家の貸し借りやローンについて聞きたいです。

レス17

（トピ主 1 ）

😨

ちみー

2018年07月20日 12:22

話題

結婚して3年になる公務員です。旦那とお付き合いしているときに、結婚したらこの家に住もうと旦那が中古物件を買いました。わたしは将来住む家を一緒に考えたかったので猛反対しましたが、旦那の家族の諸事情によりわたしが折れ、結婚したらその家に入ることに承諾しました。

やはりこの家を好きになれず納得いかないまま結婚して3年が経ちました。そんなとき小姑が離婚をし、その母親（わたしからみたら姑）と子供二人の合わせて4人で暮らす家を探しているようです。上の子がもう小学生ということもあり、転校はさせたくないようですが、この小学校の地区で市営住宅は空いておらず、なかなか4人で暮らせる安い賃貸がありません。
いまわたしたちが住んでいるこの家は同じ小学校の地区なので、この家をあげて私達がこの家を出ていけたらいいのになと考えています。旦那も可能な話ならば賛同すると言ってくれています。
しかしこの家のローンは毎月７万。旦那がもう一軒新しい家をローン組んで買うということは難しいでしょう。だからといってこの家を売ってもシングルマザーと60歳のパートの姑ではローンを組むことも難しいでしょう。ですから、この家の残りのローンをわたしが組み直し、毎月のローン分を小姑と姑からもらう。そしてわたしたちの新しい住まいは旦那がローンを組む。という考えはいかがでしょう？やはり夫婦が別々に別々の家のローンを払うなど、難しい話なのでしょうか？また、そのときは不動産屋を挟んで考えるべきなのでしょうか？そうした場合に考えられる問題も教えていただけるとありがたいです。

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ん？？

ひゅ～ん

2018年07月21日 15:38

>>この家の残りのローンをわたしが組み直しローンを組み直しって、自分が住むのじゃなければ、金融機関はいわゆる「住宅ローン」では貸してくれませんよ。住宅ローンはあくまでも債務者本人が住居として使用することを前提に、政策的に融資条件などがゆるくなってます。　ですので、自己居住物件でなければ、賃貸事業を営むものとみなされ、より金利の高い事業用ローンになります。借りる時には、収益性とか事業継続性、返済能力などを審査され、住宅ローンよりはるかに厳しいですよ。

トピ内ID：6361896608

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身内に貸すのはやめた方がいい

宇治茶

2018年07月21日 15:38

高齢の姑と子供ふたりのシングルマザーの小姑、経済状況はどうですか？トピ主さんが姑や小姑から、万が一の時には厳しく家賃を取り立てる自信がありますか？売却も困難です。不動産取得、ややこしいことはしない方が良い。

トピ内ID：2022948445

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私ならやめときますね。

🙂

カキゴオリ

2018年07月21日 15:38

微妙ですね・・・。まず、今の家はご主人名義ですよね。それをトピ主名義にすると贈与になります。夫婦間の売買って、両方贈与になると税理士から聞いたことあります。つまり、夫→妻　家の贈与妻→夫　代金の贈与税務署や税理士に夫婦間の売買をよくご相談ください。トピ主が夫から購入して、それを義母と義姉一家に賃貸する、ってことになりますかね。普通に賃貸にすると、トピ主はいわゆる「住宅ローン」は組めないですね。投資用になる。でも家族が住むんだから、トピ主の住民票を今のままにしておけば、いいけど、賃貸契約がないってことは、家賃を回収できない時人間関係のストレスが大変だと思います。私なら親族に金銭がらみの住宅提供はやめときます。支払いが滞った時、催促できますか？下手すると、強制退去とか、できますか？私なら、今の家に住みたくないなら、普通に売却するか、賃貸に出します。親族に住まわせるというのは、よほど、経済的に余裕のある方だけだと思います。なお、今のローンが７万といっても、管理費、修理積立、固定資産税は別ですよね。それも上乗せしないと。

トピ内ID：7229323140

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トピ主が買えばいい

🙂

れもんてぃ

2018年07月21日 16:10

トピ主がローンを組んで、新しい家を買えばいいのに。公務員でそこそこ勤続年数があれば、ローンは組めるでしょう。子どもはいますか？これからだとしても、公務員なら産休・育休が取れるので、仕事を辞める必要はありませんよね。新居の名義は100％トピ主にしておけば、将来何があってもトピ主の財産です。元の家のローンは夫が払い続ける。いずれ姑は仕事を辞める時が来るし、要介護になる日も来るでしょう。その頃、義妹の子どもは大きくなって、どんどん学費がかかるようになります。月7万を払い続けることができる保証はありません。夫の方から、もう家賃はもらえそうにないと言い出すかもしれません。だからこそ、その古い家のことは夫家族の問題として、トピ主のローンとは切り離しておいた方がいいと思います。

