賃貸で借りている部屋が競売物件に

レス15

（トピ主 3 ）

😑

ちまこ

2010年10月14日 10:30

話題

法律や不動産関係に疎いです。よろしくお願いします。

賃貸マンションに５年前から住んでいます。マンション自体は分譲なのですが、
オーナーの方が賃貸に出していたのを不動産を仲介して借りました。

昨夜１０時半頃インターホンが鳴り、電話越しに話すと「地方裁判所の方から来ました」との声が。
時間も時間だし、なんだか怪しく感じたので
「私は賃貸で借りているので（良くわかりません）」と言ってすぐ切ってしまいました。

そして今日、仕事から帰ると部屋の中に「東京地方裁判所」と書かれた見慣れぬ封筒が…
どうやら借りている部屋が競売物件になり、留守中に内見されたようです。
（ポストに「○日に調査に来ます、在宅して下さい」との臨場日時通知書が入っていましたが、
昨夜来たときに入れたんでしょう）

書類には「再照会書」なるものが入っていて、賃貸契約書など執拗な書類を提出するよう
求められていました。

散らかった部屋を勝手に見られたのもショックですが、毎月キチンと家賃を納めているのに
なんだか納得行きません。不動産屋からは今の所何も言って来ていませんが、事の成り行き
次第では引越しをしなくてはならないのでしょうか？

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勝手に？

亀

2010年10月14日 15:56

勝手に内件なんて出来ません。不法侵入で訴えても良いです。競売にかかって、次の人に売られても、内見は主様が同意しなければ出来ません。書類は居住権を主張するためにだす、必要があると思います。引越しはする必要がありません。次の持ち主が退去をお願いしてきたら、それなりの金額をもらって、退去するかは主様次第です。追い出す事は出来ません。

トピ内ID：9989309893

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東京ではないので

🐴

はる

2010年10月14日 15:56

執●官が競売物件の調査にきたって事デス。引越す必要があるか？→競売物件買受人との間で新たに賃貸契約が必要になりますが契約すれば引っ越す必要はなし。買受人次第です。私の疑問点まず、午後10時過ぎに訪ねてきたって事デスが夜間執●許可とってもその時間帯は訪問できないのでは？次に部屋に立ち入った・調査期日通知がおいてあったってコトですが…まぁ、立会人つければ問題ないですが、一応賃貸人にアポとるのが通常。但しトピさんが夜の訪問じに「関係ない」て言ったコトで協力不可と判断したのかもしれません。東京地裁へ問合わせては

トピ内ID：3009700203

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続きはるです

🐴

はる

2010年10月14日 15:56

内見、部屋を見られた。というトコで部屋に入ったと読み取りましたがあっていますかね（汗）間違えたらすいません。後、裁判所へ連絡する際は事件番号というものが記載されてるはずです。【平成●●年～第●●号】トピさんは嫌でしょうが調査に協力してあげてくださいね。写真も若干撮られます。お部屋片付けてたほうが良いです。トピさんは今回とばっちりです。合掌。

トピ内ID：3009700203

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同じ経験しました。

☀

向かい風

2010年10月14日 16:37

私も以前住んでいた賃貸の一戸建てが、知らない間に競売物件になっていました。私の場合は、ある日やたらと「持ち主？それとも親戚？」と怪しげな人々が立て続けに訪ねてきて、「何事？」と思っていたら、そのうちの一人の人に「知らないの？ここ競売にかけられてるよ」と聞かされました。本来はトピ主さんのように地方裁判所から通達があるべきなのでしょうが、全くありませんでした。定期賃借だったからかもしれません。契約満了で退去することになっていましたので。でも満了日まで半年ほどあったのに、競売で落とした人から「出ていけ出ていけ」と言われて苦痛でした。事前に、大家さんから一報あってもよかったのに、と思いました。色々相談しましたが、我が家の場合は契約満了日より前に退去する必要は無いということで、ギリギリまで次の引っ越し先を探しました。

トピ内ID：3469469656

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買った人次第。

🐤

Ruri

2010年10月14日 16:37

売り主が、ローンを組んだ物件の支払いを連絡なく延滞したり、支払い能力がない場合、貴方が借りていようが自動的に物件は競売に出され、所有権は競り落とした買主に移ります。だから、賃貸契約書類なども必要で(競売で買う人に対しては重要事項です)、賃貸を続けるか否かは次の所有者の判断に委ねられる事になると思います。次の所有者が物件の賃貸を続けるなら、契約をやり直す必要がありますし。在宅、不在に関わらず、裁判所の職員は部屋を視察し、競売のための物件の現状と評価書を書かなければいけないので、賃貸で借りていても、貴方が拒否する事はできないので、早いところ、書類を出して、競り落とした次の所有者に確認した方がいいです。場合によっては立ち退きの可能性もあり得るので。競売の評価書って今まで見た事ありませんか？物件の写真、結構あからさまに撮られてますよ。評価書には、貴方の賃貸契約についての証言も必要になるでしょうから、早く連絡しないといけませんよ…。知らなかったと言っても関係なくはありませんから。

