安すぎる土地の購入

レス35

（トピ主 3 ）

くりこ

2009年11月18日 14:37

話題

東北地方のそれもかなり田舎に住んでいるものですが、このたび土地を購入しようと思っています。

購入しようとしている土地は、築30年の家付（解体予定）200坪で2000万で売りに出されています。
この価格から建坪60坪相当の解体費用を差し引いてくれるそうです。
11ｍの北道路に面して間口は20ｍ、地域の坪単価は約15万円です。

古家には現在名義人Aさんの息子家族が住んでいます。
来春大学進学予定のお孫さんがいて、その資金作りのための売却だそうです。時期も近くなり急いでいるようなのですが、それにしても安すぎるのではと思っています。Aさんは同市内にもう一軒自宅を所有していて、売却後は息子家族が越してきて同居。売却代金の残りを２世帯住居にリフォームする費用に充てたいと話していました。融資は考えていないそうです。

目的の土地は私自身が20年以上住んでいる町内で近所の方も皆顔馴染みですので、今まで不幸な事故や事件はなかったように思うのですが自信はありません。
土地も建物も登記はきれいで、抵当に入った履歴もないのです。
似たような土地で坪単価15万で計算されているというのに…

安すぎる土地のケースとして気をつけたほうがよい点がありましたら教えてください。この価格は安すぎないというご意見でも結構です。
よろしくお願いします。

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安いのか

パトリシア

2009年11月18日 15:56

こちらは群馬県ですがもっと安い土地はいくらでもあります。市町村合併で前橋市になった辺りで１００坪５００万とか。安い土地は何に気をつけたらいいか見当がつきません。ごめんなさい

トピ内ID：0358369958

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追記

パトリシア

2009年11月18日 17:35

多分この土地は事故物件等ではないからこの値段ではないでしょうか？借金等があって手放したとかだとさっきレスで書いたように安い土地になるようです。

トピ内ID：0358369958

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お買い得、かな

puni

2009年11月18日 17:57

近隣の坪単価が15万円ということは、失礼ながらそんなに都会ではなく、駅のすぐ近くでもなく、という理解でよろしいでしょうか？おそらくですが、春までに売りたいということを考えてかなりお買い得価格で売りに出されているのではないかと思います。うちも近所に古屋付き、80坪で1200万円で売りに出されている家がありましたが、買い手が見つかるまでに３年ぐらいかかっていました。古い日本家屋で間取りが現代的でなく、庭も純和風というのと、周辺環境は悪くないけど、縁もゆかりもない人がわざわざ買うほど魅力的な土地でもない、ということで売れなかったようです。近所の方や売り主、不動産関係の方にもお話を聞いてみれば、その辺の事情ももうちょっと分かってくるかもしれませんね。

トピ内ID：7781707239

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同じ町内ですか？

ねこねこむら

2009年11月18日 17:57

登記も綺麗で馴染みがある土地ならいいですね。売主は早く売りたいし、安くと考えてるのかも？知ってる方なら安心もするでしょうし。私がトピ主さんの立場だったら買うかなぁ。

トピ内ID：6453772898

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安い土地・・・・

🐤

こりんこ

2009年11月18日 17:57

都道府県によって差があるのではないですか？また、売り主の事情で安く手放したいこともあるでしょう。でも、田舎で200坪、2千万円が「安い！」とは感じません。当方も某県にて１haの離農土地を300万円で購入しました。築30年の物件でした。十分住める状態です。ただ、水回りは使い勝手が悪かったです。改装して気持のいい状態までにはなりました。当時、いろいろなところを探していましたが、千葉県、長野県、山梨県でも似たような物件はありました。ただし、田舎でした。あたりまえですが。購入当時、何かいわくが・・・とは考えてもしませんでした。

トピ内ID：1342474371

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売る側です

khft

2009年11月18日 18:46

地方の土地を売ろうとしている側です。地方の土地では値上がりを待っても利益は知れていますので、さっさと処分して相続時の揉め事を減らしたいのが本音です。親戚に譲ってもいいのですが、買い手がいません。贈与税を取られない程度に安く（タダ同然はまずいとのことで）、本当は親戚に早く譲りたいところです。

