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不動産取引について教えてください

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(トピ主 0
041
ポルコ
話題
叔母が土地を売りたがっているのですが、諸事情により、私が代わりに動いています。
でも、叔母も私も不動産取引の経験がなく、判断の付かない事も多いです。
知識のある方には呆れる内容でしょうが、宜しくお願いいたします。

まず、土地について説明させてください。

・人口5万人弱の市で、隣接する地方都市のベッドタウン
・新幹線駅および在来線駅から徒歩10分少々
・約90坪。古屋あり

今年の8月に不動産屋さんに売却を相談し、広告を出して頂きました。
売値は480万円(不動産屋さんの見積りで、他物件から考えても妥当だと思います)。
但し、家屋の解体費用分割引をする事になるだろうから、その分100万円ほど引かれると考えてと言われました。

条件は悪くない土地ですが、人口が少ないので、それほど需要はないと思っています。
そのため、提示価格から段々と下げられるだろうと考えていました。
また、時間もかかるだろうと思っていました。

それが今月になり、買いたいという方が現れたそうです。
但し条件が、「300万円。その上で解体費用は売主持ち」。
また、塀の解体費用も持って欲しいとのこと。
そうなると、利益は150万円足らずになります。

不動産屋さんは、次いつ話があるか判らないので売ってしまった方が良いと強く薦めてきます。
私もそうは思うのですが、一ヶ月で一気に480万円から300万円になり、解体費用も50万円ほど上がると聞き、少々戸惑っています。

不動産屋さんが信用できないとか、詐欺とか、そういう心配はしていません。
嫌なら断ればいいだけというのも理解しています。
ただ、他人の土地をこんなに安く売っていいのかという思いや、これからも要求がエスカレートしそうという不安があります。
叔母が決めれば良いのですが、決断出来ない人なので、聞いてもムダです。

こういうことは普通なのでしょうか。

トピ内ID:5519470977

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他でも依頼する

🐱
みか
 需要が無いなら、早めに売却するべきだと思います。売れない土地なんて、遺されても迷惑ですから。その叔母さんに、相続する子どもはいないのですか?叔母さんは、おいくつですか?  本当は、更地にしてきれいな状態を見せた方が、お客は付きやすいですよ。また、その近隣は、マイホームに90坪程度の土地が普通なのですか?業者がまとめて購入して、2軒の建売として売り出すような場所ではありませんか?  また、不動産屋さんは、そこでしか頼んでいないのですか?一般の売却依頼であれば、何社に頼んでも構わないので、まずは、他でも依頼してみるべきだと思います。  でも、相場よりかなり安い金額要求なら、今回は見送ったらどうですか?8月に広告を出して、すぐお客からの問い合わせがきたなら、他の業者で、またお客が見つかると思います。  ハウスメーカーの不動産部門や、地元の大きな不動産屋さんなど、何社かに依頼するといいですよ。また、その土地にも、売り地看板を出しておきましょう(頼んだ不動産屋さんで、無料でやってくれたりする)。

トピ内ID:7012967269

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私なら売らない

041
うさ
新幹線が止まる駅まで徒歩10分 90坪でそんな値段ですか。 ちょっと驚きました。 購入希望者はできるだけ買い叩いてきますから 300万と言われたら 300万ならば古家と塀の解体費用は購入者持ち と返事して構いません。 叔母さんがお金に困っているのなら 少しでも高く売ってあげたいし 今すぐ現金が必要なわけではないなら 古家ごと480万で買ってくれる人が現れるまで待ってもよいと思います。 世の中 1円でも得をしようという人はごまんといます。

トピ内ID:4926607035

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去年古屋付き土地を買いました。

041
宅建主任者
地域や景気にもよりますが、ハウスメーカーにアドバイスしてもらい、5%引きで購入しました。しかも、契約時まだ売り主さんが住んでいて、引渡時期も売り主さんに合わせました。10%引きくらいで交渉すればよかったかも、と時々思います。 不動産屋は取引が成立すれば手数料が入りますから、売り主にも買い主にも勧めて来ます。 時間に余裕があるのならご縁を待ってもいいかもですね。