トピ内ID：6321406984

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いや～難しいね～

ボン

2018年07月21日 16:51

・金融機関でローンを組むためには、不動産屋の重要事項説明書が必須。よって夫婦間でも不動産会社を入れる必要がある。　（目安は３千万の売買で192万）・みなし贈与税の問題がある。夫婦が妥当と思う金額を税務署が妥当と思う保証が無い。（税理士は土地家屋調査士に、土地家屋調査士は不動産屋に聞いてくれという現状。なぜなら、誰がどう判断しても結局は所轄税務署の判断次第。　判断してくれる土地家屋調査士がいたとしても報酬が高い。最悪みなし贈与と判断されれば重税。通常の数倍もあり得る。）・親族間売買の場合は、通常の税控除は使えない。大きくは以上の点から、夫婦間の売買はお薦めできません。私が一番良いと思うのは、・妻が今の家に住みたくないなら、今の家を赤の他人に賃貸して別の所を賃借するか妻が購入する。・義母と義姉はどこかを賃借する。ですね。お金が無い義母と義姉は、不動産屋に「この地区で一番安い家を賃借したい」と言えば良い。トピ主夫妻に親と姉をどうしても助けてあげたいという気持ちがあるなら、現金を貸してあげれば良いのです。親族間の建物賃借はトラブルの元ですよ。家賃が払えないからといって追い出せませんよ夫の手前。教育費には金を使うくせに家賃は払わないという人、結構いるんですよ。赤の他人なら追い出せます。

トピ内ID：2217478319

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無理でしょう

🙂

0002

2018年07月21日 16:10

借り換えはできるかもですが、別の人が住み賃貸するとなると住宅ローンの目的から外れるのでは難しいでしょういずれにしても抵当権者の承諾もいることなので銀行に相談してください

トピ内ID：3357499212

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心配されているように、

🐧

世間様

2018年07月21日 18:44

６０才女性とシングルマザーの2人で、今後も支払いは滞らずにトピ主に返してもらえると考えるのが不思議。心配通りに支払いは中断されますよ。肉親に家を貸すのはやめなさい。お金と同じであげるつもりでないと、関係に亀裂が入ります。

トピ内ID：7149937275

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私ならば…

🙂

都民

2018年07月21日 21:40

＞旦那がもう一軒新しい家をローン組んで買うということは難しいでしょう。二件目は通常の住宅ローン金利では、お金を借りることはできません。ですからご主人ではなく、トピ主名義で新居ローンを組む場合、トピ主が公務員として収入証明ができ、もちろん現在の住宅ローンはご主人のみの名義であれば可能です。現在自宅もご主人の単独名義である必要あります。また家をあげるということは、贈与になります。贈与税が発生しますし、簡単にはいきません。売却したとしても一時所得としてご主人に所得税が発生します。私なら7万円の家賃で姑と小姑に貸します。そして、7万円の家賃を現在の住宅ローン返済に充てます。但し、二件所有なので固定資産税が多くなるので、通常は10万円以上で賃貸にするとは思いますので、家賃としては安いです。ご主人は現在の住宅ローンの支払いは実質的にほぼゼロになるので、あらたな住宅ローンの繰上げ返済が可能だと思います。

