アパート所有の相続

レス19

（トピ主 4 ）

モカ

2018年05月12日 12:09

話題

地方政令指定都市に実家がアパートを数件持っていて、相続する予定です。建築の際の借入金がかなりありますが、その金額と同額の預金もあります。アパートは同一場所にバラバラと建っていて、分筆すると面倒なことになると言われていて、私が全て相続します。預金は、相続税分、修繕費はもらいますが、残りは妹が相続します。このような状況で、税理士、信託銀行等に依頼せず・遺言を公正役場で作成する・遺産分割、土地の登記・税金の納付等を自分で行うことは、難しいのでしょうか？銀行に勧められるまま、数百万の手数料を払ってでも依頼した方が無難ですか？知識をお持ちの方のアドバイス、経験談などお聞かせいただけると嬉しいです。よろしくお願い致します。

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内容が分かっているなら自分でする

🙂

鶴亀松竹梅

2018年05月13日 10:30

あら５０既婚男性です。　わかっているひとにとっては簡単、そうでなければ難しい、ってところ。現在のアパートの評価額はいくらかわかっていれば、それほど難しいことはないかと思います。　

トピ内ID：3374407793

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自分で相続税を申告した経験者です

🛳

条件あり

2018年05月13日 16:33

私は、税理士も不動産鑑定士も使わずに、自分で相続税申告書を作成して申告しました。しかし、税務調査に引っかかり修正申告しました。自分としては国税庁の「相続税申告の手引き」をよく読んで正しく申告したつもりでしたが、「手引き」は分かりにくく、誤解した個所があったためです。相続税申告は税務調査に引っかかりやすいようです。修正申告で追加納付した税金は税理士費用よりはるかに少なく、私の場合は専門家を使わずに結局得をしました。この経験から申し上げられることは、専門家を使わず自分で相続税申告できる人には条件がありそう、ということです。（1）自分で所得税の確定申告を行っているなど、ある程度の税務知識や経験がある、（2）相続不動産の形状等がややこしくない、の2つの条件です。また、税務調査で修正申告をさせられる可能性は低くない、と覚悟しておく必要もあります。（1）については、国税庁のホームページから「相続税の申告のしかた」をダウンロードして読んでみてください。意味がさっぱり分からないと感じられるなら、自分でやるのは無理と諦めて税理士さんに頼みましょう。（2）は、相続税申告で一番厄介なのが、土地評価額の計算であるためです。私の場合、ややこしい形状の土地は無かったので自分でやりましたが、何面が道路に面しているか、形状はどうかなど、計算に補正要素が多く素人では分かりにくいので、不動産評価だけは不動産鑑定士に頼むという手もあります。トピ主さんにこの2つの条件が当てはまらなければ、税理士や不動産鑑定士に頼まないと相続税申告自体が困難、と思います。不動産の相続登記は、私も司法書士に頼みました。遺言書は親自身がやるもので、子は手出しできません。ただ、相続人が妹さんとお二人だけで、話がついている、ということなら、そういう遺産分割協議書を作成すれば良く、遺言書は必須ではありません。

トピ内ID：6103660399

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税理士に依頼するのが吉

🙂

たま

2018年05月13日 18:06

不動産物件が多い場合、評価の際に様々な要素が絡んできますので、素人対応では損をする可能性大です。税理士さんは、土地や建物の利用状況、土地の形状など、あらゆる評価要素を検討して依頼者に有利になるよう算定してくれます。素人対応での納税額が100だとすると、税理士さんに依頼した場合は、税額と税理士の手数料で100になる感じでしょうか。そして、素人対応の場合、ものすごく煩雑な書類をすべて自分で集めなくてはいけませんし、申告後に税務署から調査が入る可能性も高くなります。そうなると何度も税務署へ呼び出されるようなことになります。税理士さんに頼んでおけば、仮に調査となった場合でも税理士さんが対応してくれます。

トピ内ID：2540928039

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可能

🙂

どんちゃん

2018年05月13日 18:06

どれも可能です。というか、本来自分でやるものなんです。それをやらない理由は「手間がかかる」「時間がかかる」「非常に煩雑」だからです。相続は基本書類がすべてです。相続するための書類(戸籍や不動産登記簿)を集め、書類を書き、役所や銀行に持っていく。簡単そうですが、これがすごく大変なんです。どうしてもというなら、まずご両親の戸籍と相続人全員の戸籍(出生時からの戸籍です、特にご両親は「トピ主姉妹のほか他に子供がいない」証明のために必要となります)を集めてみましょう。次にはご両親の公正証書作りからスタートです。公正証書は公正役場以外では作成できません。予約して、必要書類を確認しましょう。専門職の士業の先生たちはその知識や経験を売って仕事をしています。その知識分の仕事はしてくれます。仕事の対価として報酬は当たり前のことです。私の兄は宅配便で送ればいい30キロ近い荷物を「持てる」と言い張り、3時間かけて自分の手で汗だくで運んで来ました。で、肩と腰を痛めました。「数千円をケチってバカなことした」とぼやきながら通院してました。単純な相続ならまだしも、いろいろとおありのようです。腰痛を起こさないためにも、専門業者へのご依頼をお勧めします。

