助けて！マンション売却

レス20

（トピ主 3 ）

🐤

チーズ

2010年03月29日 12:16

話題

都内在住の27歳の専業主婦です

子供はまだおりません
家計が苦しいので来月からは事務の仕事で働く予定です

結婚前に主人が購入した分譲マンション3件のことで悩んでいます

1件はファミリータイプ（58平方メートル・2LDK・風呂トイレ別・5年前に購入した時は
全室リフォーム済みでした・風呂トイレ別・L字型のベランダ付き・
駅から5分くらい）で現在住んでいます

あとの2件はワンルーム（28平方メートル・風呂トイレ別・ベランダ付き・
駅から10分くらい）で2件とも人に貸しています
すべて築39年で古い為売却できるか不安に感じています

3件ともローンが残っており、主人の会社が不況で収入が以前の半分くらいに
なってしまいローンを支払うのもギリギリです
これ以上ローンを抱えて生活していたら貯金など全くできない状態です
人に貸しているマンションは家賃が入りますが半分はローンでもっていかれ
修繕積立金を支払うと手元にはほとんど残りません

主人が結婚前に管理費などを滞納していた分を今支払っていて
年内中には支払いは終わる予定です

このままでは不安で子供を作れずどうしていいか悩んでいます
マンションの売却は知識がない素人だと不動産屋に舐められてしまい
何かトラブルに巻き込まれたらどうしようと漠然とですが
大きな不安があり行動に移せずにいます

どなたかアドバイスお願いいたします

主人と結婚したのはお金は無いですが人として惹かれるものがあり
この文章だけではご理解いただけないかもしれませんが
夫婦仲はとても良好です。
これから2人で安定した生活をしたいと考えてトピたてさせていただきました

下手な文章ですいません

トピ内ID：3271078096

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お困りですね。

😠

花見酒。

2010年03月29日 16:18

大手の不動産会社に売却の件は依頼されるといいと思いますよ。それ相応の相場と言うものがあるので、舐められて大損ということはないと思います。いずれにせよ利益が出ていないのであれば所有していても意味ないですよね。面倒なだけなので処分された方がいいです。

トピ内ID：0432205998

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幸せな生活

みどり

2010年03月29日 16:18

結婚して専業主婦で不動産を持っていて…と聞けばすごく羨ましいですが、実際は火の車なんですね。売却しないといけないくらいきついのですか。大変ですね。

トピ内ID：9260808903

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2件は手放す方向で

🐧

ペン

2010年03月29日 16:18

１Rの場合投資目的以外に購入はないと思うのですが、賃貸収入から補修費分担金を差し引いて手元に残らないマンションこれが売れるのかをまず調べてみてはいかがでしょうか？売却価格の相場は今いくら下がっているのか、そのマンションで売りに出ている部屋はありますか？ローンがどのくらい残っているのか分かりませんが、売ってもローンが残るのか、どのくらい残るのか、売買手数料含めマイナス分をトピ主さんの収入と見合わせて計画しましょう。そのマンションの市場価値は上がりはしないと思いますので・・不動産会社は売主・買主双方の素人の間に専門家が入る事によってトラブルを防ぐ為に仲介の仕事をしています。売却の場合も何社かあたって親身な相談に乗ってくれそうな担当者を探すとよいと思います。

トピ内ID：6552293930

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まず不動産屋に

🙂

taka

2010年03月29日 16:44

　何もしない内に、不動産屋に舐められる云々言っても何もはじまりません。　まず、お近くの不動産屋にでも行ってマンション売却の手順、方法、費用を尋ねてください。　何をして舐められていると思うのかわかりません。不動産屋に払う手数料？売却値の設定？　２，３件回れば、いいだけの話だと思いますが。

