遺産相続に関して事前に鑑定する必要ある？

レス21

（トピ主 1 ）

🐧

ssみかん

2019年07月17日 10:33

話題

父が他界し一人残された老母も脳梗塞をおこし、何とか命は取留め今介護施設でお世話になっています。
その母に万一のことがあると、其々家庭のある私と妹が相続人になるのですが、遺産は全てお金に換算して二分割しようと二人で決めています。実家の土地と古い家屋、そして、お金です。元気だった頃の母も了承済みです。
ところが、妹がその土地(敷地内に農地も少しある)家屋を今のうちに不動産鑑定士だか司法書士だかに鑑定してもらったり、土地にどの様な線引きをすべきか教えて貰おう、と言い出しました。
私は母が亡くなってからでも相続上の手続きは充分できると思っています。
また、母が長生きするかもしれないので今の鑑定と実際相続が発生する時の鑑定は世の中等の事情で違ってきてしまうのではとも思います。
このような経費は割勘ときめていますので、高い鑑定料を２度も支払いたくありません。

姉妹で何でも二等分すると決めているのに、親が亡くなる前に更に不動産の鑑定や相続の事をしかるべきところに相談する必要は有るのでしょうか？

トピ内ID：5424470918

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無駄ですね

🙂

メーテル

2019年07月17日 14:20

存命中のお母さまが不動産を売却すると決めるのなら、今やってもおかしくはないですけど、遺産として相続することを前提に話をしているなら、今やってもほとんど意味ないです。どうしてもしたいっていうなら妹さんのお金でやって貰えればいいんだと思いますよ。今から金勘定してどれだけの価値があるか？ってことを知りたいんだと思います。ただ、、土地と家屋ってどうするんですか？土地を線引きしたとしても家屋は線引き出来ませんよ。土地ごと売りに出す、売却額が決まって家屋解体費用差し引いて土地を売却するなどいろいろ方法はありますけど、そんなものは「その時が来たら」やればいいだけの話です。書いておられるように「二度手間、二重経費」です。問題は、敷地にある農地ですけど登記地目上、農地になっていますか？雑地で農地のように（家庭菜園程度）使っているだけですか？農地だとしたら第三者には売却出来ません（出来なくはないが・・）。農地は基本的には相続なのです。農地（となっている）の場所の地目をまず確認すること、本当に農地の場、敷地の一部とのことなので地目変更はおそらく可能だと思いますから司法書士に相談するのが手始めだろうと思います。土地家屋鑑定士とか今は必要ないし、（家屋は解体される想定ならば）全売却するんだったらそれでも鑑定士は必要ないと思いますけどね。不動産屋と話しをすればいいのです。鑑定士が必要だと感じたら不動産屋が自前で手配しますから。

トピ内ID：8683310069

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妹に鑑定料を出してもらう

レンのん

2019年07月17日 14:53

妹さん、お金が必要なんじゃないでしょうか？親がなくなる前から準備するのも悪くはないと思いますがどちらにしても、妹が言い出したことですから高額の鑑定料を支払ってもらったらいいと思います

トピ内ID：7664461479

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意味が分からないのですが

🙂

みえこ

2019年07月17日 14:53

＞土地にどの様な線引きをすべきかの意味が分かりません。線引きって何ですか？土地をそのまま相続するならともかく、すべてお金に換えて半分にするなら、相続額は、土地を売ったその時に簡単に算出できますよね？ ○円で売るつもりが売れなかったので△円に値下げした、とかなら、相続額が変わってくるので、申告に手間取るかもしれませんが、今鑑定しても同じことですよね。妹さん、いくらもらえるか、胸算用しておきたいのでしょうか？

トピ内ID：0586226092

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事前検討を強くお勧め

🙂

esezou

2019年07月17日 15:29

経験しました。相続税が如何ほどになるか、その仮計算を事前に調べ対策されることを強くお勧めします。トピ主と妹さんにお子さんがいるなら相続対策は効果的です。土地家屋で億とかになるなら絶対やったほうがいいです。私は（事後に）自分でやりました。計算に１ヶ月丸々費やしました。専門家でなくとも検討計算は可能ですが、相当ややこしいので、専門家に依頼するなら、「相続で土地家屋に精通」していないと専門家すら誤る事があります。まずは、相続、課税あたりでざっくり検索し計算されることをお勧めします。存命中（だけ）に出来ることが幾らでもありますよ。

