家の登記、相続について

 今でこそ、相続したら期限内登記変更の義務ですが。  昭和相続では罰則もないので、適当に相続して登記はそのままでした。  トピ主の場合は父の代からなので、一家だけで済むことですが。  代々の家となると、遡って相続権のある人を探して協力してもらって手続きをする事になります。  勿論本人が死亡なら代襲者を探すわけで。  素人の手に負えないので、プロのお世話になります。  不備に乗じて相続やり直しを主張する人も。  先日不備があった人から協力相談されて。  司法書士から資料と相続放棄の書類を渡されました。  先々祖母？の実家の母の相続(戦後暫くで死亡)、登記の件で。  関係者一覧(家系図みたいなの)には100人以上の関係者の名前がでており(団塊は子沢山)、コレ全部にお手紙を出して印をとる。ダメなら裁判のようです。  トピ主の場合は幸い母ときょうだいだけと思われます。登記変更をしましょう。  何もしなければトピ主の子孫がプロを雇って判を貰って回る事になります。

私の親が亡くなった時、相続人全員で決めた「遺産割協議書」の作成を司法書士にお願いし、全員の署名と実印捺印した書類を元に、預金を解約して分け、司法書士に頼んで、親名義の自宅を私名義に変更しました。 ＞父は10年前に亡くなり、母も数年前亡くなりました お父様が亡くなった時の「遺産分割協議書」はありますか？。 ・不動産は土地と家屋の各住所、面積などを記載して、誰が相続する。 ・預貯金については、各口座毎に○○銀行の○○預金の○○円を誰が相続する。 といった内容です。 作ってなければ、銀行預金の解約も面倒だし、不動産はお父様名義のままです。 ＞母なりの策があっての父の名義のままだった 特に策はないと思います。手続きしなかっただけかもしれません。 ＞兄が住んでいたので兄に任せると私は何も要求しませんでした 相続登記のためには、トピ主さんも「遺産分割協議書」に署名＋実印捺印して印鑑証明を添付する必要があります。お兄様も同様です。 これがトピ主さんが不動産の相続をしない意思を証明する資料になります。 一人っ子の友人は実家の不動産を相続する時、自分で法務局に行ったら、その場で「遺産分割協議書」の例を見せられ、「全部自分が相続する」という内容で署名＋実印捺印＋印鑑証明で相続登記したそうです。 不動産の相続登記は令和６年４月１日から（過去の相続にも遡って）義務化されます。この日以降は３年以内に相続登記しないと過料１０万円の罰則が適用されるかも。 過去に作った（各自の署名＋実印捺印済みの）遺産分割協議書に不動産の相続内容が記載していれば、今でも相続登記できるはずです。ない場合、お兄様との意思疎通が困難なら、当面の相続登記は無理かもしれません。 今後、意思疎通の見込みがないなら成人後見人制度を利用する方法もあります。お金も必要なので、法務局で相談するのが良いと思います。

法定相続分どおりの相続登記までは、 トピ主さんだけでできますが、 最終的に売るとき、 又は名義をトピ主さんだけにするとかの場合←売るときの手続き簡素化の為 お兄さんの意思確認が必要になり、 今の状態だと成年後見人が必要にります。 トピ主さんが調べてやっても良いですが、 このトピの感じだと、 あまりご存知なさそうなので、 司法書士に依頼するのが良いと思います。 (弁護士でも良いが、費用が高い) 不動産がある地域の司法書士会に相談したら、 司法書士を紹介してくれます。

司法書士に依頼するのが一番早いのですが、兄妹で話し合って、どちらが相続するか、等分に按分するか話し合った結果を遺産分割協議書を作成して、相続登記申請します。 不動産一つぐらいなら、そんなに大変でないので、ご自分で登記申請をパソコンで作成して遺産分割協議書やお父さんの戸籍謄本や関係書類を添付して、実家のある法務局に提出すれば、申請できてしまいます。書き方に関しては、法務局に相談コーナーがあるので、相談しながら提出できます。 ただ、お兄さんの実印が申請書には必要ですから、精神病院出てからにしたほうがいいと思います。 記念にご自分で、申請される方もあるぐらいですから、権利書見ながら、あなたが作られてもいいと思いますよ。 病院の費用は、高額療養費とか、医療限度額証など使いながら、病院の相談室で相談しながら、しのいだらどうでしょう。高い個室とかでなければ、払えると思いますよ。大部屋とかになるべくしてもらいましょう。ほとんど生活費だけの大部屋もあります。 精神科の病院には費用が払えるか相談するソーシャルワーカーもいますから、よくよく相談しましょう。