トピ内ID：1031850090

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とりあえず担当者に相談する

🐤

りんご

2010年03月29日 17:19

入居者付きでオーナーチェンジですね。私は数件マンションを持っていますが、世話になっている税理士さんに、入居者がいれば家賃収入は途切れないのだから売らないほうが良いと言われました。ですから売却したのは空き部屋になってからでした。今後新しい入居者がなかなか決まらなさそうな場所だったので、売却を考えた次第です。空き部屋になっていれば購入希望者に内覧してもらう事も可能ですが、住んでいる人がいると内覧が難しく、結局売却しづらいかもしれません。また築40年近いとかなり買い叩かれる可能性もあり、ローンが残るかもしれませんね。私の場合、管理会社の担当者を通して相談・計算をしてもらいました。節税対策用でしたが、トピ主さんのご主人は確定申告後どのくらい還付金がありますか？書き方次第ですが、かなりありますよ。また団信で、生命保険代わりにもなります。売るのは簡単ですが、よく相談してくださいね。

トピ内ID：0994525133

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難しいですね。

一枝花

2010年03月29日 17:19

こちらの掲示板で解決できる悩みではないと思います。ご主人が資産管理をどのように考えていらっしゃるか分かりませんが専門家に相談してみた方が良いと思います。 ※購入時と現在のマンションの資産価値等を色々調べたりしてもらいましょう。あくまで予想ですが、今の状況でその築年数では売るのは至難の業だと思います。売れたとしても多少のローン残額が残るかと。投資物件として買うには古いですし、ご主人がどのようなお考えで購入したのかも不明です。今すぐに破産するわけではないと思うので専門家に助言を聞きつつ、判断していけば良いと思います。不動産屋に舐められる…と仰いますがトピ主さんのように準備もなく狼狽しているとマズイ訳です。舐められると思うのなら、知識を身に着け準備しましょう。

トピ内ID：5502783799

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舐められません

マダム50

2010年03月29日 16:44

不動産の売却では舐められることはないと思いますよ。売買の仲介を依頼すれば良いだけです。手数料は仲介する物件の価格によって決まるので、不動産屋はなるべく高く売りたいです。数ヶ月売れなければ値引きを打診されます。「売って下さい！」という業者が来たら拒否すればよいです。

トピ内ID：8072045354

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ありがとうございます

🐤

チーズトピ主

2010年03月29日 17:55

みなさんご回答ありがとうございますまずは漠然と舐められるかもと不安に思うより大手の不動産会社に相談に行ってみようと思います主人は仕事が忙しく私1人で行かなくてはならず不安だったのですが査定ではワンルームが880万円ほどでした残債が1件あたり700万残っていますもし買われた方がローンを組まれた場合私達にはどのように支払われていくのでしょうかなるべく早くローンを片づけていきたいのですが・・・もし880万円で売れた場合手数料などを引いても700万円は切らないと思うのですが差し引いた分は一括では入ってこないですよね？

トピ内ID：3271078096

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？

さんご

2010年03月29日 23:19

買主がローンを組むのは銀行で銀行に支払いをしてゆくのでトピ主さんには一括で支払いがなされます。残金よりも査定が高いならひとまず安心ですね。手数料は売却価格の 3％+6万程度ですので2件で70万位でしょうか。早く売却して早期に返済したほうが利子の分お得ですね。投資マンションに強い業者に行かれるといいですね。

トピ内ID：6552293930

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滞納分を綺麗に清算しなきゃ。

🐤

りんご

2010年03月30日 10:02

2度目のレスです。肝心な事ですが、管理費を今すぐ清算しないといけません。滞納管理費付きで売却するのですか？（誰が買う？）私は、3部屋売却の経験があります。売却相手は全て個人ですが、代金は一括で受け取りました。前レスにも書きましたが、間に入っている管理会社経由です。（家賃は管理会社経由ですか？）購入者がローンを組もうと私には関係ないわけです。もちろん広告料や手数料は引かれましたが、トピ主さんは管理会社なり不動産屋を通しますよね。もしかしてトピ主さんは購入者が10年ローンを組んだら、10年にわたって支払われると思っていませんか？売却金額は、値引きする事を考えて決めてくださいね。絶対「おまけしてください」とか言われますから。購入希望者が投機目的の場合、内覧せずに購入すると思いますが、なにしろ築年数が40年ですよね・・・確認ですが、滞納分を全て払って綺麗にしないと、難しいと思います。二束三文で叩き売りという事になったら大変ですが、健闘を祈ります。

