変ですよ。年を取ると、柔軟な対応もしてくれなくなるし。「小さい子、可愛いね、賑やかになるね」と、好意的な方ばかりではない事を覚悟の上で、住まないと。オートロック等、防犯面はどうなのですか？都内なら、そういう面も考えないと。

トピ内ID：8605523153

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トピ主です2

🙂

はるトピ主

2017年02月28日 23:38

たくさんのアドバイスをいただき、本当にありがとうございます。情報不足ですみません。物件が2500万円に諸経費、ほぼ頭金で支払い、早く返す予定ですが、管理費修繕費と35年ローンで、月々4万円程です。エリアで同等の物件だと、買うと倍近く、賃貸でも15万円前後なので、15～20年、子育て中に住んで、手放してもいいし、建て替えになれば逆にラッキーで、多少お金かかってもいいやと思っておりました。しかし、考えが甘かったです。いざ売る時、二束三文にでもなればと思っておりましたが、売れすらしない状況が待っていて、負の遺産になる可能性もあるのですね… 目先のことばかり考えず、また、物件が気に入って、確かにいい所ばかり見てました。マイナスポイントもたくさんご指摘いただきありがとうございます。

トピ内ID：5075018332

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どうかなあ

🙂

2017年03月01日 16:34

どなたかも書いていましたが、建物の上から下に通っている共用部立管はどうなんでしょうか。大規模修繕で、交換済みなら良いのですが・・・立管からの水漏れ、けっこう深刻です。防音の床？二重床ではないでしょうしＬ値とか、確かめられていますか？（Ｌ値のことは検索してみて）築４０年以上経過して、修繕積立金も安い？滞納無しは良い話ですが、修繕積立金残高と、それが長期修繕計画に見合っているか将来、追加徴収の可能性は無いのか。そちらの方が大切です。フラット３５の適合物件なのでしょうか。管理よりも、心配なのは耐震性です。建築確認は昭和５６年５月３１日以前では。その場合、機構が定める耐震評価基準に適合している必要があります。敷地や容積率に余裕がありそうでしょうか。それなら、将来、仮に建て替えの話が出た場合、負担無しでできるかも。逆に、既存不適格物件とか、現在のものより小さなものしか建てられないなら、資産価値的には無いも同然です。一般の銀行だと、築４０年超は担保評価が厳しくローンが組めないことが多い。つまり、売るときは容易ではありません。

トピ内ID：9270924476

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元も子もないけど

マサイ

2017年03月01日 16:17

「実家から近いエリア」にこだわらない方がいいと思う…。不動産の世界に「お得物件」は存在しませんよ。値段相応なんです。絶対に。予算が決まっているのならエリアを諦めるか、物件の質を諦めるしかありません。あとはその人の優先順位になりますが。実家は近いに越したことないけどね、私だったら大変な借金を背負ってまでバブル以前に建てられた物件をわざわざ買わないな。しかもカツカツのようだし…。

トピ内ID：7528143573

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