トピ内ID：2193238215

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なにか相違点はないですか？

テロメア

2009年11月18日 19:28

周りに比べて坪単価が安いのなら、なんらかの差があるのではないかと。 ※土地に凹凸がある ※窪地などの理由で地面の湿度が高い ※接続している道路の幅が狭く乗用車、または緊急車両が通りづらいか通行不能 ※日当たりが悪い思いつくのはこれくらいですが、どれにも該当しないのでしたら、素直に売り主さんが至急現金を必要としているので、相場より安い値段をつけたと考えていいのではないでしょうか。私も専門家ではありませんので、なんの確約もできませんけれど。

トピ内ID：6659772134

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わからないけど、

まみ

2009年11月18日 19:28

私の実家は千葉県で、九十九里に近く、東京まで2時間くらいでしょうか。実家は、築15年ほどで、土地は縦長で、面積はちょっとわからないのですが、庭に後二軒ほど立てる余裕があるくらいの土地ですが、両親は、「この家は土地ごと売っても、300万円くらいにしかならない」と言っていましたが。どうなんでしょう? 千葉県でそんなに暴落しているのですから、かなり田舎になると、本当に安いと言えるのでしょうか?

トピ内ID：4601439602

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１５万はいつの実勢価格ですか？

🐱

ふむ？

2009年11月18日 20:53

＞似たような土地で坪単価15万これは取引き実績ですか？　去年の世界同時不況以降のものですか？田舎であまり売買が活発でないとしたら、相場なんてかなりいいかげんで、売手と買い手の積極性で決まりそうですね。ただし、極端な安値の不動産には警戒が必要ですよね。売手が焦っていて買いたたける場合には、不動産業者は買い取ってからゆっくり転売先を探すでしょう。その土地は何時頃から売り出されているんでしょう？なぜ安いのか、不動産業者に聞いてごらんになっては？

トピ内ID：9739552002

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安いのか??

♨

菜月

2009年11月18日 21:31

九州の片田舎では考えられないくらい、200坪で2000万(100,000円/坪)は高い価格なので、きっと街中の物件なんでしょうね。高いか安いかは、買い手と売り手の気持ちしだい。

トピ内ID：2358087540

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売り急いでるのではないでしょうか

💋

ミッチー

2009年11月18日 22:44

安い土地と言っても普通の価格で売りに出せばいつ買い手がつくかわかりませんので、自分達の必要資金をまかなえる分だけを捻出したいだけではないかと思います。売主さんには生活に余裕もありそうなので、なるべく希望売却価格を高く設定しておくということもなさそうですし、トピ主さんが安いと感じるなら掘り出し物かもしれません。もし心配なら購入土地の近所の様子を時間を変えて調べてみるとか、聞きこみをすることをおすすめします。うちの地元は100坪200万円ですので家が建っていたら更地にするのでマイナスになります。 2000万だったら安すぎとは思いませんね。田舎と言ってもそこそこ便利な土地なのではないでしょうか。そして似たような土地の坪単価とありますが、実際住んでみると実勢の価格は低いという場合もあります。

トピ内ID：5332942863

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何で住んでるの

人間合格

2009年11月18日 23:24

　特にあぶない物件ではないようですね。でも、普通他に住居があるなら更地にして「売地」の看板を立てるの一般的だと思うのですが。売れなければ値を下げていくもんです。そんな地域でもないのかな。とにかく安い高いにかかわらず接道が公道か私道か、都市計画は役所ではどうなっているのかを確認するのは常識です。それから不動産の相場ですが、その土地の周辺での売買実績はありますか。公示価格や評価額は実勢価格ではありません。あなたが安く買えばそれが、相場になります。

トピ内ID：5690617526

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気にしなくてもよいのでは…

へたれママ

2009年11月19日 11:14

坪１０万って事ですよね？確かに安いけど、トピ主さんの住んでる地域の相場が１５万位ならそんな驚くほどの安さとは思いませんが…。ましてや、トピ主さんが２０年以上住んでて近所とも顔なじみ、悪い噂は聞かない様ならなおのこと問題無いと思うのですが…？ちなみにうちの場合は、誰も知り合いのいない地域に思い切って土地を買って家を建てました。うちも、最初は、二千万弱で売りにでてて予算オーバーだったのであきらめてたんですが、その直後、一千五百万弱に値下がりしてたので、すぐさま何の迷いもなく購入しました。うちの場合も、売主が値段下げてでもできるだけ早く売却したかったのが理由の様です。ただ、きちんとした不動産屋に仲介はお願いした方がよいですよ。