トピ内ID：3586518274

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民法395条によれば、

江戸

2010年10月14日 18:34

「競売による買受人の買受の時から「6ヶ月」を経過するまでは、引き渡すことを要しない。」となっているので、６ヶ月は大丈夫だと思います。でも、買った人だって、投資が目的であり、（人がすでに住んでいる物件に、住みたいから競売するって事はないと思うので）賃貸して、競売代金を回収するのがほとんどだと思うので、普通は契約のし直しだと思うんだけど、どうだろうね。書類を求められているって事は、大丈夫なんではないですか。

トピ内ID：7979073407

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引っ越さなくても良い

おじゃ

2010年10月14日 20:28

先のレスで皆さんが答えているように、結果から言うとそう言う事になります。しかし一度ミソの付いた物件です。もし新しいオーナーが決まったとして、現在の住人を一度リセットしたいと考えていたらどうしますか？選択肢の方法で、移転費用と保障費を払うから...と言われたらそれに乗るのも良いと思いませんか？どう考えるかは主さん次第だけどね、それと、日本の法律で建前上は　【貸し主＜借り主】　と言うように弱者に対して優位に取り扱われるから強制的に退去させられる事は無いよ。建前の通らない酷い奴らになると、勝手に家財道具を外に出してブルーシートにくるんで鍵を取り替える奴らもいるけどね、

トピ内ID：2622746635

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対応した方がいいですよ。

バランス棒

2010年10月14日 21:06

どのような経緯で執行官が来たかは他の方のレスに委ねますが、裁判所へは対応された方が良いと思います。恐らく持ち主はマンションを担保に借金をしたか、マンション建設費の返済が滞って競売になったのだと思いますが、そのマンションに抵当権が設定された時期と各賃借人が賃貸借契約を結んだ時期により、賃借人の権利も大きく違ってきます。家賃を払っていたのにという気持ちは分かりますが、自分にどのような権利があるのかを知るためにも、対応はされた方がよいと思います。不動産会社にも裁判所の調査は入っていると思いますが、居住者に何も連絡がないのであれば、不動産会社も各居住者に任せるというスタンスなのかも知れません。念のため不動産会社に問い合わせ、個別の対応を求められたら、それに従うしかないでしょう。裁判所の競売情報はネット上で閲覧することが可能です。 http://bit.sikkou.jp/ 調査の経緯、居住者の対応ややり取りまで報告書には記載されます。一度、目を通してみてください。また、法的に心配な点は法テラスなどに相談されるのがよいと思います。

トピ内ID：1964246901

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賃貸物件の競売について。

🐶

競売常連

2010年10月15日 10:08

トピ主様、今日は。突然の事で、さぞ驚かれた事と存じます。裁判所より賃貸契約書を要求されたとの事ですが、貸借権を保護するのか、買受人を保護するかの判断に必要です。提出されないと保護する対象でないと判断され、買受人の権利を優先する処置がなされます。この場合、６ヶ月以内の退去があるかも知れません。貸借権が優先と判断されれば、契約期間中は居住okです。実際には、結果が出るのに、半年～1年半掛かります。よって、何れの場合も６ヶ月が目処になります。分譲マンションをオーナーが賃貸していたとの事。マンションの競売に関しては、管理料の滞納があります。この滞納分は買受人が支払う義務ありますので、買受人が収益物件として、賃貸を継続するよりも、自己の居住用にする可能性が高いと思われます。競売価格は、概ね市場価格の６、７割位ですので、貴女様が気に入っているのであれば、競売に参加されるのも一案です。転売で利益を上げるのもありです。（私のビジネスです）次回の更新料は払わない方が賢明でしょう。

トピ内ID：7104508499

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ありがとうございます

😀

ちまこトピ主

2010年10月15日 12:20

トピ主です。焦って立てたので誤字まであってお恥ずかしい… 皆様レスありがとうございます。相談できる人がおらず、途方にくれておりましたが、皆様のレスを読んで大変勉強になりました。書類も現在準備中です。できる事はちゃんと対応しようと思います。今後は競売の落札者次第になるんですね。ファミリータイプでもないので賃貸目的の不動産屋さんが店子付で買ってくれると楽なんですが… そして競売情報も覗いてきました。あああホントだ写真ばっちり出るんですね… 内見入るの知ってたら徹夜してでも掃除したのに…プチ汚部屋が閲覧されてしまう… 願わくば室内干してた下着にモザイクがかかりますように（汗）皆様のおかげで不安が少し消えました。ありがとうございます。