トピ内ID：4320182657

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事前鑑定はしない方がいい

🐧

絹子

2019年07月17日 15:29

まるで、親の遺産を当てにして、今後の人生設計を考えるというのでしょうか？合理的に考える人たちで、姉妹が二等分するという考え方はいいと思いますが、お母さんが生存中は、お母さんが住む家や、お母さんのお金である分はお母さんの自由です。お母さんが病気なら、お母さんが施設か病院で快適生活させたあげることに使うべきです。遺産がある親は難しい人が多いので、なるべく頼らないで生きていくこと、が幸せの近道と思うべきでは？

トピ内ID：8142033976

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土地の値段は時勢によって変動しますが

たろすけ

2019年07月17日 15:29

ネックは、農地でしょうね。敷地内の、畑、程度であれば問題ないでしょうが、トピさんが「農地」と書かれていますので、家庭菜園規模ではないと推察します。地目も「農地」であれば、宅地転用するには農地転用の手続きが必要です。売却して二等分、すべてを一気に処分できれば、文字通り二等分ですが宅地はすぐに売却できたとしても、農地が残ってしまったら、維持・管理が必要です。また、宅地とする場合には、公道に接道していなければならず、農地部分だけ残した場合に公道に接続できないなら、宅地の土地を分筆して、農地部分が接道するようにしなければなりません。宅地の土地に立っている建物も解体するにはお金が必要です。妹さんが、「線引き」とおっしゃっているので、上記のような推察をしました。農地転用は行政書士、地目変更は土地家屋調査士、という流れです。また、敷地の境界の確認は不動産鑑定士、ですかね。土地の価格の査定のことを言っているのではないと思いますよ。いずれにせよ、お母さんの名義のものですから、相続した際に、下調べしておいて動けるようになりますが。

トピ内ID：9823701989

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必要ないし意味がない

🐷

はむ

2019年07月17日 16:19

トピ主さんの言う通り状況で値段が変わりますし、そもそも鑑定結果と、実際の売価は異なります。実際売りに出すと人気度合いで高くも安くもなります。その時期に購入希望者がいるかどうか運命の巡り合わせがものを言います。相場を知るには近隣の物件情報を見ればいいし、売るときに不動産屋に相談して売価を決めてもいいわけです。宝石や骨董品とは違って、高いお金を払って鑑定しても意味はないのです。調べてみると「トラブル回避のために生前に遺産について明確にしたほうがいい」という教えを説く人がいるようですが、妹さんにその真意を聞いてみてはどうですか。

トピ内ID：8552960104

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お父さんの時は？

☀

通りすがり

2019年07月17日 16:52

お父さんの相続はどうだったのでしょう？トピ主達は相続放棄でお母さんのみとか？お母さんは色々控除があるから相続税対策はいいかも知れませんが、トピ主と妹さん2人なら4200万控除でしょ。ざっくり相続がどれくらいあるか、相続税対策を考えておかないといけないのでは？

トピ内ID：8847149527

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高額になりそうなら、事前にわかっていた方が…

❤

気まま暮らし

2019年07月17日 17:06

遺産相続で、税金の対象になる場合、数千万円くらいの遺産なら、事前に色々対策しても、大した差ではないそうですが、数億円の遺産だと、数千万円の違いが出るそうですよ家屋を手放すか、維持できるかに関わるくらい大きいですから、当然、わかっておいた方が良いかと？

トピ内ID：2509558938

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こんな例も

さおり

2019年07月17日 17:18

母ですが、脳梗塞を起こして施設に入ってから10年以上長生きして亡くなったのは100歳でした。比較的軽かったのですが、火を使って欲しくなかったし、風呂も心配だし、そもそも本人が施設に入りたいと希望したからです。何度か危機も経験、胃瘻をして、管につながれての老いの終末でした。書かれている「母が長生きするかもしれないので」は事実ともなり得ます。みながみながとも言えずこればかりは・・・長い施設生活は父の遺産をだいぶ使いました。