お母様が登記変更をしていなかったのは どうせ息子のものになるからと、登記料節約のつもりだったのかもしれません お兄さまが判断ができない状態だということなので トピ主さんは弁護士に相談して成人後見人になる ご両親からの相続が終わっているので、家は、トピ主さんと、お兄さまの登記にして 成人後見人として、家を売る 成人後見人になることで手間暇がかかるので 家が売れたら、半分はトピ主さんの手もとにおけるお金があるほうが何かと便利だと思いますから 兄のみの登記にしないほうがいいと思います まずは弁護士に相談です

相続者の一人であるお兄さんが精神疾患とのことで、 （認知症も同様ですが）不動産売買という大きなことに 他人の言うことや自分の主張をちゃんと伝えることが不可能ならば、 不動産売買は困難です（ほぼ不可能です）。 お母様がお父様他界後になぜ母名義に登記変更をしなかったのか？ 理由は分かりません。ただ単に面倒くさかった（それなりの登記費用は掛かるし、 他の相続人（兄とトピ主）にも色々書類など揃えさす必要もあったからなのか？）のでしょう。 母他界後、兄への登記変更も出来ていない、、、というのは兄にその気がなかった （登記変更しなくちゃならない、という意識がなかった、知らなかった、、、）と思います。 そもそも相続土地・不動産は「名義変更の義務はない」のです（今後は義務化されるが）。 おそらくお母様は名義変更は義務ではないことを知っていたから、 そのまま放置だったんだろうと思います。 不動産会社からのDMに関しては、他レスにあるかもしれませんが不動産会社の営業マンは 法務局で他人の登記を閲覧したのです。原則、誰でも他人の登記簿を閲覧をすることは 可能なんですね。で、おそらく、、、地元の近所の人にでも「あそこの家は空き家みたい」とか 教えてもらい、法務局へ行って調べてみたら相続登記変更もずっとされていない家（と土地）だった。 で、ＤＭが送られて来た、、、ということです。 「相続不動産の名義変更義務化」の法施行は2024年4月１日以降となっています。 それ以前に相続した不動産も含まれることになっていますから、このまま放置は出来ないでしょうね。 ただお兄さんという特殊な事情がありますから、まずは専門家に相談しかないと思います。 存命の相続者の中には認知症の人もいたりなどあるでしょうからこういう相談は多いと思います。

さほど難しい問題ではないですね。 順を追っていきます。 1:お兄様の入院先の相談室のMSW(メディカルソーシャルワーカー)にまず相談を。 内容は「実家を売却したいが、兄の意思疎通が難しいなら成年後見制度を利用したい」この場合、専門職成年後見人がいいでしょう。トピ主さんは相続の利害関係人ですので、トピ主さんが成年後見人になっても結局別の代理人を立てることになりますから、専門職後見人を。ご実家売却ならば、費用も捻出できるでしょう。相談室でおそらく相談に乗ってもらえると思いますし、無理の場合は法律事務所や司法書士事務所を紹介してもらうといいでしょう(なぜ相談室かといえば、成年後見申立てには、診断書のほか「本人情報シート」というケアにあたっている方の書類が大変重要だからです)。 2:成年後見申し立てを行う 3:成年後見人が決まったら、相続手続きを進める となると思います。売却はもちろんトピ主さんが半分もらうのも全額兄が相続するのも問題ありません。そこは専門職の法律家とご相談ください。 お母様が相続して登記をしなかったのは、単純に相続の二度手間になるからかと思います。私も父の死亡後、司法書士さんに相談した時に「複雑な相続が発生しないなら、お母さんが亡くなった後に君たち(私と兄)で相談して変更すれば？お母さんと君たちに名義を変えるのってあんまり意味ないよ、費用の無駄だよ」と言われてうちも母が亡くなったら手続きするつもりです。 放置した場合、お父様の固定資産税が相続人であるトピ主さんに来ることになります。おそらくお母様が管理されていた口座から引き落としでしょうから、そこが閉鎖になれば当然トピ主さんに来ることになります。 詳細は、専門職にご相談ください。 最後になりましたが、お母様のご冥福をお祈りいたします。