トピ内ID：8753706202

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どこに住んでますか

🙂

54歳のオッサン

2018年05月13日 20:41

相続する予定というのは、どういう意味でしょうか？既に相続が開始し、被相続人が発生した（つまりは亡くなられた）ということでしょうか。遺言とあるので、まだですよね。地方政令指定都市にあるアパートを相続とありますが、あなたご自身はどこに住んでいますか？同じ市あるいはその周辺？それとも半日以上掛かる場所でしょうか。これから半年弱の間にそこへ数回行くことになります。役所は平日しか開いてないので、お勤めの場合、休暇を取る必要があります。それから妹さんはどこに住んでますか？区市役所、法務局、税務署と言ったところに出かけて、書類を整えて、提出するための証明書類（戸籍謄本など）を集めると言ったことをスムーズに行えるだけの事務能力をお持ちですか。こういったことがクリアできるのであれば、実際可能だと思います。一般的な話で申し訳ありませんが、お役所に提出するための書類一つ作るのが苦手な人がいます。そういう方は専門家に任せることを薦めます。もう10年以上前ですが、父の相続人となり、専門家にお任せしました。もちろん手数料を取られます。私自身は首都圏にいて、両親は九州の政令指定都市です。母は事務能力なしでした。ご参考になれば。アパート数軒を運営するにしても管理会社に依頼でしょうから、その辺りもたいへんですね。

トピ内ID：4346294172

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難しいかなぁ

🙂

うーーーん

2018年05月14日 10:18

遺言の公正証書作成はできると思いますが，残りの2つは相当の基礎知識があり，時間を費やすことができないと難しいと思います。 2年前に父親が亡くなり不動産を数件相続しました。一応法学士で，会社でも法務関係部門が長かったので，自分でやってみようかとも思いましたが無理でした。登記だけなら代書屋に頼まなくても何回か法務局に通えば，懇切丁寧に教えてくれるので，できると思いますが，権利関係がはっきりしていれば直ぐにする必要もありません。不動産や株式は相続評価額が税理士の腕で変動します。そのため税理士は不動産一件あたり，数十ページの資料を作成してくれました。銀行が勧める税理士は，相続総額の1%くらい要求するでしょうが，ネットで探せばもっと安くやってくれる相続専門の税理士がいると思います。今回だけは「餅は餅屋」だと思いました。

トピ内ID：5406574759

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印籠です

神社

2018年05月15日 15:05

税理士に依頼した方が無難です。確かに自己申告は可能です。それは相続する財産が単純な場合です。主様のように物件が幾つもあると、かなり心得のない素人には厄介でしょう。書類を提出しても訂正される場合もありますからね。その訂正も期限内でない場合も考慮しませんちね。訂正があり期限切れの場合、税務署は情け容赦なく追徴しますよ。その点、税理士が証明した証があれば印籠と同じ。税務署は認めます。

トピ内ID：9733923177

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トピ主です。ありがとうございます。

🙂

モカトピ主

2018年05月15日 16:20

レスをくださった皆様。貴重なお時間を割いて相談に乗って下さり、ありがとうございました。体験談に加え、詳しくわかりやすい説明は大変参考になりました。まずは、ご質問にお答えします。・評価額はわかっています。・確定申告は出来ます。・土地の形状は、平面真四角です。・相続はまだ開始していません。・相続に必要な戸籍書類は全部揃っています。・住まいは実家から、それぞれ1時間以内です。・平日に休むことは出来ます。・事務能力は低いでしょうが、質問しまくる能力はあります。ここまで書いたことと、皆様のアドバイスとを照らし合わせると、もしかして出来るかも知れないと思えて来ました…。税理士の方が有利な算定をしてくれるということですが、今持っている評価額は多分専門家の作ったものです。そうするとこの部分もクリアでしょうか？途中までやってダメだったら、税理士に依頼するという手もありますね。ここまでで、おいちょっと待て、というお話しがありましたら引き続きよろしくお願い致します。