トピ内ID：6966430476

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夫が土地家屋調査士です

🐱

茶トラ11キロ

2019年07月18日 14:54

農地についてです。我が家の周りは農家ばかりで、敷地の周りに畑を作っているうちばかりです。この畑が、家が建っている土地の一部であれば、宅地です。家が建っている土地とは違う地番であれば、農地（地目は畑）です。地番と言うのは住所のことではなく、法務局に登記してある土地の番号のことです。その畑が宅地の中に含まれているか、別の土地なのかは、固定資産税の課税証明を見れば分かります。毎年５月ごろに実家のある役所から届いているはずです。探してみて下さい。妹さんがどういう意味で「土地にどの様な線引きをすべきか」と言ったのかが分かりませんが、私だとつい「線引き＝分筆？」と思います。分筆には土地の広さにもよりますがかなりお金がかかるので、売って現金化するのならやめたほうがいいよ。とアドバイスすると思います。事前に財産の洗い出しや、家屋の取り壊しの見積もりや、農地なら農地をどうするか等を調べ話し合っておくほうが相続がスムーズに進みます。今、お客さんに頼まれてきゅうり畑の一部を宅地にするために分筆測量しています。実はこの方から、去年も自宅の前の枝豆畑の一部を農地から宅地にして欲しいといわれ、測量・分筆・転用申請を請け負いましたが、却下されました。農地を宅地に転用するのは、いろいろな制約があります。これについては土地家屋調査士が詳しいので、畑が農地だったら土地家屋調査士に相談に行ってください。うちの事務所なら相談料は無料です。１０月１日の「法の日」に前後に無料の相談会も開かれますので、急ぐのでなければ無料相談会を利用して下さい。

トピ内ID：3338201067

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だいたいわかればいいんでしょう？

🙂

調べてみて

2019年07月18日 14:54

妹さんは線引きしないと分けられないと思ってらっしゃるでしょう？持ち分2分の一という記載になるだけですよ。おおまかな価格は路線価や近隣の同等の家の売り出し価格を見れば相場がわかります。

トピ内ID：1494290189

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再レスします

🐱

茶トラ11キロ

2019年07月18日 17:06

前のレスを上げた後、夫の同業者がうちの事務所に来たので、レスを読んでもらいました。それで気がついたのですが、レスに「遺産は全てお金に換算して」と書いてありますよね。私が最初読んだ時に、これを「遺産はずべてお金に換金して（売って現金にして）」と読み込んだんですね。売らずにお金に換算する、そして線引きする、ということですか？彼女（女性、以前登記を受ける立場の法務局に勤めていた、現在は土地家屋調査士、私の大学の後輩）は、「土地にどの様な線引きをすべきか。」は、分筆のことをさしているのかも、と言っていました。登記官としても、土地家屋調査士としてもキャリアのある彼女は、「専門家が使う言葉と、仕事を依頼してくるお客さんの言葉が一致しないことがある。お客さんが、「相続・相続」と言っていても話をよく聞いてみると「生前贈与」のことだったりするから。話をよく聞かないとトラブルになるよね。」と言いました。土地の線引きとは、分筆のことですか？分筆して（分筆しただけなら、二筆ともお母さんの所有）お母さんの死後、一筆ずつ所有権移転する、ということですか？

トピ内ID：3338201067

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売るのですよね？　なぜ分筆？

🙂

ochapi

2019年07月18日 17:30

現金は単純に割ればいいとして、土地（宅地＋農地？）＋宅地については、売る前に線引き（って、分筆？）する意味が分かりません。広すぎて一括で売るのは難しいというレベルなのでしょうか？お母様が介護施設から自宅に戻る予定がないのであれば、現時点で売り払ってしまって現金化しておく手もあるでしょう。多くの場合、土地を売るには時間がかかりますし、相続税を支払うことを考えると現金になっている方が遙かに話は簡単になります。