トピ内ID：8953657085

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まず問題ないのでは

ネオ

2009年11月19日 11:14

知っている土地で売り主さんの状況もわかっているようですし、トピ内容からだけでは別に問題ないのではないですか。金融機関にいて土地購入の相談や案件を処理してきましたが、確かに事故、事件物件、変形地、近隣環境悪い、等は割安になりますが、これらはどうも該当しないようですね。大学入学資金に充当という計画ならそう日にちはないですので、この辺がちょっと安い理由ではないですか。それと都市部やその周辺では大きな物件は坪単価が安くなります。購入層が限られてくるからです。ただトピ主さんの地区で２００坪が大きいと言えるか疑問ですけど。不動産は出会いといいますから、こんないい物件に巡り会ったのですから購入されてはいかがですか。自分のお金じゃないから気楽に言えますね。

トピ内ID：9062538852

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トピ主です

くりこトピ主

2009年11月19日 11:14

みなさまありがとうございます。 puniさん、テロメアさんのご指摘のように春まで確実に現金に換えることができる価格設定なのかもしれないです。田舎で2000万以上で、しかもおそらくリフォームが必要な家を買う人は少ないですから。それにしても、坪単価の３分の２での売り出しは安いです。。。古いながらも家の内外がきれいに整えられていて敷地内は感じのよい環境です。ねこねこむらさんの「トピ主さんの立場だったら買うかなあ」という言葉に押されています… 周辺の土地との相違点ですが、北道路、角地ではない、通学路、接している道路が幅11ｍと広すぎる、くらいでしょうか。

トピ内ID：1045695763

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別にに安くないでしょ

💤

ネムネム

2009年11月19日 11:14

東北の田舎でしょ？坪10万じゃ、高いと思いました。

トピ内ID：7964770472

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安いですか？

今回は匿名で

2009年11月19日 11:14

地方でも大きな都市の値段でしょうか？茨城の利根川沿いの土地つき中古一戸建てが２５０万でも買い手がつかないんです。駅から遠いし便利も良くないんですが私は神奈川方面に住んでいるのでこの値段に驚いたのですが・・・地方の値段は、その内大変な事になるのではと思ってしまうのですが・・・坪１５万は、高いと感じてしまいました。

トピ内ID：5075263896

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土地が安くなる理由

きりん

2009年11月19日 12:20

その価格が安いかどうかはよくわからないので、一般的に土地が安くなる理由だけあげておきます。・凹凸がある・地盤が悪く、家を建てるには地盤改良が必要・傾斜がある・道路への接し方がよくないか変わっている。車が入れないなど・接している道路が私道である・事件物件・土中に有害物質が認められる・建築条件が付く(建築会社が決めれられているなど) ・今の古家を取り壊すのに普通よりお金がかかる・近隣住民にひと癖ある・何らかの理由があって早く売りたい代表的なのはこんなところです。トピ主さんのケースだと地盤と今の家の解体費用が要チェックですね。差し引いてくれるとのことですが、いくらかかっても引いてくれるのかどうか。それから近隣住民との取り決めに何かある場合があります。たとえば境界の塀などが越境していて、家の建てなおしの際には塀を作りなおす約束をしているケースとか。そういうことがあると買った後で費用がかさみますね。ただ大学費用のために純粋に売却を急いでいるだけだとしたら、お買い得な土地かもしれません。前向きにもう少し調べてみては。

トピ内ID：7765662241

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地価は不明

土地転がし

2009年11月19日 12:20

土地の単価、都会と比べると田舎は安い！けれど、地域性もあるから…他地域からはわからない。同じ町で比べるのが一番かな。子供の通学時間がかかる地域は、嫌がられるから同じ坪単価では売れません実家のある県は、山間地のある町の地価と家賃が県庁所在地なみだったり。