トピ内ID：8215912433

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比較

🙂

四角

2018年05月15日 17:00

1　遺言書　被相続人本人が公証人役場に行って自分で手続きをすることは可能です。でも、財産の記載漏れなどで問題になる可能性は０ではないし確か２人だったと思いますが一緒に行って見届ける人が必要です。相続人など関係者はダメなので意外に見つからない。 2　協議書と登記　遺言書が完璧なら協議書は不要だと思います。登記は法務局が丁寧に教えてくれるので時間と手間をかける覚悟があれば問題なくできます。 3　税金　納付はそりゃあ自分でやるものだから誰でもできます。難しいのが申告です。　　　　　　自分でやってる人もいるのでできないとは言えませんが、大失敗事例も知ってます。税理士に依頼することで自分がやるより大幅に税金が下がるかもしれないし待っていたら出来上がるから楽で助かったと思うかもしれません。実際、申告書作って持って行くと提出資料の大量さと記載内容の細かさに頼んで良かったと思ってくださることも多いです。自分でやってみて期限直前にできないからあわてて頼んでも断られるかもしれないから一度申告書一通り取寄せてみてはどうでしょうか。昨今は無料相談会もあるのでそこで報酬の目安を聞いてみてもいいかもしれません。それを確認してから自分でやるか、頼むかを決めたら良いと思います。

トピ内ID：4892781898

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かなり大変ですよ

🐱

ねこねこ

2018年05月16日 11:45

税理士事務所に勤めてますが、賃貸物件付きの相続はかなり複雑ですよ。税金の額も控除によって変わりますし・・プロに任せるのが一番だと思います。

トピ内ID：0799990628

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実際に申告書に記入してみてください

🙂

条件あり

2018年05月16日 18:35

前レスに追記します。たしかに、もしかしたら出来るかもしれません。自分でやれるなら、それで節約できる専門家費用は小さくないので、何とか自分でやってみたい、というお気持ちはよく分かります。私も、現に自分でやって節約できました。自分でやれるかどうかを確実に判断する方法は、前レスに書きました通り、国税庁の「相続税の申告のしかた」を読むことですが、それだけでなく、練習として自分で申告書に記入してみてください。この「申告のしかた」には実際の相続税申告書の記入例まで付いていますので、申告書として何を記入する必要があるのか、申告書の具体的な書き方も分かります。また、相続税の申告書自体も、やはり国税庁のホームページからダウンロードできます。そして、「申告のしかた」の本文と記入例を読みながら、申告書に記入してみるのです。（もちろん、練習は、仮の数字でOKです。）「申告のしかた」を読めば、土地や家屋の評価額はどう計算するのが正しいか、正確に分かります。株式の評価額はどういう日付の株価を使うのかも、正確に分かります。必要な能力は、「質問しまくる」能力でなはなく、「実際に自分でやってみて理解する」能力です。少しぐらいは自信を持てないところがあっても良いですが、一応自分なりに理解できて記入できた、ということなら、実際に自分で出来るかもしれません。「質問しまくる」能力は、「実際に自分でやってみて理解」したことが本当に正しい理解なのかを確認するために、実際の相続時に税務署相手に使いましょう。自分で記入しようとしたが、分からないことだらけで書き込めなかったという場合は、やはり自分でやるのは無理と諦め、税理士さん（料金が高くても相続税専門の税理士さんが良い）に頼りましょう。

トピ内ID：6103660399

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評価額

🙂

うーーーーん

2018年05月17日 11:06

評価額は分かっているとのことですが，評価額にはできるだけ高い方が良い場合，できるだけ低い方が良い場合，中立的な場合があります。担保にして借金をする場合や売却の根拠にする場合は，高い方が良いでしょうが，相続申告の場合，税務署が納得する範囲でできるだけ低い方が良いわけですよね。それを見つけ出すのが税理士の商売のタネで，公平中立な評価額とは話が別です。

トピ内ID：5406574759

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トピ主です

🙂

モカトピ主

2018年05月17日 17:53

その後もレスをありがとうございます。問題は相続税の申告ですね。レスを下さっている方々は、私とは比べ物にならない知的レベルの高い方とお見受けしました。そのような方々からの「難しい」は心に素直に届きます。餅は餅屋、確かにです。それを踏まえて、条件ありさんのアドバイスの「申告書を書いてみる」を今週末に実践しようと思います。実際にやってみることが、自分の能力の有無を判断する近道ということですね。遺言と登記はなんとかなりそうです。相続税の申告を「納付」と言っちゃう素人に、親身に丁寧に教えてくださって、皆様本当にありがとうございました。申告書を書いてみてどうなったかは、また報告致します。

トピ内ID：8215912433

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もう一つだけ

🙂

四角

2018年05月18日 11:14

今の段階で評価額が分かるはずがありません。相続税の評価の基本は相続税評価基本通達に則ったものでありそれは被相続人が亡くなった年を基準にします。現在、相続が発生していないのであれば現在の評価額は参考数値に過ぎません。今年の分も路線価公表がまだなので不動産の評価は敏腕税理士でも確定できません。トピ主さんのコメントを読む限りでは申告をご自身でするのは難しそうだなと思いました。

