分譲マンションの管理会社が働かない

レス29

（トピ主 7 ）

🐤

oui

2011年12月31日 14:03

話題

現在住んでいる分譲マンションの管理がずさんで困っています。管理会社を動かすにはどうしたら良いか、みなさんのお知恵を貸してください。全体で20戸ほどのマンションを、1つの管理会社で管理しており毎月7000円の管理費・修繕積立金を支払っていますが共有部分の電灯が切れていても知らんぷりです。改善依頼の電話をして2ヶ月経っても、暗いままです。駐輪場は区画がない平置きのタイプなのですが、サドルにホコリがつもってパンクしている自転車が10台くらい無造作に駐輪されています。それが邪魔で、停めたくても停められない自転車が出っ張ったり引っ込んだりメチャクチャな停め方をせざるを得ない状況で、非常に使いにくくて見苦しい場所になっています。所有者不明の自転車も多く、定期的に不要自転車の撤去を促すためにも、管理会社の方で住人の自転車が分かるような管理シールを用意してくれないかと頼みましが、まったくそういう「管理」をする気はないようで、1年経っても駐輪場の整備はされていません。また、ある住人の方によれば、別件の改善要望で管理会社に連絡をし、いつまでたっても改善されないので何度か同じ内容の依頼で電話をかけたところ、受話器を持ち上げたかと思えばすぐに切る行為を何回もされた後、電話に出なくなったとのこと。ナンバーディスプレイで発信者を特定して、応答しないような節もあるようだと憤っていました。物件の共有部分の不備でなにかあったら「管理会社へ連絡・相談」というのが普通だと思いますがうちの場合は、その管理会社がまったく動かないので非常に困っています。毎月支払っている7000円をドブに捨てている気分です。こういう場合、どういう働きかけをすれば管理会社を働かせることができるのでしょうか？

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管理会社を替える

みんみん

2011年12月31日 17:27

管理会社を替えればいいんじゃないですか。「管理会社　変更」といったキーワード入れれば、色々なサイトが出てきます。

トピ内ID：6501177727

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だったら

ハイヌーン

2011年12月31日 17:27

費用と契約内容に見合わない管理水準なら、解約して別の管理会社に乗り換えればいいでしょう。働きかけなどする必要はありません。

トピ内ID：2928974213

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管理組合はないのですか

2011年12月31日 17:27

分譲マンションなら管理組合があるはずですが，どうなっていますか。管理会社は管理組合の指示のもとに動くもので，区分所有者個別の要求までは対応しきれません。業務の契約がどうなっているかも調べるべきです。言われていることが契約業務の範囲なのかです。それと管理費・積立金が7000円は安すぎます。これではよい管理は買えません。倍は必要だと思いますが，如何。

トピ内ID：1439693049

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管理会社を変える

ぱんち

2011年12月31日 17:27

管理会社は、居住者で構成される管理組合が建物などの維持管理を委託しているだけです。管理会社の対応に不満があるなら、管理組合の総会等で管理会社変更について話し合いをされたらどうですか。

トピ内ID：3811000889

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根本的な問題として

がりゅ

2011年12月31日 17:27

個人的に一番気になる点は後回しにしますが、 > 毎月支払っている7000円をドブに捨てている気分です。管理費・修繕積立金で7000円とのことですが、それぞれ区別されていないのですか？管理会社を変える手もあると思いますが、修繕積立金込みのある意味ザル勘定となると、まずは月額の管理費を明確にしないと話にならないと思いますね。（管理費は安いに越したことないですが、現実的に安過ぎても請け負う会社はない＝何もしてくれない）大筋から外れますが、自分が一番気になっているは、修繕積立金込みの管理費として毎月支払っているってことは、積立金の分別管理って出来ていないのではないでしょうか？普通居住者の代表からなる理事会にて管理しますが、今回の問題について「理事会」という言葉が一切出ないところを見ると存在しないってことなんですかね。管理会社による使い込みが多いので、分別管理する様に国から指導されていたはずです。いい加減な管理会社みたいなので、そっちの方が気になってしまいました。