トピ内ID：2056996843

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一度、競売の所轄の裁判所に問い合わせて。

🙂

Ruri

2010年10月15日 16:03

競売は所轄の裁判所で行われていますので、インターネットで閲覧できる競売情報から、自分の住んでいる物件を探して、それを連絡して下さい。早めに連絡する方が良いです。家賃を滞りなく払っていても、中に入る事を拒否されたり、契約書を出さなかったり、協力の意志がないと見なされると、後々貴方が不利です。賃貸を続けてもらいたい、もしくは立ち退きのための保障を受けたい場合は協力した方が身のためです。

トピ内ID：3586518274

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退出について補足します

🐶

競売常連

2010年10月16日 22:00

基本的に　江戸さん、バランス棒さんのレス通りです。競売物件に関する居住権は、裁判所の判断によりますが、定期賃貸権でなければ、お二人のレス通りです。もし私が落札した時は、下記のようになります。１．直ちに賃貸人に連絡を取り、明け渡しを要求します。２．３ヶ月後に再度連絡を取り、退出日を確認します。　　この時点で、日取未定の場合、強制執行の準備をします。３．６ヶ月に達した時点で、直ちに強制執行します。落札後、直ぐに退去戴ける賃貸人であれば、強制執行費用を上回らない金額（２０～３０万以内）であれば、立退き料の名目でお支払いし、円満退出を演出します。但し、２）の段階で未定であれば、立退き料は支払いません。（支払う必要がありません）以前は、立退きに関しては、別に裁判が必要でした。が、現在では申請をすれば、直ちに強制執行できるように、善意の落札者を保護するようになっています。立退きの際、権利の無い貴女様がゴネルようであれば、不動産屋の情報網により、近隣での次の賃貸は難しくなります。

トピ内ID：7104508499

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再びありがとうございます。

🙂

ちまこトピ主

2010年10月17日 20:58

皆様レスありがとうございます。小町はこんな時、本当に心強いですね。裁判所には書類を送付しました。知らずに内見の立会いをすっぽかしたこと、部屋の状態が大変見苦しかったことをお詫びしました。これで少しは心証が良くなるといいんですが…。昨日仲介した不動産会社に電話したら、オーナーとは半年前から連絡がとれず、行方不明だそうです。管理費も相当滞納しているらしいです。 <続きます>

トピ内ID：2056996843

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悩んでます。

🙂

ちまこトピ主

2010年10月17日 20:58

競売常連様。競売後、買い手次第とはいえどんな流れになるんだろうと心配していたので、プロの方の意見は大変ありがたいです。当初はこのまま住めれば楽だなと気軽に考えていたのですが、新オーナーと再度賃貸契約を結ぶなら、金銭的には引越しするのとあまり変わらないし、万一、コワイ方に落札されて嫌な思いをするくらいなら、競売開始前に引っ越してしまおうか、とも考えてしまいます。落札者が競売常連様のような良心的な方で、引越し費用も多少持って頂いて（一円も出ないことも多いそうで）喜んで速やかに引っ越し出来るのが一番いいんですが… 買い手も同じ心境でしょうが、こればっかりは蓋を開けてみないとわかりませんね。まだ数ヶ月時間ががかかりそうなので、少しずつ荷物を整理して準備したいと思います。ありがとうございます。

トピ内ID：2056996843

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賃貸継続の場合

🐶

競売常連

2010年10月25日 13:01

前回レスの後、紅葉狩りに行ってました。買受人が賃貸希望の場合は、賃貸契約を新たに結ぶ必要があります。これは契約当事者が変更になるからです。この場合、不動産会社への仲介料は不要です。又、礼金も必要ありません。必要なのは、書類作成料です。これは買受人の力量次第で無料も可能です。敷金については、ご相談となります。買受人が賃貸希望の場合、現入居者にそのまま入居継続してもらった方が経営的にはベストです。賃料は銀行振込でしょうか？もしそうであれば私ならば、来月分からは振込はしません。多分、他人のポケット（債権者）に入っている可能性が大です。契約当事者（大家）の手には渡っていないでしょう。その分を引越し費用、及び新たな賃貸契約の費用に積立します。もし、平日に時間があれば、お近くの法務局に行き、物件の記載事項証明書（２千円位）を申請すればいろんな事が判ります。良い社会勉強になりますヨ。お試しあれ。

トピ内ID：7104508499

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