トピ内ID：4892781898

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できますが

🙂

kono

2018年05月18日 16:20

知識と行動力と学ぶ気持ちがあればできますけど、不慣れなら大変かと思いますよ時間も気力も有り余ってるなら問題ありませんがわたしならこの系統の手続きは見慣れてますので自分でやると思います注意してほしいのが、自分でやると言いながら全部他人に丸投げしようとする人がいて・・役所や税務署、登記所の人に全部教えてもらおうとか甘く考えてるなら、迷惑なのでちゃんとプロに頼むべきです全体の奉仕者は、個人の奉仕者ではありませんから

トピ内ID：5756798419

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トピ主です。

🙂

モカトピ主

2018年05月20日 16:25

国税庁の相続税申告のページを閲覧しました。結果、出来そうにないということがはっきりわかりました。鋭いアドバイスをありがとうございました。今出ている評価額はそのまま使えないことすら知らない人間が、自分で計算出来るわけもなく。税理士さんにお任せすることにします。（奉仕者に迷惑をかけずに済みますし）ここでまた教えて頂きたいのですが・相続に強い税理士を探す術がない場合、銀行から紹介してもらうのがベストですか？ネットは情報が氾濫していて、逆に探せそうにないのです。・税理士の報酬は相続財産総額の1%程度とのことですが、それには借入金は関係して来ますか？借入金があれば相続税も安くなるので、税理士への支払いも下がるということですか？無料相談へ出向くのは何となく気が進まず、また皆様のお知恵をお借り出来ればと思います。どうぞよろしくお願いします。

トピ内ID：8215912433

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青色申告特別控除

🙂

たま

2018年05月21日 12:03

税理士は銀行の紹介ではなく、自分で探すべきです。お住まいの街に看板を出している税理士さん何人かを訪問してみて、フィーリングの合いそうな人を選べばいいのではないでしょうか。そして、税理士さんとは相続の時だけでなく、普段のアパート経営の経理からやってもらっておくべきです。なぜかというと、青色申告特別控除という制度があるためです。これをフルに活用できれば、年間65万円の控除が受けられるます。そして、そのための税理士さんの手数料はおそらく65万円よりも低いものと思われます。現在、個人で経理をやっていて、フルの65万円の控除を受けているとすれば大したものですが、そうでないとすれば、税理士さんの手数料は控除部分で吸収できてしまうのです。前のレスで、素人対応での納税額が100だったとすれば、税理士さんの依頼した場合は納税額と手数料をあわせて100になる感じと書いたのはそういった事情があるからです。そういう、普段から付き合いのある税理士さんがいれば、相続の時も安心していられますよ。いくつもアパートがあるなら、普段から税理士さんともお付き合いしておきなさい。損はしませんよ。そして、おまかせしたら、とことん質問するような能力は発揮しないことです。税理士さんから質問されたことに答えるだけで十分です。

トピ内ID：2540928039

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口コミで探す

🙂

どんちゃん

2018年05月22日 16:01

よくいいますでしょ、「7人ツテを辿るとアメリカ大統領につながる」って。いい税理士さんを知りませんか、とお知り合いに聞いてまわってみてください。知り合いの知り合いの知り合いあたりが知ってるかもしれませんよ。士業って、結構こういう口コミから顧客を広げることが多いんです。誰それさんの紹介で、となると顧客紹介の客ですから出来るだけの力にはなろうと思います。いわば2クチの仕事(トピ主さん＋顧客)ですからね。一見さんでももちろんやりますが、税理士も人である以上その辺はお察しください。登記等司法書士さんに依頼する場合も繋がりがあることが多いですから、上手いことやってくれるでしょう。ご自身のことと言わずに「知り合いが探してるの～」とさらっと聞いてみてください。意外といるもんですよ。うちの子の同級生のお父さんとか、友達の友達の親とかが事務員とか(笑)。

トピ内ID：8753706202

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トピ主です

🙂

モカトピ主

2018年05月24日 15:09

税理士に関するアドバイス、ありがとうございました。青色申告についてはネットでいろいろ調べ始めました。今まで知識がない故、損していたことがいっぱいあったんだろうと思います。「出来ない人」はやはり専門家に任せるのがベストという結論に導いていただきました。たまさんのアドバイス通り、街の税理士さんを訪ねるというのをやってみようと思います。フィーリングが合うって大事ですよね。併せて、どんちゃんさん推奨の口コミの力も借りて。「知り合いが～」を使わせていただきます。親身に相談に乗ってくださった皆様、本当にありがとうございました。普段周りにいない「出来る方々」とお話しが出来て、嬉しかったです。税理士さん探し頑張ります！

トピ内ID：8215912433

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