トピ内ID：9186158189

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マンションは管理を買うような物

南高節

2011年12月31日 21:28

マンション資産の維持はいかに管理されている物件か？が要です。幾ら建物が良くても管理がずさんだと　価値は下がります。マンションは管理を買うようなもの　というくらい大事ですネしかし・・しっかりとした管理をするにはお金が掛かるのです。世帯数２０ほど７千円の管理費＆積み立て費では到底満足な維持管理ができるとは思えません。管理がしっかりしている　と思える物件の管理費の平均を見ると最低でも１万８千円プラス積立金も同額程度の物件はしっかりとした維持管理されているようです（当方マンション清掃業経験者）２０世帯で常駐管理人を置くならば最低、月２万円ほどの管理払えばかなりレベルの高い管理がなされるでしょう。午前中だけの通いでも１万円前後。したがって・・管理費を上げてしっかりした会社に委託なされば問題は解決するのではないでしょうか？積み立てと管理費７千円は将来危険です。１０～１５年後の修繕時に各世帯７０万円～の負担金発生しそうですょせめて管理費・積立金を２万円程に上げなければ問題発生する危うい物件になりそうです。

トピ内ID：9419012931

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住民の理事会はないんでしょうか？

⛄

totto

2011年12月31日 21:28

住民で作っている理事会はないんですか？1年に1回くらいは住民の会議とかもないですか？問題意識を持っている人が複数いるのであれば理事に進言して理事会で管理会社の変更を検討しては？また、修繕積立金と管理費が7000円であれば、今後の修繕費は大丈夫でしょうか？長期修繕計画などもいい加減な可能性がありますので、20戸しかないのであれば全住民で話し合った方がいいのでは？そこで管理会社についても話し合った方がいいですよ。でも、今はおそらくものすごい安い料金のようですから、管理費は値上げしないといけないかもしれないですね。もしくは、住民で手が空いている人がいれば、その人に管理費用を毎月払ってそういう庶務をやってもらうところもあるらしいですよ。分譲であれば、色々調べられて管理会社以外のことも改善した方がよさそうですよ。

トピ内ID：6900996603

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管理会社の契約変更

調べて簡単

2011年12月31日 21:41

他の方も書かれていますが、マンションを建てた会社イコール管理会社ではないので、契約を解除するか、年単位の契約なら更新せずに別の会社と契約したらいかがですか？大規模マンションを手がけている大手の持つ管理会社などはきめ細かい管理をしてくれますよ。ところでマンションの戸数が少ないようですが、きちんと理事会は運営されているのでしょうか？私は家族がマンション管理士をしていますのでよく話を聞きますが、戸数の少ないマンションは大規模修繕時の負担額が大きくなるので、かなりしっかりと管理運営していかないと修繕積立金が足りなくなるはずです。トピ主さんの書き込みを拝見しますと、マンションの運営や修繕についての知識がやや低いように見受けられます。いまからでも意識を高く持って、管理会社になめられるようなことのないようによく勉強されたほうが将来のためかと思います。

トピ内ID：2092511264

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管理組合は？

😨

あんべ

2012年01月01日 10:05

管理組合は、ないのですか？自転車の撤去もシールも、基本的には管理組合が決めて、管理会社に要請する事です。管理会社は、管理組合が雇っているのです。管理組合が機能していないのでは！管理費と修繕積立金が一緒もおかしい。別々に管理するものです。

トピ内ID：4804474282

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管理会社を変えれば？

マンション管理人です

2012年01月01日 10:05

管理会社に担当者があまりにも仕事をしないので担当者を変更して欲しい旨を理事長から伝えてもらっては？それでダメなら、理事長に臨時の総会を開いてもらい管理会社変更の決議を行ってもらったらどうでしょう？管理費を払っているのですし、双方契約書を交わしているのですから契約通りの仕事が出来ていないのならば契約違反です。いずれにしてもあまりにも酷い管理会社ですね。

