土地の名義について

６５歳男性です。１９８８年に結婚し、翌年に「夫婦折半」で中古戸建を購入しました。だから、土地も家屋も夫婦それぞれが１／２の権利を持っています。 当時はバブル時代で、四国の県庁所在地郊外の便利な場所で（電車の駅まで徒歩１２分、バスは使わないがバス停はもっと近い）、土地３０坪、木造２階建ての家屋（床面積３０坪）が１８００万でした。 築１０年超で「家屋価値＝ゼロ円」と考えれば、土地１坪が６０万円でした。 ２００１年に、車で１０分の所に自動車道のインターチェンジができたので、さらに便利になりました。 バブル崩壊後、土地価格は安くなり、最近販売されている近くの物件を見ると、土地１坪が２０万程度です。 息子が２人いますが、一人は他県で就職し、マンションも買ったので戻ってこないでしょう。もう一人は四国内転勤の職場なので、もう一人が家を相続するかも知れません。 相続で困るのは、息子さん２人共が土地家屋を「欲しい」とか「不要」とか言う場合です。２人共不要なら売ってしまい、お金を分ければ良いのですが、２人共「欲しい」となれば、仲裁する人が必要です。 土地家屋を売る時、土地は「売る時の実勢価格」になりますが、家の価値は年々下がり１０年位でゼロになるようです。 家屋の価値は「築〇年」が優先されます。自動車と同じで新築購入後すぐに家屋を売っても利益は無いと思います。リフォームすれば家の価値は上がるとはいえ、売価は思うように上がりません。 ※土地の価格が上がった時だけ、土地で利益が出ます。 大手メーカーなら「少しだけ、家屋の実勢価格が下がりにくい」かもしれませんが「見た目」でも「実質」でも、維持・管理をきちんとしておく必要があります。大手メーカーは管理費や修繕工事費が高いですが、きちんと維持してくれると思います。 それでも、数年住んだ中古家屋なら「単なる中古価格」だと思います。

お金出しても減価償却期間が終わったらゼロ円ですよ。 私なら、土地と家屋を合算してローンの負担割合を出し、土地も家屋もその比率で登記するけどな。 いい時代になったなあ、世紀の変わり目の頃ですが、首都圏のある地方都市で駅前の新築マンション買う時に、頭金は私が出したのに（ローンは夫）、司法書士のおじいさんに、 「全部ご主人にしときなさい。あんたは頭金出しただけでしょ？それ貯められたのだって親御さんのおかげでしょ？」 （総合職で働いて父の死後は母を扶養に入れてたのに、勝手に決めつけられて説明を聞く耳持たない人でした） とか訳のわからんことを言われて、9分の1もあった私の持分をナシで、100パーセント夫の名義で登記されました。 本当だったら贈与税を夫が支払わなきゃいけないところだったのに、そんなの無視です。売主のデベロッパーも見ないフリ。本当に女性差別で何百万もお金が見えない形にされると思わなかったです。 だからしっかり土地も持分持ちましょう。だってあなたが上物のローンを分担するから、旦那さんは安心して土地のお金を出せるのかもしれないから。

私は土地だけ共同名義にしました。 どこにお金を払いたいか（欲しいか）で決めました。 資産価値から考えての決断ですね。 税金は全てが主人持ちです。 ご主人が「俺が土地の分は出すよ」と言ったのなら、ご主人との相談で決めることになるかと思います。共有なら税金も払ってと言われるなら、建物の方がいいかも。 後々の相続などはあまり考えずにしたので、どちらがいいかは分かりません。 離婚や遺産相続の争いがあるなら、単独の方がいいですね。

正直、離婚を考えるなら、そもそも不動産なんて購入できませんよね。 かりに名義を負担分に比例するようにしたところで、特に上モノは買った時から確実に価値は下がるんで、それなら現金のほうがいいわけで。 でも、ペアローンじゃないと希望の家は建たないわけで、難しい話だなと思います。 相続とか住み替えは考えなくていいでしょう。 別に誰かが損をするということはないからです。 やはり、離婚したときが問題でしょうね。 例えば、ローンは半分ずつ、土地も家も夫さんの名義にしたとして、離婚時に、「家は夫さん、残りは主さん」みたいな感じで気持ちが収まるかで決めたらいかがでしょう？ 繰り返しになりますが、離婚がちらっとでも頭をよぎるなら、大きな買い物はしないほうがいいと思いますよ。

夫単独名義なら、主さんの財産としては残りませんが、離れられる。ローン背負うリスクとセットです。ローン背負わない分として、財産にならないけど、割高の料金払うか。サブスクやレンタルと同じですよ。 ローン背負うけど財産残るのか、財産残るけどローン背負うのか、どっちの言い方でも平気ですか？ ペアローンで離婚でも、売ることもできないし、財産としてはあるけど、まさに動かない財産で　不動産となってる友達もいます。

土地も建物も、同じ割合がいいと思います 土地と建物の所有者を分けてしまうのはお勧めしません ＞土地建物とも半々にすることは可能 こちらをお勧めします 夫婦は同等の権利を持つ方が、後々も良いと思います

土地の価格、建物の価格、 頭金とローンの二人の負担割合などが不明ですが 借り入れは、建物費用だけですか？ それとも、土地代も含めて借り入れるでしょうか。 仮にペアローンを使って土地・建物を購入する場合 おそらく、金融機関は、 土地・建物とも共有名義とするよう 求めると思います。 借入額と共有割合については、 ご利用になる金融機関にご確認ください。 それから、仮に土地建物を一括売却する場合 建物の取得費は、建物の購入代金などの合計額から 所有期間中の減価償却費相当額を差し引いたものになります。 ゼネコンの建築であろうが 地元の工務店の建築であろうが 建物代金と償却区分が同じであれば 減価償却費の計算は、何ら変わりません。 高い買い物ですから、どのような共有名義にするのが 税務的には問題が無いのか、 税の専門家にも相談された方がいいと思います。

書き忘れたことがあるので 二度目で失礼します。 建物がペアローンで、 ももさんの持分を入れるのですから 土地も、持分を入れましょう。 100％夫というのはリスク高です。 なぜなら、土地が100％夫の場合、 夫が何らかの事情で土地の所有権全てと 建物持分を第三者に売却すると 建物はももさんの持分があっても 第三者が取得した土地を利用する 賃借権などの正当な権限が無いために 新たな土地取得者からの立ち退き要求に 対抗できなくなるからです。 ※使用貸借は成立する主張できる可能性は 　あるかもしれないが 　所有者が変わったら、使用貸借の終了と 　立ち退き要求に対抗しきれないと思う。 土地に、ももさんの持分があれば 土地の共有者であり 共有者は、その共有割合にかかわらず 共有物（今回のケースなら土地）を 全て利用できる正当な権限があります。 （他の共有者に対価を払う必要はあるが） ですから、立ち退き要求に対抗できます。