土地購入　不動産屋にモヤモヤ

とっても詳しい方のようですが、安く買いたくて頑張っているのでしょうか? 農地転用はどう考えていますか?場合によっては建てられる建物に制限がかかりますがそこは大丈夫でしょうか。やはりプロを入れてと思います。

最初スマホで見ていて読みづらかったのでごめんなさい。 ご自身が中古車を売却する時を考えてください。 Aと言う業者より、Bと言う業者が高く買い取ってくれるからBに売ることにした。それだけです。 土地に掘り出し物なし。と昔からいいます。 農地のまま買って、農地転用の手続きはどうするつもりだったのですか？すぐ建てないから税金の安い農地のままで持ちたいならトピ主さんも農家でないと売り買いできませんよ。 農地って安いけど手続き、地盤改良すると、宅地と変わらなくなりますよ。

まず思ったのは、農業を営んでいない人が農地が買えるのか？という事です。 トピ主さんは、農地として安く買いその後地目を変更しようというお考えなのか なあ、、、と。予想ですが売主は農地で売るより宅地で売った方が儲かりますよね、そのへんは不動産屋さんに知恵をつけられたのかもですね。そのほうが お互い儲かりますから、、、不動産の取り引きは難しいのであまり　技　は使わず失敗しないようにしたほうがよいですよ。上下水道などのライフラインは簡単 に引けそうですか？

不動産の売買はギブアンドテイク　とかでは無く足元の見合いですから、失敗が 経験になるという感じです。業者には敵いませんから、あまり　技　を使うより 失敗しないようにしたほうが無難ですよ。給排水などライフラインは簡単に 引けそうですか？農地であれば下水道はあるのか？など

その土地の持ち主には会いましたか？ 間に入る不動産屋がズルいケースがあります。 トピ主さんからの情報を得て空いている土地を発見。 土地の持ち主にはトピ主さんという希望者がいることを隠して、「この土地を売りませんか？　このまま放置していても売れなくなりますから、売れるうちに宅地として売り出してはどうでしょうか？」と持ち掛ける。 持ち主はダメ元で不動産屋の話しに乗る。 不動産屋は宅地として売れれば儲けが多いし、売れなくてもトピ主さんたちが買うだろうから、宅地として売れても売れなくても儲かる。 こういう卑怯な手口のケースがあります。 土地の持ち主は、購入希望者がいることすら知らされていないことがあるんです。 本来は買い主の権利を守る人と売り主の権利を守る人は別の人でなければならないはずなのに、不動産関連だけは買い主と売り主の両方を取り扱って両方から利益を得るという悪習があり、買い主と売り主の両方を騙して利益を得ることが現実にあります。 こういう不動産屋を出し抜くには、土地の持ち主に直接会って、自分たちの熱意を直接伝えることです。 嫌がる売り主もいますが、事実と熱意は伝わります。

その土地を販売している不動産屋は、トピ主さんが依頼した不動産屋ではないんですよね。 だったらそれは土地の持ち主が選定して売りに出しただけの話かと。 トピ主さん、よく考えてもみて下さい。 誰しも何かを売りたい場合、より高く売りたいと思うものです。 あなただって何かを売ろうとするなら、より高い金額を提示してくれた人や店に売りたいと思いませんか？ 今回土地の持ち主がいつ「売ろう」と考えたかは不明です。 もしかしたらトピ主さんの依頼で不動産屋が出向いて始めて意識したのかもしれませんし、もっと前から売る不動産屋を探していたのかもしれません。 要はトピ主さんの提示した金額が、持ち主には不満だったんです。 そして実際に別の不動産屋に査定してもらったところ、トピ主さんより高値を提示してきた。 だからそちらの不動産屋に売ったんです。 もう売られてしまっている訳ですから、あなたに出来ることは、現在の売り主である不動産屋から買う事だけです。 今依頼している不動産屋は悪足掻き程度に話に行くだけ。 自分が買うことだけを考えるなら、理不尽にも感じるでしょう。 でも売り主の立場になったら、より高く売れる所へと考えるのは当然のことだと分かるはずです。 あなたがより安く買いたいと思ったのと逆でね。 現在依頼している不動産屋が悪い訳ではありません。 そして誰も悪くないんです。 単純にトピ主さんが提示した金額も含めて精査した結果、1番高値を付けたところへ売り主が依頼したに過ぎませんよ。 もしかしたら話に行った時点で既に売る不動産屋は決定していたのかもしれませんしね。 契約前だったから話だけは聞いてくれたのかもしれませんし。