トピ内ID：0034634196

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別の管理会社に乗り換える

🐱

住民の力

2012年01月01日 12:58

管理会社とは名ばかりでしょう。人も仕組もダラしない組織と思う。修繕積立金は、本当に積み立てられてますか？　確認できてますか？他の管理会社と競合させればよい。マンションの自治会に相談して、別の管理会社に乗り換える事を考えたら良いのです。役に立たない管理会社に資金を払う必要は無い。

トピ内ID：7523487536

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7000円？

🐧

Cassis

2012年01月02日 11:04

〉毎月7000円の管理費・修繕積立金を支払っていますが管理費7000円・修繕費7000円じゃなくて？？込みで7000円なら内訳は？なーーんかウサん臭いですね～。管理会社替えるにしても、もし修繕費込みなら7000円は据置きになるんでしょうかね？

トピ内ID：5596663374

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レスありがとうございます１

🐤

oui トピ主

2012年01月02日 13:00

みなさまのおかげで、自分の無知さ加減がよーく分かりました。ありがとうございます！無知ゆえ、費用の書き方が不明瞭でしたが、7000円＝管理費3000円・修繕積立4000円です。問題の分譲マンションは、親が購入した物件＝実家です。今まで自分は賃貸物件で一人暮らしをしており、昨年より実家で同居をはじめました。昔と比べて共有部が荒れていてびっくりしたのですが、それと同時に、問題を感じても無知ゆえに動けない親であることも分かりました。私はまた家を出る予定なのですが、これから先の親の家（＆無知な親）が心配なので、みなさんのレスがとても参考になりました。マンションは築25年は経っており、昨年の大雨・台風で雨漏りした際には、管理会社に修繕を断られ、親が自腹で修繕しました。積立修繕費をなんのために支払っているのか、そのあたりから管理会社に疑問を抱きましたがまず、親も私も管理会社を「変える」という発想がなかったです。大家のようなもので、変えられないと思っていました。大きな勘違いで大損してますね。恥ずかしい限りです。（続きます）

トピ内ID：5258512978

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レスありがとうございます２

🐤

oui トピ主

2012年01月02日 13:00

そして、みなさんご指摘の「管理組合」「理事会」「自治会」は存在しないようです。存在しているかもしれませんが活動実績がありません。住人全体の会議はなく、昔から住んでる顔見知りの住人同士でモヤモヤ立ち話をするくらいの関わり合いです。親は新築時にこの物件を購入してずっと住んでいるので、昔からの住人とコミュニケーションはとっているようですが親の話を聞いていると、現状は何も変わらないけど、住人の立ち話で問題を共有してスッキリして終わっているように見受けられます。毎月の7000円が何にどのように使われているのか分かっていません。みなさんのレスを見て、実家にものすごい問題を感じました。教えてくださりありがとうございます。まず、あるのかないのか分からない「管理組合」「理事会」「自治会」の類いの存在を確認し、ないならつくって管理会社の変更を訴えてみようと思います。

トピ内ID：5258512978

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管理組合は？

かば

2012年01月02日 16:02

うちは、管理会社、変えましたよ。数社から見積もりをとり、総会で決をとるのです。それまでより安い価格で、より充実した管理をしてくれるようになりました。契約書があるはずですよ。専門業者による廊下掃除とか、回数が決まっていて、きちんと書いてあります。電灯については、住民が言えばすぐ交換してくれますが、それ以外にも、一斉点検する日があって、昼間、管理人さんが全電灯をつけて、確認・交換しています。トピ主さんのような、意識の高い方が理事長などをやったらよいと思うのですが、どうでしょう？

トピ内ID：2107132581

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いいところは高い

なつ

2012年01月03日 13:00

管理会社がそこまでの業務（建物修繕・点検や清掃・庭木の手入れ）以外までやってくれるところは管理費が非常に高額になると思われます。実は、うちも管理組合を変更しており変えてからは対応はよくなりましたが費用はＵＰしました。うちのマンションは500戸こえの大きめのマンションですが、自転車の整備や所有者不明のものは自治会役員などが分担して処理しています全ての面倒をみてくれるとなると月2万はかたいのではないかとおもいます。費用対効果、自分たちで出来ることはやっていかないととんでもない管理費になるとおもわれます

