借地権について

あまり借地権等に詳しくないのでもしわかる方がいらっしゃったら教えていただきたいです。 現在祖父母は、借地に住んでいます。 土地は祖父の親戚のものなのですが、その所有者が亡くなり家族の方が相続の手続きの関係上、土地を祖父の名義に変えると言っているそうです。 土地は価値としては１０００万くらいだそうです。 その際それは贈与になるのですよね？？ だとすると４００万くらい贈与税がかかってくるそうです。 しかし祖父母は４００万円は払えないと思います。 そこでお伺いしたいのですが、借地の名義変更というのは所有者が勝手にできるものなのですか？ またその贈与税が払えないとどうなりますか？ 祖父は現在癌で余命はわずかだと思われます。 正直最後にそんなことでいやな思いをしてほしくありません。 今まで通り借地料を払って祖父母が住むことは難しいのでしょうか？ 何か良い解決法はありますでしょうか？？