中古マンション購入自主管理

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🙂

ラッキー

2017年04月08日 10:16

話題

初めまして。近々都内に中古マンション購入予定、30代のラッキーと申します。検討している物件が、管理が自主管理となっておりますが、住み込みの管理人さんがいます。管理体制も良好で、フラット35のローンも組めるそう。管理費、積立金は、それぞれ7000円、9000円程度です。マンションの規模は、100世帯ほどで、自主管理ってことはいろいろ大変？と思ったら、不動産屋曰く、管理人さんがいるから普通のマンションと同じだし、理事などは決まった方が長年やっているから大丈夫だとの事です。そこで不思議に思ったのが、住み込みの管理人さんがいて、きちんと管理しているなら、自主管理とは言わないのではないでしょうか？それとも、組合があると、自主管理と表現するのでしょうか？少しモヤモヤしているので、お詳しい方がいらっしゃれば、ぜひお聞きしたいです！

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自主管理とは

☁

くものす

2017年04月09日 20:12

自主管理というのは、管理会社などに委託せずに、管理組合で直接管理している状況のことです。一般に分譲マンションの場合、管理組合は管理に伴う様々な業務を、一括して管理会社に委託し、管理会社が管理人を手配したり、植栽の管理のために造園業者に依頼したり、配水管清掃のために清掃会社に依頼したりしています。自主管理の場合、そういう個別の業務について、管理組合で手配・依頼しているということでしょう。メリットとしては、管理費が圧縮できることや、問題への対応が素早くできることなどがありますが、デメリットとしては修繕積立計画に専門家のアドバイスが入っていない場合があったり、管理組合役員と業者に癒着の可能性があることなどがあるでしょうか。自主管理の場合、管理組合の役員の手腕如何なので、どうしても管理への不安があり、中古市場ではやや人気がないようですね。

トピ内ID：2270369940

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管理会社に依頼しないから自主管理

✨

海山

2017年04月09日 21:19

私の住んでいるマンションも、自主管理です。中古で購入しました。小さなマンションなので、清掃会社から派遣された人が週に3回午前中に来るだけです。管理人はいません。消防点検や大規模修繕なども理事長を中心に実施しています。最初は管理会社に依頼していたようですが、管理費が高額になるので自主管理にしたとのことです。管理会社に依頼すれば楽ですが、管理会社の中にはいい加減な仕事しかしないところもあります。自主管理は、理事長などの役員がしっかりしていないと管理費の使い込みとか修繕されないままとか、問題だらけのマンションになってしまう危険性もあります。いずれにせよ、住人がマンションの総会に出て会計などをしっかりとチェックする必要があります。管理人は、受付や清掃などの決めれた日常業務をするだけです。管理費などの会計にはかかわっていません。理事長などの役員が長年同じ人だと、管理内容に偏りがあったり不正が起きる場合もあり得るので人任せにしないようにしましょう。

トピ内ID：1491211823

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答えはわかりませんが、確かめた方が良いですよ。

💋

アラフィフおばさん

2017年04月10日 10:41

自主管理で、管理人がいる、ということは、管理組合が直接管理人を雇用している、という意味ではないでしょうか。管理組合が管理会社に委託していない、ということなのでは？高い買い物ですし、「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい重要です。組合の理事長さんに直接お会いして、実情を確かめた方が良いと思います。何度かマンションの売買をしておりますが、「自主管理」の物件は、私ははじいてます。納得するまで、書面を出していただいたらいかがですか。良い物件に出会えると良いですね。

トピ内ID：0234596918

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築何年の物件ですか？

ne2kai

2017年04月10日 12:19

築浅物件でない限り、百世帯でその管理費と修繕積立金はかなり安め。しかも住み込みの管理人さんがいるのですよね？大規模修繕の時にかなり追加費用が必要になるのでは？多分「自主管理」ゆえに、管理費や修繕積立金を休めに設定しているのではないかと。実際に住んでいるオーナーが少なくて、投資物件として購入している人が多いのかな…。

トピ内ID：4219892150

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？？？

にゃーん

2017年04月10日 12:19

＞＞理事などは決まった方が長年やっているから大丈夫だ　え？これは、むしろマイナスでしょう。その理事が積立金を使い込んでたって、誰も分からない状態だってことですよ。