『兄が住んでいたので兄に任せると私は何も要求しませんでした。』 これ美徳だと思ってたら大きな間違いだよ。 単に怠けただけ。 遠慮して相続しないなら、相続放棄の手続きが必要だった。 未払い・脱税とかしてないか心配。 兄が真面なうちにやれば良いのに。 もしくは無くなってからが楽かな。 しかし長生きされて、貴女が先に亡くなったら、子供達が苦労する。 この際、プロを頼むに一票。

沢山の返信、またお悔やみの言葉もいただき感謝します。ありがとうございます。 登記については（現時点では）問題ないと分かりホッとしています。 また兄へのアプローチも丁寧に教えていただけ安堵の気持ちです。 今回の事は自分の無知と逃げて来たツケが回って来たのだと痛感しています。 兄に土地家屋を譲ったのはただ一言 「この人には関わりたくない」 それに尽きます。兄はそういう人です。 でもそれで逃げられる問題ではありませんでした、反省です。 皆様のレスでもう一つ疑問が出て来ましたので教えていただけたらと思います。 「遺産分割協議書」について。 恥ずかしながら私は遺産相続で書類ハンコだなんてお金持ちだけの話だと思っておりました。 父が亡くなった時、私は何の書類にもハンコを押していません。 もしかして登記だけだなく父から母やきょうだいへの相続も済んでいない可能性もあるのでしょうか。 私は印鑑証明を登録した事がないのでそう思いました。 その一方で、母は時代もありますが、人に頼まれて勝手に私名義で保険や定期預金を契約するなど平気でする人でした。 印鑑証明の事について調べるうちに「勝手に登録されていた」などの話もあり「もしかしたら」の疑念も拭えません。 相続が完了してるしてないってどのように分かるのでしょう？ 父が亡くなった当時は同市内に住んでいましたが、今は他県に転居しております。 少し遠方な事もあり、また諸事情ですぐ実家を家探しする事も難しい状況です。 最終的には司法書士さんにお願いするしかないのは分かっていますがもう少し先にならないとその時間も取れそうになく、分からず不安でこちらを頼っております。 どうかよろしくお願いします。 お一人だけ名指しで申し訳ないですが「幸せになってね」さん。 「兄が死ぬまで待つか」 実は私も密かに同じ事思ってて、ニヤリとしてしまいました。

＞もしかして登記だけだなく父から母やきょうだいへの相続も済んでいない可能性もあるのでしょうか。 ＞私は印鑑証明を登録した事がないのでそう思いました。 お母様が亡くなった後「母は結構な預金を残しており、それを兄と私とで等分に分けました」という預金はどうやって解約したのでしょうか？。 解約ではなく「お母様以外の誰かが普通に預金を全額引き出した」のでしょうか？。 それなら預金の引き出しは出来ても、お母様名義の口座は残ります。お父様の預金も解約したのではなく、お母様が「引き出した」のかもしれません。 ＞相続が完了してるしてないってどのように分かるのでしょう？ お父様とお母様の銀行口座が解約されているかどうかで分かります。 解約してない（相続完了してない）なら、お父様とお母様の口座も銀行では生きています。銀行に相談して解約出来ているのかどうか、確かめましょう。 もしも解約出来てないのなら、銀行と相談し、死亡理由で解約して下さい。その時に死亡診断書＋兄妹の署名と実印捺印＋印鑑証明が必要になるはずです。 なお、子供への相続の場合、基礎控除３０００万、子供１人につき６００万の控除があり、兄妹の２人が相続人なら３０００万＋６００万×２人＝４２００万円以上の相続で相続税がかかります。 もし、お母様の遺産総額（不動産＋預貯金額等）が４２００万を超えていれば、相続税の申告・支払が必要になります。相続税の申告期限はトピ主さんの場合はお母様が亡くなってから１０ヶ月以内なので（数年以内に亡くなったのなら）期限は過ぎています。もしもお母様の遺産総額が４２００万以上あるなら、早めに司法書士や税務署に相談しましょう。 自分から申告すれば「延滞税」で済むはずですが、税務署から督促されれば「課徴金」も必要になるはずです。

＞もしかして登記だけだなく父から母やきょうだいへの相続も済んでいない可能性もあるのでしょうか。 　こういう質問をしてしまうレベルであるのなら、ここで訊くより、お金がかかっても、訊きたいことを整理して、専門家に訊いた方が良いと思います。