トピ内ID:9717573189

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私なら。。。

041
インド洋
素人です。 ただ住宅購入のために、土地を探したり、不動産屋さんと付き合ったりはした事があります。 周辺環境や接道状況、地盤、地目など、土地に関する細かい条件がわからないので、なんとも言えませんが、 いくら地方とはいえ、新幹線と在来線の駅から徒歩10分で、更地渡しで、坪33,000円?は安過ぎるのではないでしょうか。 古家あり、ということはおそらく家が建築できるのでしょう。水道やガスも既設でしょうし。 どちらの地方かわかりませんが、私が買いたいくらいです! 私なら、とりあえず他の不動産屋さんにも相談してみます。 もしかしたら、その地域ではこの価格が妥当なのかもしれませんが、トピ主さんが迷ってるということは、いまいち、担当の人が信頼出来てないのですよね。 もっと信頼できる、そしてもっと相談に乗ってもらいやすい、不動産屋さんを探して下さい。

トピ内ID:4413951850

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随分、足元見られてますね。

041
おじさん
480万円が妥当な相場だとして、半値で売るという事になりますね。 急ぎの資金が必要なら、ともかくです。 一度、2、3社の他の業者に相談してみればいかがですか?

トピ内ID:6435558359

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周辺の実績。

041
みみりん!
周辺の土地が如何ほどでお取引されてるか、調べましたか? 実績並みなら、売却OK。以下なら、ノーですよ。 買う人は、少しでも安く、って言ってきます。現物があれば、尚更。 うちの団地も、購入希望者と実売価格、500万の開きがありますよ。 調べてなければ相場を直ぐ調査。不動産屋からの聞き取りではなく、自分の目で確かめる事です。

トピ内ID:7850864653

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足元を見られている

🙂
おっちゃん
売主の足元を見ているだけなので、嫌なら売らなきゃいいと思います。

トピ内ID:8404083146

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難しい

041
黒猫
不動産取引は縁のものですので、その時にたまたまその土地がほしい方がいて、 ほかに売り物件がなければ高くても売れるだろうし、その逆なら安くしないと 売れません。 これは不動産業者でもわからないので、ご自身で考えるしか無いですよ。

トピ内ID:4124153287

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そんなもの?

041
よほほよ
坪単価6万弱って、大層お安い土地ですね。駅から徒歩10分少々なのに… 私が買いたいくらいですが… 専門家でもなんでもないですが、古家付きの物件の解体費用は購入者持ちだと思ってました。 解体費用を売主持ちで300万って坪単価3万ちょいですね。 それはその辺りの土地評価額と比べていかがですか? 固定資産税の算出で土地の評価額がわかると思いますが、通常売買価格は評価額よりも高いんじゃないでしょうか?

トピ内ID:4223573137

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不動産屋は、いつも成約を急ぐものです。

041
ミネオ
過去不動産の売買4度、貸主として1度の経験があります。 いつも思うことは、不動産屋は、取引成立しないとお金にならないので、売主には安くても売ろうという意識が働き、買主・借主には、高くても買わせようという意識が自然と働いているのだろうということです。 私なら、480万円が妥当なら、更地を300万円で買って、480万円で売れるまで待ちますね。 私の経験上、成約を急がないなら、市場価格で必ず買い手は現れます。

トピ内ID:1491223102

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待ってもいいと思いますよ

041
さがし中
現在購入検討中のものです。 買う方からみると、実際に成約するときの価格は提示された価格から1割から1.5割引くらいと思ってます。 そこからさらに解体費用を50万引くとするなら、やはり不動産屋さんのいう380万円くらいから、350万円くらいが、 その土地の適正な価格かなと思います。 不動産屋さんは成約しないと収益が出ないし、持った物件は早く回転した方が収益性が上がるので、買いたいという人がいたら売れと促すのでしょう。 ご自分の側に早く現金が必要だという事情があるのでないなら、もう少し適切な値段を提示する方が現れるのを待ってもいいと思いますよ。

トピ内ID:0883318042

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交渉するものでは?