トピ内ID：2864091047

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大規模修繕が必要な頃ですが

南高節

2012年01月06日 18:08

トピ主様レスの「築２５年」と聞き、再レス。大規模修繕が必要です。鉄筋コンクリート物件の耐久年数は６０年と考えます。それも定期的なしっかりとしたメンテナンスをしてこそ。今まで修繕・メンテナンスは行ってきたのでしょうか？心配です。それをしていないと・・売るに売れない物件になってしまいます。２５年間何もしていないのでしたら。２０世帯程の建物でも大規模修繕費用は２０００万円～かかります。（屋上防水・壁補修・塗り替え・エレベーター保守・水道管・ガス管・配水管等・点検・交換・共有部壁・照明器具交換・床材補修・上水道タンク・ポンプ保全補修）等々。積み立てだけでは到底間に合いません。各世帯の負担金１００万円程　見積もっておかねば厳しいです。今後、コンスタントに年間５０万円・１０年毎に５００万円かけたメンテナンス施していけば、資産価値の下がらない物件になるでしょう。

トピ内ID：9419012931

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レスありがとうございます

🐤

oui トピ主

2012年01月11日 13:01

ご返答遅くなりすみません。＞南高節さんたびたびのご丁寧な考察、ありがとうございます！数年前に、外壁の補修工事はしたようですが、その後補修らしい補修はされていません。今後が心配です・・・他のみなさんがおっしゃっているように、当然、管理会社は変える方向で考えています。この物件に「管理組合」「自治会」「理事会」の存在や活動実績がないので、管理会社を変更できるところまでこぎつけられるか不安ですが快適に暮らせるよう、住人のみなさんに呼びかけてみたいと思います。

トピ内ID：5258512978

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うちの場合

🐤

きなこ

2012年01月11日 17:29

管理費・修繕積立金あわせて月２万５千円支払っているので日々及び定期的なメンテナンスは管理人さんや業者さんが完璧にこなしてくれています。たとえば、夜中切れかけていた電灯は連絡をしなくても、朝になると付け替えられていると言った感じです。ただ「だ」から始まり「う」で終わる管理会社自体の対応は良いとはいえません。・用があるときはアポなしでやってくる。 (↑居住者の連絡先は登録されており、別件でかかってきたこともある) ・来訪時こちらが要求しなければ名刺も渡さず、社名以外は名乗らない。・用件が解決してもその報告がない。と新入社員でも出来るようなことができないのです。一度、騒音問題がありお客様センターに連絡したところ、年配の男性から「私には関係ない」と返答された時には「さすが潰れかけた会社にしがみ付いている人は違う！」と感動さえおぼえました(苦笑) なので以降は「管理会社には並み以上の人はいない」と関わらないようにしています。管理会社って多かれ少なかれ似たようなものなのでは？

トピ内ID：8142137846

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大事な事は、トピ主さんは所有者でないことですよ。

なみびと

2012年01月11日 19:31

知識を付けるために「マンション管理士」の試験用テキストを読む事をお勧めします。トピ主さんのレスを読んでいると、所有者は実親でトピ主さんは、単なる同居人のようですね。そうすると管理組合・理事会をどうこうしようにも、その資格が存在しない事になりませんか？全くの他人とは言わないまでも、所有者でない人が管理会社を変更するように動きだすのはマズイです。まずは、親御さんに、管理会社との契約がどうなっているのか？何年契約で、契約した仕事の内容は契約書でどうなっているのか。管理費の管理（銀行口座の名義人は誰になっていて、印鑑は誰が預かっているのか）を、所有者の立場で明確にしましょう。自治会は、自治体が把握している任意の団体です。市役所か区役所に問い合わせましょう。管理会社は関係ありません。築25年程となると住民が高齢化し先立つものは節約したいはずです。ここで、今の管理費（安すぎる）を値上げて、しっかり仕事をする管理会社に変更するのは難しいでしょう。それこそ、現に住んでいる方がお亡くなりになった後住む者が居なくなりスラム化する可能性も多々あります。大変な作業です。