不動産登記のことじゃなくてすみませんが、 お兄様は精神疾患の障害者年金が出ていませんか？ 入院費はその障害者年金でカバーできる可能性大です。 逆に、トピ主さんが頑張って払う、土地を売ってそのお金で、 などと責任を負ってしまうと 保護者、身元引受人という立場で 今後様々な困難が押し寄せるかと思います。 ご両親もおられない中では、トピ主さんが唯一の身内として 頼られてしまうと思います。 ご本人に、というより、ご本人のお世話をしている周囲からです。 それはなかなか大変なことです。 余計なお世話ですがちょっと気になりました。

「遺産分割協議書」ってよく世間では言いますけど、 ”必ずしも必要な書類ではない”んですよ。 簡単に言うと「相続人全員がその分け方でいいと 納得・合意出来ていれば遺産分割協議書というものは不要」なんです。 金融機関だって「必ずしも必要ではない」と注釈つけています。 ただ、金融機関・公的機関サイドとしては「後で揉めないよう」あるいは 「相続者の誰かに肩入れや癒着など疑われないよう」にするためのエビデンス材料に過ぎないのです。 元口座や売却益など大金の場合特にそうですが、金融機関は各々の口座に大金を入金するわけ ですから「間違い」は許されませんよね。そのための分割割合に基づいた具体的な金額、 証券類、土地などの不動産情報が必要だってことなんです。 「相続の完了」に関してですが、例えば現金・預貯金などの金融資産なら、 相続人それぞれの口座に入金、そして元口座（親の口座ですね）を閉じた時点。 不動産ならば名義移転変更を済ませた時点、だろうと思います。 閉鎖する、変更する、というのは言わば「仕上げ」であって、それ以前に遺産が 「誰のものになるか」が明確に決まった時点（極論言うとメモ書きでもいい、 それを全員分コピーするとか、写メで各々残すとかで基本的には相続は 完了だと私は認識しています。 印鑑証明（実印）に関しては、保険や契約に使う「認印」とはワケが違うので 一緒に考えないように。契約などは認印（銀行印でもいい）で良い（印鑑登録された実印は 要求されないから）わけで、そこは印鑑証明うんぬんとごっちゃに考えないこと。 最後に、トピ主さんが何を企図したいのは分かりませんけど、こういうことは いずれ、来る時が来たら終わります。雲がさっと消えるように 「あれは何だった？」ってくらいに終わりが来ます。 今は「待ち」の時間です。

成年後見制度について 以前は親族が成年後見人に指名されることが多かったのですが、使い込みが頻発し弁護士や司法書士などの有資格者が指名されるようになりました。 成年後見人をつけたいです、という申し立てに約５０００円かかります。 成年後見人に支払う報酬は月に２万円から、被後見人の財産が多くなればなるほど報酬額は上がります。 成年後見制度を利用すると、途中でやめることはできません。ただし、精神障害者本人の判断能力が回復した場合はやめることもできるようです。 申し立てから成年後見の確定までは４か月以内です。 以上は、成年後見制度の講義と研修で渡されたパンフレットから、役に立ちそうな部分を書きだしました。このパンフレットは法務局に行くと手に入ると思います。法務省のホームページからダウンロードもできると思います。 銀行への問い合わせについて 問い合わせの場合、通帳本の持ち主（お母さん）と問い合わせに来た人（娘であるあなた）が親子である、という証明書を求める金融機関があります。 出向くときは、あなたとお母さんが親子であると記載があるあなたの戸籍謄本か、筆頭者がお父さんの戸籍謄本（お父さんとお母さんとあなたの欄にバツが付いていますが、あなたの欄には○○と結婚して除籍と書いてあります）を持って行って下さい。免許書等の身分証明書も必要です。 成年後見制度の研修会で「相続手続きのために成年後見制度を利用することがある」と習いましたが、まさにそれですね。「相続手続きが終わったから外してくれ、いやできません、最初に説明したでしょう、いやいやいやそれは困る」等、トラブルがあるそうです。 なかなか難しい制度なので、よく説明を聞いて理解してから制度を利用してください。

トピ主は相続や登記のことに詳しくないので、弁護士（有能な司法書士でもいいかもしれませんが・・・）に相談しないと手に負えないと思います。 ここで色々詳しい知識を書き込んでいる人は、自分で関わり苦労して知識を得た人が多いと思いますし、その過程で弁護士や司法書士に教わったりもしているケースが多いでしょう。私も、まず本で勉強した知識を弁護士に確認しながら知識を得ました。