トピ内ID：5632499444

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例えばですが

🐶

エス

2018年07月22日 11:31

ローン残高、期間、不動産の価値、家賃相場、あなたの年収・・いろいろな条件が分かりませんので損得はおろか可能かどうかも詳しい人でも説明できないと思います。あくまで共稼ぎをしている前提で一般論での課題を少しだけ書きます。　まず今の自宅の名義は誰ですか。もしご主人名義であればあなたがローンを組んで払うことには課題があります。あなたの名義にしてしまえば可能ですが、贈与や売買かという手順が必要です。手数料や税金も発生します。ご主人名義の家の支払いにあなたがローンを組んでお金を払うと贈与です。もちろん名義を換えないとローンの担保がなくなりますから、あなた名義のローンは難しいでしょう。　現実にあなたがローンを組めるのかは分かりませんが、その場合は今の家の名義とローンはご主人のままにして、新しい家をあなた名義か共同名義にしてローンを払うことの方が現実的だと思いますよ。　義母さま達に貸してローン分を払って貰う方法は可能です。賃貸契約として書類を作る方法もあります。でも家賃相場から大きく離れると贈与と疑われる可能性があります。またどちらにしても最終責任はローンを組んだトピ主さんになりますから、家賃が滞った場合の腹案は考えておいて下さいね。現金にしたくてもすぐに売れないのが不動産の短所です。　新たなローンが無理な場合は不本意でしょうが、貰った家賃にプラスして、あなたたちが気に入った家に賃貸で入る方法も考えてはいかがでしょうか。

トピ内ID：4721011421

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そりゃ

😨

通りすがり

2018年07月22日 11:31

月々７万円の支払いが何年残っているか書かれていませんが… １番の問題は、ローンを組むことが出来ないぐらいの小姑と姑の２人があなたが組んでいるローン見合い分の７万円を払い続けられるのか？でしょう。払えなくなった時にローンを組んでいるあなたが肩代わりする事になりますが…。不動産屋を挟んだところで払えなくなれば追い出すか、あなたが肩代わりするか、になるのでは？２人の住むトコがなくなるか、あなたがお金を払うかになるのは同じではないでしょうか。最初からあなた方夫婦はノータッチの方が無難なのは間違いないけど。そうもいかないのでしょうね。

トピ内ID：7369475845

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というか、多分不可能。

たぬきすぱ

2018年07月22日 13:03

最初の家のローンの借入人の名義は旦那様ですか? ローンは、もちろん住宅ローンですよね。住宅ローンって、事業用途のローンと比べて非常に有利な金利ですけど、それは、借り入れた人が居住する家、っていう大前提だからじゃないのですか? なので、二件の住宅に同時に居住する、という建付けになる、今回のやり方は、2件目については住宅ローンは組めないと思いますけど。新たに住宅を購入するために、現在のローンの借入人名義を夫さんからトピ主様に変更できるのか、銀行(ですか?)に確認してみたら?　住宅ローンの借り換えも、原則は原初ローンの借入人名義で実行するものだと思いますけど。それから、もっと大前提として、お母さんや、シンママとなる義姉さんに、返済能力はあるのですか? そりゃ、最初のうちこそ、きっと滞りなく、お金をいれてくれるでしょうよ。でも、そもそも市営住宅に入ろうとしているような収入レベルの方に、毎月少なくない金額を捻出し続けることができるのですか? そのうち、「身内だし、そもそも、私たちを助けてくれてあたりまえじゃん。」なんて考えだしたら、お金払ってくれなくなると思いますよ。

トピ内ID：0876056843

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難しいと思いますし、止めておいた方が…

🙂

ロス

2018年07月22日 13:03

住宅ローンは、購入する不動産を担保にして融資をしてくれるものですよね。今の家のローンを組み直すには、家自体の名義がトピ主さんになっていなければ融資はしてくれないでしょうし、夫から妻への名義変更は贈与と見なされ、税率の高い贈与税が賦課される可能性もあります。また、ローン契約の場合、金融機関はリスク回避のために名義人変更は認めないという一文を入れている場合が殆どです。まあ、公務員は社会的信用があるので、金融機関もお金を貸してくれると思いますから可能性がゼロではないと思いますが、まずは金融機関と税務署に相談することが先決だと思います。でも、夫婦がそれぞれに高額のローンを抱えるのは危険だと思いますよ。妊娠・出産も当然視野に入ってくると思いますが、子どもや産後の状態によっては、必ずしもトピ主さんが今と同じように働き続けれるとは限りませんよね。姑・小姑からローン分程度の家賃を取るといっても、所詮は親族間の貸し借りですから、当然甘えも出てくると思います。義姉が思ったような収入が得られないとか、姑が年齢を重ねて働けなくなった時など、払って貰えなくなる可能性は高いと思います。気に入らない家だからこれ幸いと思う部分はあると思いますが、まずは自分達夫婦のライフプランをよく話し合わなければならないのではありませんか。そして、姑はともかく、義姉にはやはり自立した生活を送ってもらうことが一番だと思います。最低でも、自分の収入で自分と子どもの生活は賄ってもらう。ご主人が何がしかの援助をするとしても、それはあくまでも母親に対する援助だと、そのけじめをはっきりしておかないと、何かと義姉に当てにされる生活になってしまう気がしますよ。