トピ内ID：4886166028

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登記所の次は、市町村の役場の窓口へ

🐷

のなたま

2009年11月19日 12:20

市町村の役場の窓口へ行き、土地家屋鑑定士が査定した『評価額』を参考にしてください。推測でものを言いますが、恐らく、役所の評価は坪単価10万円かそれより低いと思います。土地や家屋の値段というのは、人気があれば付加価値がいくらでも付くものです。所有者が高値で売りたければ、市場の相場の坪単価に5万や10万を上乗せして販売してもよいのです。その言い値で買うという人は、法外な高値であっても自分が満足した値で買う権利があります。ご近所の皆さんは、法外な高値でも坪単価15万円で購入したことに満足して住んでおられるだけです。役場の評価額が坪15万円ならば、それに比例して高い固定資産税を支払ってきているはずですが、それを気にせずに安くで手放すことは考えにくいです（市町村が税収を上げるために、税額を引き上げる代わりに評価額を引き上げさせていることもあり得ますが）。上記とは別に安値の理由について考えられるのは、現在の宅地標準に合うように基盤の固さを向上させる工事が必要であるとか（任意）、外部からは見えないけれど湧水の噴出し口があって、安定を欠いた湿地であるとか、いろいろです。

トピ内ID：7722988652

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確認してみては

小太郎

2009年11月19日 12:20

市街化区域と市街化調整区域では価格が違ってきます。調整区域でしたら建て替えできるか確認されたほうがよいと思います。あと文化財保護法とか宅地造成の規制にかかってないかとか、水道関係とか役所などで調べてみてはどうでしょうか？

トピ内ID：4268902544

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「かなりの田舎」が疑問

秋田系二世

2009年11月19日 12:20

私の基準では、まず11m道路が走ってる時点で「かなりの田舎」というのが疑問です。私の感覚では東北地方で坪15万出せば、それなりに都会に準じた生活ができるはずだと思います。・どのような鉄道駅からどのような交通か・生活に必要な施設へのアクセスかをもうちょっと具体的に書いてもらえると、コメントする人の判断が助かると思います。

トピ内ID：6512139065

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不動産業者に相談してはいかが

シーラカンス

2009年11月19日 14:25

その土地は業者の仲介ではないのかな。業者なら近辺の取引事例もわかるし、都市計画や土地の特異性など全部調べて重要事項説明書を作成する義務が法定化されています。もし仲介物件でないのなら最寄りの業者に相談してください。手数料を払えば土地の状況を調べてくれるし契約の事務も代行してもらえます。

トピ内ID：2018300950

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トピ主です

くりこトピ主

2009年11月19日 15:40

購入予定の土地がなぜ安いのか、不動産会社の説明は「売主が急いでいるらしい」というものでした。現在別居している老夫婦と息子夫婦が、一軒売って同居することで孫の進学資金が準備でき、かつ老後の面倒も見てもらえるということなのだと理解しています。近所で売りに出されている土地（更地80坪（北東角地）で1200万）と今回売却予定の土地がそれぞれいつからの物件なのか調べてみます。もし古家付の土地が売りに出された（あるいは価格を下げた）のが更地のあとなら、近所の更地が長年売れないのを知ってそちらより早く売れるように安い価格を出したのかもしれません。またミッチーさんのご指摘どおり、坪単価と実勢価格の間の落差は感じています。思った以上に土地が暴落しているのでしょう。人間合格さん、私が買ったらこれが相場になる、そのとおりです。。。多分近所の更地は1200万ではますます売却が難しくなると思います。

トピ内ID：1045695763

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田舎の土地は売ろうとして売れないから。

😀

夕凪

2009年11月19日 15:40

田舎の土地は、特に条件が良くなければ（商売に向くいい場所等）売ろうとしても売れないのです。声をかけて買おうとする人がいるときが売り時です。土地の路線価は、税金を取るために国が設定した価格ですから、実勢価格とは異なります。ほとんどの場合、この路線価でここらの土地は坪15万だって感じだと思います。まあ、是非この土地が欲しいという場合の価格と考えた方が良いと思います。一つの土地に目を奪われないで、いろいろ見てまわり、実勢いくらくらいで取引されているか調べることが必要でしょう。この土地（200坪2000万）が安いと感じる貴方は都会育ちだと思います。土地がいっぱいある田舎では、売ろうとした場合、坪５万でも売れません。