トピ内ID：9376680462

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取らぬ狸の皮算用

🐶

怪しいに一票

2019年07月18日 22:51

ま、憶測ですが、妹さんはもうお母さんが長くないと見込んで遺産を当てにした何らかのプランを立てている可能性が高いです。ちなみに、今の段階で鑑定しても意味ないです。特に、土地家屋は二極化が進んでいて地方都市の住宅地はどんどん値下がり、都心部や高級住宅地の超優良物件は値上がりしています。どちらを保有していても、それがもう来年に相続発生などと言うタイミングでなければ査定は意味ないし、無料査定なんてのは顧客を食いつかせるために高い金額を呈示するけれど、いざ売るとなるとどーんと半値近く査定が下がるのも当たり前。遺すものが家しかないという状況なら「何もしない」に一票です。妹さんが強引なら査定費用は全額負担してもらえば良いですが「実際に売るとき、大きな価格差が出ても法廷相続で分けることに同意しなければ査定結果そのものを受け入れない」と釘を刺しておきましょう。それより・・・お母様が寝たきりで長期間介護施設で暮らすと生きている間に土地家屋を換金して施設の費用に当てないといけなくなりますが、そのあたりの事は話し合っていますか？成年後見人の任命とか厄介な手続きが必要なので、心配するならむしろ生前に起きることが先なんですけどねぇ。老老介護中のおじさんより。

トピ内ID：6084152771

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鑑定を検討したい妹さんの考えとは

😀

知らないよりは

2019年07月19日 10:29

妹さんは、相続対象の財産を金額換算において半分にする場合に、考慮して置きたい事項、不動産の税金や所有で掛かる費用、不動産の現金化に伴う売却方法やそもそも売却可能なのかなど、諸々の知識を得て置きたいのだと思いました。だって、何んの知識もなくて、その時になったら気持ちにも余裕がないだろうと思われるし、慌てて意に即さない結果にしてしまうことをも心配しているのでしょう。今段階で実施することは無駄ではありません。状況は変わるのは承知の上であり、将来において変わった事象を修正すれば済むのですから。事前の知識や準備は決して無駄ではなく意味あることだと考えます。例えば、不動産と金融資産が金額評価で丁度100対100とした場合に。姉が不動産を、妹が金融資産をそれぞれ相続しても良いのです。また、不動産も金融資産も半分にして相続しても良いのです。でも不動産の場合は、農地も含めて平等に半分にするのか、宅地だけと宅地と農地で分けるのか違います。それは、その後の売却可否や売却金額にも影響するでしょう。まとめて売却出来た場合は、権利持ち分によるのではなく売却金額を半分にすることの考慮など考えることにもなります。鑑定などをきっかけにして、相続自体の事前の認識合わせや取り決めの考えが共有できるでしょう。そこから派生する様々な疑問も新たに得られると思います。

トピ内ID：7407293811

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遺産分割はもめますねえ

ゆう

2019年07月19日 10:52

パッと見思いついた問題は二つで、一つは、遺産総額が相続税の対象になるかどうかですね。控除を大きく超えるならどのくらい相続税がかかるのか把握するのは意味がありますし、超えそうかどうかのラインにある場合も意味があるでしょう。二つ目は、土地の価値をどう分配するかですね。相続税上の土地家屋の資産価値って意外と（というかすごい）高いですが、実際そんな価格で売れることはないように思います（というか、売れるかどうかすら分からない）。その場合、土地をどのように分配するかはかなり揉めるでしょうね。これは、事前に鑑定しても意味がないように思います。ということで、鑑定するかは資産総額次第かなと思いました。

トピ内ID：3552338370

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既に遺産分割以前でもめそうですねえ

😀

寒天

2019年07月19日 15:46

妹さんは、"鑑定"だけではなくて、専門家に現状の不動産にて相続や分割の仕方、有利な売却方法、問題や注意点など様々なアドバイスを今のうちに貰おうと言っているのだと思います。具体的な話をするために"鑑定"があると分かりやすいと考えたのかも知れません。鑑定なしでも、相談ができるようなところがあるか、探してみればどうでしょう。トピ主さんは、妹さんの意図していることが理解出来ないのか、単に気に食わないから反発しているのか、出費があるのが嫌なのか、既に遺産分割以前でもめそうです。いざその時になったら大変な事態になりそう、おおもめ。今のうちによく話し合って、お互いの考えを落ち着いて理解しようと努めることが必要なもめごとの初期の段階のようです。