　もう、販売しているんですよね？という事は、宅地の許可が下りているという事ですよね？ 　もう販売が始まっているなら、そこに電話して問い合わせればいいのに。 　きちんと宅地になったのか、値段は、もう予約済みの区画はあるのか、建築条件付きの土地なのか、色々と知りたい事を聞いたらどうですか？ 　電話じゃ心配なら、直接、店舗に出向いたっていいし。 　のんびりしてると、売れちゃうかもしれませんよ。

農地、調整区域を買うという条件はクリアしています。今回建てようとしているお家が祖母両親夫婦子供1人の3世帯で単純に家と複数台の車を置く広さを求めた時にたまたまその農地の方が都合が良かったというだけで、買える条件が整っているのならと打診した次第になります。 打ち合わせ時点で農地として買った場合と宅地として買った場合の売主負担、買い主負担、盛り土、水道その他諸々まで概算ですが不動産屋さんと話をして、ではこれから交渉に行ってきますという状況にありました。報告もなく販売していたことにただ驚くばかりで、夕方もう一度電話してこちらから誠実さにかけ信用出来なくなりお断りさせて頂きました。ありがとうございました。

＞こちらの第一希望は農地のまま売って貰う事。 それ法的に無理ですよ。 農地法によって、農民以外は買えないことになっているのです。 農民と認定してもらうには、地域の農業委員会に認定してもらう必要があり、そのためには年間の農業就労日数が規定日数以上である証明が必要だし、都道府県によって最低単位（私の地方では5反つまり1500坪）が異なりますが、それ以上でないと買えません。 なので、普通は買う前に前払いして契約を済ませ、農地を宅地に転用（これも許認可項目）、登記してもらってのち受け取ることになります。 そういう順序を踏まないといけないので、その手続きの順序云々で、早い者勝ちとなるでしょうね。 ＞1.勝手に売り出したのは売主の希望で私達にはどうしようもない事。 トピ主が、だれよりも先におカネを払って契約しておけばよかったのです。

そもそも、どなたもレスされて いるように地目が農地の場合、 非生産者が土地購入することは 基本的には無理なんです。 ただ、地域の農業委員会が承認し、 登記上の地目変更をしたのち 「宅地」として売却は可能です。 そのあたりのいきさつは売主、 農業委員会、仲介不動産会社が 絡んできますからここでどうこうは 何とも言えないです。 まあ、最初から売り先が決まって いただけで、売り先が相場確認した かっただけ？かもしれません。 不動産会社、仲介だけだったら 売り先の最終判断は止められないですよ。 不動産会社だって万能ではありません からね。

>数日後候補地の目の前を通ったら売地の看板が出ていてインターネット検索かけたらもうすでに三分割で区切りが付いてて販売されていました。 調整区域なら都道府県へ5条許可の申請ですよね？ 5条許可って申請してから許可が出るまで1ケ月位かかりますよ。 トピ主さんが不動産屋に話をする前に売主が5条許可を申請していた、つまり売却するつもりであったのだと思います。 売地の看板には問い合わせ先が書かれていますが、それはトピ主さんが相談した不動産屋ですか？ トピ主さんを優先して～とかは言い過ぎだとは思いますが、 売主さんから見たら、 別にトピ主さんの希望通り売らないといけない事はないし（残りの土地を売る計画もあるだろうし）、 売主次第だと思いますが。 それに農地だとそのままでは家は建てられないでしょ？ 造成するにも費用がかかるから、農地で安く買っても造成費がかかりますよ。

まず、農地は農家でないと購入できません。 農家でない人が(トピ主さんは農家？ではないですよね)農地を購入する場合、まずその農地に何らかの住居を建てることが前提で農地転用が出来ます。その際も農地からの転用だと最大500平方メートルしか手に入れることはできません。 私の場合は知り合いからの完全個人売買でしたので、まずは口約束で売り主さんと約束し(さすがに知り合いでしたのでそのまま他に売りわたす事はありませんでした)、ハウスメーカーで地盤調査→土地が1筆で950平方メートルだったので分筆の手続き→ハウスメーカーと契約→建物の設計→設計図を持って市役所へ行き農地転用手続き→売り主さんに代金支払い ここまできてやっと土地が自分の「宅地」として手に入れられます。 ここまでに費やした時間は1年です。 土地に関する手続きはここまでは全て売り主さん名義となるので、売り主さんの協力がないと進められません。 農地転用が終了しないとハウスメーカー(大手)も建設が進められませんので、結局スタートから家の引き渡しまで約2年はかかりました。 不動産屋に丸投げしたら、ぜーんぶ手続きしてくれてお金だけ手に入りますからね。 売り主さん、個人売買がめんどくさくなっちゃったんじゃないですか？