トピ内ID：0994525133

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最近マンション売りました

ヤドカリまくり

2010年03月30日 12:04

　さて、オーナーチェンジでの売却は、需要が少ないのは事実です。　よって、空室状態での売却に比べてどうしても価格は低くなります。　また、ご存知のとおり、ワンルームは市場に溢れていますので、残念ながらお望みの金額は難しいかもしれません。　＞査定ではワンルームが880万円ほどでした　これが基準です。不動産屋さんはオーナーが望めば１０００万円からでもスタートします。問題は買い手が付くかどうかです。　残念なお話ですが、広告やサイトに乗っている金額は、売れていない金額です。大抵はそこから値引き交渉等があります。　＞880万円で売れた場合　まず、不動産屋の手数料３％＋６万円（値切り交渉はできます）　印紙税、１万５千円　そして不動産譲渡税。５年以上所有で２０％。この金額はローンが残っていようといまいと売却金額に掛かります。　つまり単純計算で２，０８４，０００円の経費が掛かります。　（５年未満なら税率４０％）　（マイホーム使用なら３０００万円減税有り）　ちなみに手付け金を含め、先方がどんなローンを組もうと契約成立時に満額入ります。

トピ内ID：7491963498

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譲渡所得

さんご

2010年03月30日 16:29

譲渡税のお話がでましたが、私が想像するにおそらく購入価格よりも現在の査定金額は下落していますよね？譲渡所得金額＝[売却（譲渡）価格]－[不動産取得価格]－譲渡に係る費用なのでおそらくかからないはずです。旦那さんに確認しましょう。

トピ内ID：6552293930

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ちょっと待った

🐶

元住宅営業

2010年03月30日 17:46

ワンルームの方は賃貸収入により損もしないし得しない状態ですよね？と言うことは >1件はファミリータイプコレのせいでローンギリギリ生活の訳です収入・支払額・立地・近くの賃貸相場など情報がないのでなんとも言えませんがファミリータイプを　手放す／手放さない　から生活スタイル見直すのがよろしいかと思いますファミリータイプを →売る →賃貸にして安アパートに移る →終の住まいになる予定ならば収入を増やすワンルームは今現在損が無いわけですから早めにかつ　気長に　売るのがよろしいかと思いますたぶんワンルームは売却損が出ますのでファミリータイプの処分が決まるまで安易に売らないほうがよろしいと思います >不動産譲渡税のかかる基準は　実売金額－(取得費用－減価償却額)－取引経費　ですよ？まぁ築39年とのことなのであまり期待はできませんが取得年数やリフォームの有無にもよって違ってきますので専門家に良くご相談ください

トピ内ID：2154932905

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助かりました

🐤

チーズトピ主

2010年03月30日 19:30

売却したら満学入金されるのかなんて不動産屋に聞くのが恥ずかしくてこちらを利用させていただいてたので本当助かりました。譲渡税は購入した時が1000万円で査定額で売却（難しいと思いますが）できた場合はかからないと思いますが、このあたりは不動産屋に質問して信用できる大手に行こうと考えています。今ワンルームに住んでいる方が利用した不動産屋には連絡を入れないとダメですよね？とても小さい不動産屋でいつも担当者は不在と言われ・・・家賃は口座に毎月振り込まれていますが不動産屋や管理会社は経由してないと考えていいのでしょうか。

トピ内ID：3271078096

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気になるので３回目です

🐤

りんご

2010年03月30日 22:50

私の場合、家賃は管理会社名で入金されます。滞納や何か発生した場合はオーナー（私）・入居者とも管理会社に連絡することになっています。トピ主さんの家賃はどこから振り込まれていますか？不動産屋に連絡、とありましたが・・・私の物件の入居者の方々が、どこの不動屋で契約したか知りません。例えば＜三○のリハウス＞なら何十箇所に支店？がありますよね。でも最終的に、契約している管理会社の担当者から、「内覧希望の方がいます」「契約したいそうです」などと連絡が入るのです。ですから私はどこの不動産屋が関わったか知りません。またオーナーチェンジは新旧のオーナーと、関わる会社の契約なので、現在の入居者に連絡が行くのは売却後だと思いますよ。普通、オーナーと入居者の直接連絡はしない、してはいけないものです。ただしトピ主さんが、全く管理会社を間に挟まず、個人で管理・処理している場合は、この限りではありません。