トピ内ID：4893257794

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有難う御座いました

🐧

ssみかんトピ主

2019年07月30日 21:30

皆様、貴重なご意見を沢山有難う御座いました。参考にさせていただきました。母が元気な時に私達姉妹と3人で母が遺す物の全てを書き出し、その時が来たらその時点の事情に合わせ公平に分けよう、と約束してあります。お金と土地家屋の価値は大体同じくらいの額になるだろうと思っています。そしてそれほどの資産家ではありません。私は日本、妹はアメリカで暮らしているのでそこも悩み処です。大方の皆様のご意見でやはり今から鑑定して貰うのは無駄ということを改めて確認できました。その事は妹にも伝え、どうしても気になるのなら自費で行うよう言い添えました。敷地内の農地に関して手続きが煩雑なんだろうなと想像はしていましたが、やはりそうなのですね。できれば私が実家を受け継ぎたいとも思いますが、住み慣れた都会から地方に戻るのも考えてしまいます。残念ですが、結局業者に売ってしまってお金にして二等分することになるのでしょうか。今はとにかく施設にいる母に少しでも長生きしてもらうために私は可能な限り面会に行っています。

トピ内ID：5424470918

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２度目レスです

🙂

メーテル

2019年07月31日 11:43

トピレス読んで。。。妹さんがなぜ今の段階で土地家屋の資産価値を鑑定士に依頼したいかの本当の理由が何なのか？依然不明のままですが（そこの理由をはっきり聞かないと意味がない）、お母さんの預貯金やら（やっているなら株など）といった金融資産は二等分にはすぐ出来ます。土地家屋を二等分するには、売却して現金に換えるしかありません。仮にトピ主が土地家屋を引き継ぐのであれば、金融資産とは別に土地家屋分の半分を妹さんに現金で遺産分割する必要はあるでしょうね。ただ、、それも鑑定士を入れてはっきり資産価値を明確にしてまですることなのかどうかは何とも言えません。また鑑定士だから正確に取引価格を言えるものでもないし、「本当の価値」っていうのは「その時の取引者間の価額」です。極論言いますと、いくら鑑定士が「土地家屋合わせて４０００万円」といっても、じゃあ４０００万円で売りに出して売れるか？と言われると何とも言えません。買い手は値引き交渉してくるだろうし、業者だって可能な限り買い叩きします。実際に取引して売り値が２５００万円ってことはありますから。どの価格を基準にするかなんて結局のところ姉妹間の合意しかありません。まあその「たたき台」として鑑定士なり不動産業者の意見をもらうのは良いと思うんですけど、実際のところ、家屋価値ってそれほど高くはないし、実質土地だけの価格になろうかと思います。で、土地価格なんてネットで「公示地価」とか「取引（実勢）価格」とか調べられますから、業者に入ってもらう必要はないといえばないでしょうね。ただ言えることはすべて売却して現金化したいのであれば、複数社の不動産業者に見積り競合させて一番高く買い取ってもらうことです。鑑定士に依頼することより大事なことです。

トピ内ID：8683310069

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鑑定自体は不要でしょう

🙂

2019年08月01日 16:23

事前の鑑定はしない方針にしたとのことですが、それで良いと思います。相続税の課税価格は評価鑑定とは別の基準で算定されますので、評価鑑定をしても相続税額の予想には何の役にも立ちません。相続する場合の分割の方法ですが、土地建物を残すのか売却するのかで考え方が変わってくる可能性があります。相続後に売却する前提であれば、現金は半分ずつ相続し、土地と建物は半分ずつの共有にして売却代金を半分ずつ分ければ良いです。具体的にどの部分をどちらが取るという分け方をする必要はありません。一方、土地と建物を相続後も使用するという場合は、共有にしていると面倒が生じる可能性があります（売却したくなった場合に両方の合意が必要になることや、使用料の問題など）ので、物理的に区分（分筆）して相続するか、一方だけが土地建物を相続して他方は現金だけにするといった選択肢を考える必要が出てきます。売却で意見が一致できるのであれば、売却するほうが無難でしょう。相続税が相続した現金の範囲内で収まる限りは、売却に多少時間がかかっても慌てずに対応することができます。

トピ内ID：3534398268

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