>勝手に売り出したのは売主の希望で私達にはどうしようもない事 この言葉の通りです。不動産屋がいったん買い上げた土地ならいざ知らず 売主が持っている土地を売主がどうしようと売主の勝手です。 売り地も住宅も「時の運」というのが大きくて、問い合わせた段階で 売れた直後とか内覧に行って考えている間に売れたなんてザラです。 まあ不動産屋さんには「初心者だな」と思われたでしょうね。 >その際に情報提供してくれた私達から優先して好きな区切りで購入させてあげます 土地が手に入ったらというのが大前提ですよね。手に入らなかったら この約束は実行できませんし実行すべき義務もありません。

　三分割されてるようですが、今なら、まとめて全区画買う事だってできるかもしれませんよ。二区画の購入だって可能かもしれないし。 　ただ、横並びの三区画で、真ん中に買い手が付いちゃうと無理ですけど。 　ただ、どこかのハウスメーカーが買った土地で、建築条件付きで三区画というのが決定の場合、無理かもしれません。 　建築条件がない、土地だけの販売なら、三区画まとめて購入できる可能性はあります。 　この土地を販売している不動産屋さんに問い合わせたらどうですか？ 　本当に欲しいなら、諦めるのは早いと思いますよ。

そもそも農地を買えないなら農地を候補地に入れません。しっかり確認して買える権利があるかないか調べてあります。 個人で買える範囲については市街化調整区域の許可で通る私達が住んでる地域の個人分て300～500平方メートルの規制があることも知っています。 売り地の看板に書いてある会社はその不動産屋さんです。 問題は農地を買えるか買えないかではなく、 打ち合わせした後の地主さんと話あった結果を売りに出す前にこちらに連絡してくれるっていう口約束が果たされてなかった事、 予算についても売り手の希望もあるでしょうからとこちらも最低価格から周りの坪単価と同等の標準価格で提示してあったこと。 その際に当たり前ですがまずは売主と話してしてみないとわからないと説明だけ受けていたこと。 １週間後連絡しますって言われた時にすでにもう人気で1人見学の予定がありますと言われもう馬鹿にされてるとしか思えない態度に不誠実な会社だなと思ってこちらからご縁がなかったと見限った次第になります。 最後になりますが、私達が住んでる地域は中々物件が出てこない地域で不動産屋さんから最初に売ってくれそうな土地はありませんか？こちらで交渉しますよっていう所からスタートして 買う買わない以前に交渉すらさせてもらえず土地だけ紹介してしまった状態です。 ありがとうございました。これにて返信は終わりにします。

結果はどうあれ 自分で調べて依頼して返事待ちの状態なのに、 突然売りに出されて掲載されて、 こちらから連絡しないと言わないって、そりゃあんまりだわよ。 地元の不動産屋なのに担当者の経験、実力、情報、配慮不足かと思います。 ＞好きな区切りで購入させてあげますと口約束ですが言ってもらっています。 　　　　　　　　↑　不動産屋が言われたんですよね。 主導権は、土地の所有者（売主）である地主さんですから、買主でも不動産屋にもそんな権利はありません。余程で無い限り他人の好きな様に区切らせて売るなんてありえませんから、最初の段階から適当な仲介人だという事です。 そもそも不動産売買は、大切な事は全て書面でのやり取りになりますので、口約束は通用しません。高額なので十分ご注意下さい。 不動産屋さんはピンキリですから『千三つ屋』と検索して頭の片隅に置きながら、話を聞いて丁度良いぐらいです。　その為には教養も必要ですが、モヤモヤしなくて済むはずです。同じ会社でも担当者によって全然違いますので色んな方とお話されると分かると思います。 今回の3分割の土地は諦めて良いのですか？ 土地は同じ物はないけど、仲介業者なんていくらでもあるんだから、他の会社に変えて狙うのも有りですよ。 3世帯住宅は建てた事がありませんが、 以前の戸建が120坪程の土地に、3階建ての庭付き畑付き、駐車場は5台分設けていました。売却後のその場所には、駐車場付きの建売が4軒建ち即完売していました。　トピ主さんも、工務店さん等にもご相談されながら、情報収集されたら別のアイディアが思いつくかもしれませんよ。 それと良い場所があれば、ダメ元で直接交渉するのもありです。 私の別の所有物件には、個人の方でも直接お手紙を書いて来られる方が数名いらっしゃいます。タイミングがあえば購入できるかもしれません。 良いご縁があります様に！

貴方の代理を選任で勤め、成功した場合にどのような形で報酬を取るのか。 それがあるなら契約違反でしょう。