041
おばさん
購入希望の人の条件をすべて飲む必要はないのです 売りたくないと突っぱねることもできますけど たとえば「400万で、解体費用は半分ずつ」 [430万(約1割引き)で解体費用はこちらもち」とか ととぴぬしさんも条件を出すこともできるのです。 交渉の間に立つのも、不動産屋さんの仕事のはずです 購入希望者の言い値で売るのが良いなんていう不動産屋さんは信用できません もしかして、購入希望者は、個人的な知り合いなんじゃないかなとかんぐってしまいました。

トピ内ID:9981834227

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もうちょっと待ったら?

041
長月
90坪で480万円なんて、私の住んでいるところから考えると破格ですね。 まぁそれは置いといて・・・。 急ぐ必要もなければ、もうちょっと待ったら?それぐらいの土地でしたら、固定資産税もそんなにかかってないでしょうし。 私も家を建てる前に土地を探しましたが、気に入ったところが見つかるまで、何年もかかりました。 その中で、ここいいなって思って売主に言うと、相場より上の金額。値下げをお願いしましたが、無理。なんてことも多々ありました。 何年も売りに出しているけど、売主が値段下げないから全然売れないって土地もありました。 ですので、何年も売りに出してから値下げしたらどうでしょう? まだ売りに出して1か月。もうちょっと欲を出してもいいのではないでしょうか? 妥協できるのは、ここまでっていうところを叔母さんと話し合って決めててもいいですね。 後々もめないように、書面に残して。 今回の例だと、「300万円までの値下げはOK。でも解体は買主で。」とか。「一年たったら何万値下げする。」とか。 最低ラインを決めておくべきだと思います。

トピ内ID:3348669759

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相手もその値段で買えるとは思っていない

041
四十男
買い手としては売主側の最低ラインで買いたいので、まずはかなり低めに言ってそこから価格交渉しようという算段だと思います。 あと、価格交渉のやり方を見ると(不動産屋を敵にしないように解体費用込みの値段を提示して不動産屋の取り分が大きく減らないようにしている)ある程度不動産取引に慣れた人のような気がします。 その場合は価格交渉も骨が折れる相手になると思います。

トピ内ID:2857465844

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単純に

041
業者
家の売価=買主⇔売主と双方合意で決定です。 それが相場に外れていても。 480万でも300万でも双方合意で成立。 売り急ぎでなければ待つのも良し。 早く現金化にしたければ今回にのっても良し。 一つの物件でも ・A業者→ただでもいらない ・B業者→300万なら買ってもよい ・C業者→550万で買わせて下さい とまちまちです。不動産に原価なんてありません。 他の業者(大手メガバンク系列など)に相談してみるのも良いでしょう。 ベテランで業者関係などに顔の広い人もいるでしょうし。

トピ内ID:9887739667

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悩む必要なし

041
おおさむ
妥当と思われる金額で売れないなら売る必要なし。 不動産屋に買い取ってもらっても、今回の条件以上だと思います。 不動産屋が買い取る場合は、当然ながら市場価格以下ですが、今回は余りにも安すぎます。

トピ内ID:3289775995

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トピ主です。ありがとうございました!

041
ポルコ
長月さんまでレスを頂きました。 みなさん、本当にありがとうございます。 不動産の売却には関わった事がないので、「普通」が判らず、とても不安でした。 頂いたレスを読み返すことで、だいぶ落ち着きました。 良く考えて決断したいと思います。 新幹線駅と在来線駅に近く、90坪(を超えます)でそんなに安いのか、と不思議に思われた方が多くいらっしゃったので、ご説明させて頂きます。 土地は測量済みで、下水道も整備されており、悪い場所ではないのですが、いくつか問題もあります。 まず、周辺の道路が狭いこと。 四方を家に囲まれていること(土地が広めなので圧迫感はないですが)。 それにより、少々ですが私道があること。 そして、新幹線駅と線路を挟んで、賑わいのある側とない側に別れるのですが、ない側に属しています。 土地がある辺りも、昔は地元の商店街で賑わっていたのですが、新幹線が開通してからは寂れてしまいました。 今では開いている店も少なく、いわゆる「シャッター商店街」になっています。 あまり人気のない土地というのは私も感じていたので、不動産屋さんはもっと強く心配しているのかもしれません。

トピ内ID:4505471157

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