トピ内ID：7971248496

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勉強しましょう！

ぴあこ

2017年04月10日 12:19

自主管理とは、管理会社へ管理業務の委託をしないことを指します。委託管理とは、管理会社へ管理業務の委託をすることです。自主管理になると、区分所有者(家を買った人＝賃借人ではない)たちが掃除をしたり、理事会の議事録を作成したり、大規模修繕の計画書を作成するということです。もしかしたら難しい問題だけはどこかのコンサル会社に委託しているかもしれませんが。一方の委託管理というのは管理業者によって掃除がされたり修繕の依頼を行ったりします。理事会の議事録は管理会社が記録してくれることが多いですし、大規模修繕の計画書もきちんと作成して下さいます。委託管理であっても住み込みの管理員さんというのはいますよ。だから管理会社の有無が今回の場合の問題点になります。管理組合は分譲マンションなら必ずあります。自主管理でも委託管理でも関係ありません。管理組合が依頼人となって管理会社に業務委託するか、区分所有者＝組合員が頑張って管理業務を行うかの違いです。自主管理ってお安いですが、面倒な仕事が多いと思いますよ。

トピ内ID：6680322180

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推測です

🙂

おせっかい

2017年04月10日 16:47

60代、男性です。自主管理とは、住人だけの管理組合ということでしょうか。理事が固定されているということは、お金のチェックが外部からなされていないことにつながり、かえって不安です。積立金とは修繕積立金でしょうか。まともな管理組合なら20,000～30,000なので、9,000だと逆に不安です。外壁や屋根の大規模修繕もできません。

トピ内ID：9308882664

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自主管理そのものは悪いわけではない

電気技術者

2017年04月10日 17:38

　トピ主さんの期待に反して詳しくはないですが、＞理事などは決まった方が長年やっているに引っかかります。　同じ人が理事を長くやっていると、業者との癒着といった問題が起きる可能性があります。そのマンションの理事が立派な方々かどうか、そこが重要なポイントと思います。　なかなか難しいのですが、過去の管理組合の運営内容を、根掘り葉掘り聞くのが一番かと思います。

トピ内ID：2510031673

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決まりがあるのかは知りませんが…

🙂

R134

2017年04月11日 11:23

法的な定義等があるのかは知りませんが、管理会社に委託等をしていないから、自主管理というのだと思いますよ。以前、少しだけ不動産関係の仕事をしていましたが、書類等には管理会社に委託している場合は管理会社名を、それ以外の場合は自主管理と記すと、会社から指示を受けていました。自主管理の場合は管理費等が安価に抑えられる、というメリットはありますし、管理会社も必ずしも優良な会社ばかりではありませんが、近年、自主管理の物件では役員等の高齢化、次のなり手がいないということが問題になっているようです。また、そのために管理会社に委託しようとしても、管理費等が上がるため、なかなか居住者の同意を得られないということもあり、管理等がおろそかになることもありますし、売買時の評価も若干違うと思います。管理会社の管理にせよ自主管理にせよ、修繕積立金の残高、大規模修繕計画と過去の修繕実績、修繕実施時の一時金の徴収の有無、耐震診断や工事の実施、地震保険の加入等は確認すべきことだと思います。

トピ内ID：6418286050

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いや

🙂

泥熊

2017年04月11日 12:01

＞理事などは決まった方が長年やっているから大丈夫だとの事です。ここが一番問題だと思いますけどね… 同じ人たちが長年やってると既得権益が発生するし新参者の意見など無視されますまた、問題が起きたときに総辞職とかになってさらに大事になったりしますよ

トピ内ID：6087055824

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自主管理だと、管理組合役員の負荷は大きい

🙂

セイウチ

2017年04月11日 17:01

管理会社に委託しているからこそ、管理組合の役員が管理業務には素人で、かつ、毎年のように入れ替わっても管理組合が運営できているのが現実です。自主管理になると、面倒なことや細かいことも全部自分たちでしなくてはならないため、順番だからというだけの理由で役員になった人や、知識のない人が役員になったらたちまち行き詰まってしまいます。いきおい、詳しい人、やる気のある人に任せた方が安心という事になって、同じ人が何年もやることになるでしょうね。何でもそうですが、そういう人が良い方向に力を発揮すれば安い管理費で良い管理ができるし、悪い方へ向けば癒着とか着服などの問題が起きることになります。それを防ぐためには、他人任せにせず、住人一人一人がマンション管理に当事者意識を持つ事が重要なのですが、言うは易し行うは難しというのが現実です。自分が先頭に立ってこのマンションを良くしていくんだ、位の意気込みがないのであれば、中古の自主管理物件はオススメしません。そのマンションに新築から長く住んでいる人は、物件への愛着がある人が多くいて、そういう人には叶わないことが多いです。

トピ内ID：6293237727

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ビックリ

🐱

ぁ～面倒だ

2017年04月13日 11:54

同じ人間が長年理事長をやってるって、不正の温床じゃん。

トピ内ID：2568699284

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