トピ内ID：6228811768

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トピ主さん先走っては危険です

✨

aimai

2012年01月13日 13:00

>当然、管理会社は変える方向で考えています。他の方のレスにもありますが、トピ主さんにはその権利はありません。大多数の所有者が協力して管理組合結成し、組合規約を作り、総会を開いて管理会社変更を協議し、一定数以上の所有者の賛同を得て初めて変更が実現するはずです。呼びかけなどの行動を起こすときは必ずトピ主さんの親御さん（実際の所有者）がなさってトピ主さんは表にでない方がいいです。実際に知人のマンションでは総会で決定した事項をくつがえしたい人物が、所有者以外の同居人が総会で決議投票に参加したので決議は無効であると裁判に訴えたという事実を聞きました。現在の管理状況を拝見したところでは管理費が破格の3000円とのこと。管理会社側は費用に見合った働きのみしているのではないかと思われます。もし管理会社変更が実現した際には、まちがいなく管理費が数倍～十倍程度上がると思います。

トピ内ID：8791965613

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ありがとうございます

🐤

oui トピ主

2012年01月16日 10:32

みなさん、ありがとうございます。無知な私に染み入ります。 >なみびとさん、aimaiさんいさめていただき、ありがとうございます。ご指摘のように私はマンション所有者ではないので、おっしゃる通り、管理に対して発言する権利はありません。実家がスラム化したマンションになるのはイヤなので、熱が入ってしまいましたできることなら私がすぐに動きたいところですが、親に現状のヤバさと、みなさまからの進言を伝えて行動を促しているところです。ちなみに親の話によると、管理費の使われ方・修繕積立金の明細を開示するように管理会社にいったところ「見せるようなものではない」と言われた住人がいるとのこと。管理組合が機能しておらず、住人が個別にワーワーいう環境なので、完全に管理会社になめられていると思います。今すぐに解約したいです。もとい、親にすぐに解約してもらいたいです。

トピ内ID：5258512978

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２度目です

なみびと

2012年01月17日 17:08

持ち主の親御さんが動かない（動きたくない）のなら、思い切ってトピ主さんが所有者になると言う手もあります。（全部ではなくても一部でも）そして、戸数20と言う事ですから、管理組合の臨時総会を開く最低人数もそんなにいりません。そして、場所を特に取らなくても、それこそマンションの郵便受けや玄関や階段の踊り場程度でも「今度臨時総会開きましょうよ」で、開催する事もできます。集まるのは小学校のクラスの半分程度でいいのですからね。あと、数は少ないですが「自主管理」することもできます。管理会社を頼むことなく、PTA活動や昔の向こう三軒両隣感覚で掃除や自転車置き場の整頓、故障や不具合の出た設備の補修や業者への修理依頼や消耗品の購入を住民だけでこなすのです。勿論、会計担当とかは置きますけどね。戸数が少なく顔見知りが多い古めのマンション（高度成長期の学生運動等を頑張っていた世代）は、それを選択して居る所もあります。実費のみで動き、住民同士が自分の資産であるマンションを良くしていこうと言う気持ちになるそうです。あと、管理会社は「解約」ではなく「契約終了」か「契約解除」です。

トピ内ID：6228811768

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ありがとうございます

🐤

oui トピ主

2012年01月25日 21:56

＞なみびとさん返信遅くなりすみません。レスありがとうございます！！アドバイスを受け、私がマンション所有者になる勢いで親に話をし続けてみましたが、今日やっと親が動きを見せました。私がアツくなっているので、親にはずいぶん煙たがられましたが、手始めに意識が高めの住人のところに訪ね行き、全体会議を開くための準備をはじめたようです。今まで機能していなかった管理組合がちゃんと動き始めるといいのですが・・・このマンションにずっとこれからも住み続ける人が多くて、人間関係が平和であれば、自主管理も悪くなさそうですね。集金したお金の使い道を教えてくれない今の管理会社とつき合っているより、自主管理の方がよっぽど気分が良い気がします。