トピ内ID：9800580987

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ひとつだけ気になる点

ケンシロウ

2009年11月19日 15:40

うちも田舎ですが、はっきりいってそのくらいの価格は心配する程の低価格とは言えません。うちの父は現在住んでいる家の土地100坪弱を総額100万で手に入れました。ただしそこは農地で宅地への転換に手間がかかったのと、家を建てて数年後に隣にこんにゃく工場が建って日当りが悪くなりましたが・・・ただ一つだけ気になる点は、その土地に建っている家に現在人が住んでいるところです。現住の建造物を勝手に撤去する事はできないし、話どおりにすぐに家を建てて引っ越してくれるかも定かではありません。土地を買ったはいいけれど、住人がいつまでも出て行ってくれなかった・・。などという事にならないように、注意しないといけないとおもいますよ。

トピ内ID：3832652939

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売ろうとすると安くなる、買おうとすると高くなる

ゆで落花生

2009年11月19日 15:40

タイトルは、土地取引の基本の話です。まず、この敷地ですが。北側接道ですから、南側接道に比べて1割ほど安くなります。不動産の基本です。それから、接道道路が11ｍということは、かなり広く、交通量も多い道路なのではないでしょうか。商業利用であれば交通量の多さは、メリットになりますが、住宅利用となるとデメリットばかりです。特に大型車が通過する際に発生する振動を、建築的に抑えることは不可能ですから、日夜振動に悩ませられることが十分考えられます。それから、果たして200坪必要なのか？ということもあります。坪単価の安さだけに目がいっているようですが、住宅用であれば70～100坪もあれば十分だと思いますが。100坪で坪15万円の物件のほうが総額で安いですよね。そう考えると、あまり住宅適地ではないように思います。ですから、売りづらい物件に属すると思います。そういうことを考えると、相場15万円のところが10万円でも、この土地に関して言えば、「相場」だと思います。

トピ内ID：9994016289

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続きです。

ゆで落花生

2009年11月19日 15:40

去年から続いているこの大不況の時代、不動産の売買はとても不活発になっています。 2～3年前の2割落ち・3割落ちの物件でも、取引が成立しないケースが増えています。また、長期的に考えれば、少子化の影響で、住宅適地が余ってきます。そう考えると、今後とも買い手市場が続きますから、2～3年前の相場など、有って無いようなものです。私だったら、この土地は買いません。生活道路が南側に接道した、100坪程度の土地を坪10万円で売ってくれる人を捜しますね。案外たやすく見つかると思いますよ。それぐらい、今土地を売って現金化したい人が増えていますから。

トピ内ID：9994016289

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私の後輩が同様の形でした

☁

くもり

2009年11月19日 15:40

とある政令指定都市ですが、首都圏ほど家が建て込んでいたりする場所では有りません。多分、国道から少し入って住宅や畑やちょっとした倉庫や工場が有る様な感じだと思います。昔ながらの土地ですと、全く地縁の無い人に売る場合とそうでない場合には、値段の付け方に差が有る事は普通みたいですよ。まして、今はいわゆる「相場」かそれ以上で売れるのは、買い手が群がる様な好条件の場合だけみたいです。ごく普通の土地ですと相場以下になって、トピ主さんの例ですと２５００万かそこらの場合も普通で、売主が急いでいたり冒頭に挙げた様に地縁の有る方を希望する場合には、更に値を下げるケースが有って、私の地元の後輩が購入しました。丁度トピ主さんと同じ様な値引きの後の額でした。一般的な表現になりますが、そこまで調べて特に問題が無ければあまり気にするのもどうかなと思いますよ。もう一つ、これはちょっと違いますが、私の親は首都圏に住んでいるのですが、縁あって引き継いだ借地を地主さんから買いました。これは地主さんが「借主以外に絶対売らない」と言う特殊な例ですが、相場よりも断然安い値段で買いました。当然、何の問題もない土地です。

トピ内ID：2126870701

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土地が広いから、早くお金がほしいから

✨

mai

2009年11月19日 16:27

理由は二つひとつは早く現金がほしいから二つ目は土地が広すぎると相場では中々買手がつかないから家を壊して更地にして、分譲して売る方法もありますが解体費用が先に要りますよね？おそらくこういった理由だと思います。

トピ内ID：0237364891

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