トピ内ID：3464350174

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考えが甘すぎです

花

2018年07月22日 15:53

ローンの事も、きちんと認識すべきです。義家族には、違う学区で市営住宅を探してもらうのがベストです。戸建だなんて、分不相応。戸建は光熱費もかかるし、家計が破綻します。どうしても同じ学区が良いなら、２ＬＤＫ位の狭くて古いアパートを探しましょう。主さん達が援助したいなら、定期的にお米を買って持って行く、子供達に文房具を買い与える、時々外食に連れて行ってあげるという程度です。これ以上の援助は、自分達の首を絞めることになります。

トピ内ID：6628071237

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絶対にやめた方が良いですよ

空

2018年07月22日 17:36

ローンが組めない＝払えないということです。今の時代銀行はお金を貸したくてしょうがない。それなのに借りられないということは、返済の見込みがないんです。だいたい住むところの見込みもないのに、離婚する小姑。姑と小姑に家を乗っ取られて、ローンと固定資産税を払わさせられる。７万を催促して、鬼嫁扱いされるのがオチです。結婚前からトピ主さんは折れていますよ。お金があると思われて、この先何もかも払わされることになりませんか？もっと自分を大切に！

トピ内ID：0183147714

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やめとき

⛄

もりー

2018年07月23日 16:37

ローンがなくて新しい家を頭金3割あるならいいけど家が気に入らないという理由だけでローン組めないような人に分不相応な家を与えたら無心癖がついて養う羽目になりますよ市営が空いてなくて狭い住宅でもお金ないなら狭くても我慢させる市営があくまでね彼らには分相応の生活させなきゃ困ったらトピ主夫婦に無心すればいいという癖をつけてしまう。だから、絶対にその提案は口のしてはダメ家が気に入らないというならさっさとローン返すことを考えて中古住宅なら定年後にキャッシュでマンションに住みかえるプランを考え (もちろん老後資金も考える) お金を貯めておく(姑義姉の援助に取られないよう注意ね) もちろんその時古い家は売払い新居資金にする今あなた方が新しい家に住み替えると言ったらトピ主夫婦はお金があると思われてタカられますよたとえ古い家を賃貸にしろローンにしろ姑たちから家賃をもらおうと思っても踏み倒されるのがオチ固定資産税が払えないなどいって要求がくる古い家を不動産屋に売ったとして新しい家に住み変えたら姑たちは自分たちは住む家ないのにトピ主たちはズルいといって妬まれるまたは、二世帯住居にしてくれ一時的に空き部屋に住ませてくれとなって新居で同居になる可能性だってある。絶対にやめておいたほうがいいただでも公務員はお金あると思われるのに姑や義姉に家を提供するのはどんな形でもやってはダメです。そして今は住み替えるタイミングじゃないです (お金のない人の前で羽振りのいい真似はしないことたとえあなた方にとって二重ローンで生活苦でも姑や義姉には贅沢な暮らしとみえるから要注意です)

トピ内ID：1766630512

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分けて考える

🙂

50代半ば

2018年07月24日 15:57

トピ主は、新しく家を買い換えたい。姑が家を探しているが、小姑の子供の学区を変えない場所に住みたい。姑と小姑の離婚が絡んだように見えるのですが、全く切り離すべきです。新しく家を買い換えることを実現するなら、今の家を売却が一番です。購入時より値が下がれば、損するし、上がれば売り得です。そして新たに住宅ローンを組んで、気入った家を購入することがシンプルです。妙に身内と金銭の貸し借りや恩の売り買いは、人間関係の変化によってトラブルの元。諸行無常ですから、別問題が起きて、きっとあとで後悔すると思います。小姑に離婚などによって、トピ主の眠っていた願望に火がついた感じですが、家の問題と親戚の問題は、分けて考えるべきです。相手は渡りに舟ですが、相手に妙な期待をさせるでけでも、罪作りですから…。

トピ内ID：3368147732

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そうですよね！！

😣

ちみートピ主

2018年07月30日 14:18

やっぱり難しいし将来なにがあるかわからないのにやめたほうがいい話ですよね。もう少しお互いが無難に過ごせる方法を考えていきたいと思います。

トピ内ID：1919509375

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