トピ内ID：0994525133

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あまり高く売ろうとしないんだよ

😀

まるえつ

2010年03月31日 11:37

高く売ろうとするといつまでも売れ残る相場より少し安くてお得なくらいが丁度いい売ったら、大事に貯蓄しておくことですお子さん、楽しみですね大事に育てていってくださいね

トピ内ID：6926354916

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ご回答ありがとうございます

🐤

チーズトピ主

2010年03月31日 17:37

りんごさんの＞また団信で、生命保険代わりにもなりますというのですが団信とはどういう意味でしょうか？知識不足で申し訳ありませんそして皆様の貴重なご意見と主人と相談した結果ワンルームは延滞金を全て支払ってから売却する方向で考えたいと思います専門家にご相談されてる方もいらっしゃいましたが相談料とは高いのでしょうか？ワンルームの家賃は借りられている方のお名前で振り込まれています管理会社は通していないということでしょうか

トピ内ID：3271078096

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団信について

🐤

りんご

2010年03月31日 20:34

団信で検索すれば出て来ますよ。団体信用保険は住宅ローンを組む時加入する保険で、ローン返済の間にご主人に万が一があった場合、残りのローンはチャラになります。分譲マンション・投資用マンションを問わず、団信に加入します。投資用マンションは投資・節税を目的にして購入したり転売するわけですが、私の知人でやはり数件所有していた方が若くして急死されましたが、ローンはチャラになったので、残された奥さんや子供たちは家賃収入で生活なさっていますよ。また売却しても大金を手にすることができるので、どちらにしても生命保険の代わりになるのです。ただ、理由はわかりませんが、たまに団信に加入していない人もいるので、ご主人に聞いてみてくださいね。

トピ内ID：0994525133

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ワンルームは空室になる前に手放そう

こぐまちゃん

2010年04月28日 11:42

＞査定ではワンルームが880万円査定額は　多分1.5倍だと見てください。つまり600万円程度でしか売薬できない可能性があります。＞築39年で古いこの条件、良くありませんよ。普通鉄筋コンクリートの建物の寿命は60年って言われますよね。配管や付帯設備も60年もつと仮定しても　残り21年の古い物件です。スラム化し始めるのは近いと思いますよ。つまり　今の入居者が出た後は　なかなか同じ条件の家賃では次の入居者を確保できない可能性大です。周辺の家賃相場調べてみてください。ワンルームだと　場所によっては１０年前の１／２まで家賃相場を下げないとだめなケースもありますよ。オーナーチェンジでの需要は少ないというご意見もありますたが空室になってから売却しようとすると　リフォーム代がかかりますよ。チーズ様の場合は、家賃が入ってくる状態のまま（利回りが計算できるので売りやすい）売却するのがセオリーでしょう。

トピ内ID：9000732622

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今住んでいる人に買ってもらうのは？

今日子

2010年04月28日 16:53

当方専門家ではありませんが、ワンルームにお住まいの方はどういう方ですか？学生さんでないのなら、まず、現在お住まいの方に「買わないか？」と、聞くのもアリです。こういう交渉をトピ主さんがするのは、不安でしょうから、まずは、現在家賃回収等をしてもらっている不動産業者に「売ろうかと思っているが聞いてもらえないか？」と言ってみましょう。不動産業者は売買が成立すれば報酬が入るのですから動くでしょう。（売買代金が高ければ高いほど報酬もあがる）なお、皆さんが書いている専門業者は不動産業者です。普通の相談でしたら無料です。（相手も人ですから相性があります、話を良く聞いて反応の良い不動産屋さんを探しましょう）

トピ内ID：6994875642

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