トピ内ID：5258512978

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熱くなるのもいいけど

アイアンマン

2012年01月26日 15:03

すでに書き込まれているように分譲の場合の管理会社は管理組合から委託されています。その委託内容は様々です。賃貸マンションの大家さんや管理会社とは根本的に違います・・・自転車置場の整理は委託業務に入っていますか？共用灯は即時交換でいいことになってますか？いきり立つのも結構ですがまずは基本的なことを勉強してからにしたほうがいいです。騒音問題を関係ないって言われたとか書き込みがありましたが、普通は関知しません。管理会社は変えることができます。今までそういう所に委託していた自分たち (というか区分所有者である親御さん)の責任でもあるのです。自転車置場の件は、管理組合で扱うべき内容だと思います。シールを用意しろって、費用は管理会社に払わせる気ですか？そういうところからして理解が間違っています。管理会社もひどいようではありますが、まずは分譲の管理ということについて学ぶほうがいいと思います。

トピ内ID：3496192135

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管理組合、理事長経験者です

ゆず

2012年01月26日 16:27

管理費3,000円と云う事は、月6万管理会社に払っているのですね？正直6万円でどの程度管理してくれるのか疑問だと思います。管理会社を替えるにしても値上げは覚悟する必要があると思います。管理組合が無いとの事では、管理会社は誰と契約しているのでしょうか？管理契約内容と、その辺りも確認する必要があると思います。このままだとスラム化したマンションになるのは間違いないです。

トピ内ID：1927381575

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契約書がない

🐤

oui トピ主

2012年01月30日 15:10

親が確認したところ、今の管理会社との契約書がないことが分かりました（愕然）新築時に購入し、最初から管理会社はココという風に決まっていた物件のようです。通達文などには「管理会社：〇〇」と銘打っていますが、社名をWEB検索してみると、建設事業が主な様子。管理組合はナシ＆契約書もナシで管理の範囲の確認ができないまま、「管理費」として不明瞭なお金を払い続けている親の感覚にあきれてしまいました親は下準備してから物件を購入したわけではないようなので、「分譲マンションに住む」ということに関して恐ろしく無知で、無頓着です。地域にマンション管理士にいろいろ相談できる窓口があることが分かったので、親にはとりあえずそこに行ってもらい、学んでもらうことにしました。

トピ内ID：5258512978

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レスありがとうございます

🐤

oui トピ主

2012年01月30日 15:10

共有部の不具合は、管理会社が整備するものというイメージでいたのですが、それはちゃんとした住人組織ができあがっていて、しかるべき金額も払っている物件に限ってのこと。実家はまともな物件だと思っていたため、駐輪場管理の件も「当然」くらいの勢いで考えていましたが・・・ >アイアンマンさんご指摘のように、そもそもいろいろ間違ってましたね。 >ゆずさんスラム一直線みたいな物件にするのだけは避けたいですが・・・事実、その可能性が濃厚だと思っているのでなんとか親に危機感を持ってもらいたいです。

トピ内ID：5258512978

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公共料金の不払いが発覚、動かない親

🐤

oui

2012年04月06日 23:08

トピ主です。すみません愚痴です。昨年にこのトピを立ち上げてから4ヶ月経過しましたが先日、電力会社から「料金未納」の文書が全住人のポストに投函され、共有部分の電気料金が数ヶ月滞納されていたことが発覚しました。本当に終わっているマンションだと思いました。この数ヶ月、みなさんに頂いたアドバイスを元に、区分管理者である親にかけあいましたがこの管理会社の料金未払いが発覚してもなお「どうしようもない会社だ」というだけで、具体的な行動をしない模様。結局、私が管理会社にどうなっているのか電話をし、当日中に振込作業をしたようですが、親に対して吐き気がしてきます。本当にこんな感覚でボヤボヤ生きてる人たちだったのかと思うと今後が心配すぎるし、具体的な引っ越し案を私が出しても乗ってこないので、もう別々に生きるのがお互い幸せなんだろうなと思いました。いろいろ悲しいのですが、私は私で早く自立して、家を購入するのが平和な解決だと思いました。お目汚しな愚痴投稿ですみません・・・。あまりに残念な両親にがっかりです・・・。

トピ内ID：1665215114

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