築40年のマンション、購入すべきか悩みます

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（トピ主 2 ）

匿名希望

2012年02月05日 11:13

話題

独身40歳女性フリーランサー、貯蓄は800万ほどあります独立してからずっと家賃3万築30年の木造アパートで仕事も生活もこなしてきましたがさすがに手狭になってきたので引越しを考えていますが、希望のエリアと条件ではどうしても7万程度の家賃になってしまいますもちろん十分に払える価格ではありますが今まで安い家賃でやってきたのでなんだかもったいないし貯蓄に回せる金額が減るのも怖いですちょうど近所で立地も広さ(2DK)も理想のマンションが 500万で売りにでているのでいっそ買ってしまおうか…とも思っているのですが、築40年という点で迷っています独りが好きなため結婚する気はなく、また買うならば終の住処にする気なので売る時の価値等は気にしないのですがあと40年近く住むにあたって建物の耐久度はどうなのかが一番不安ですそのマンションは家から数分の所にあるので現在の状態は良好なのと住民等の間で問題もないのはリサーチ済みなのですが最近地震等の噂もあるのでマンション購入自体がリスクが高いかもとも思ってしまいますちなみに同条件で新築だと1200万はするのですが当方フリーランスのためローンは嫌い(というより多分組めない) なのと収入が安定しないのでキャッシュでしか買うつもりはありませんあと一軒家は女一人では物騒なのと管理が大変なのでこれもパスです最悪の場合にそなえて介護つき老人ホーム分の貯蓄もしておきたいですし… 皆さんは古いマンションの購入についてどう思いますか？もしくは古いマンションに現在住んでいる方、これからも住み続けるつもりという方からのアドバイスもありましたらお聞かせいただけると嬉しく思います

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買わないほうがいい

🐤

きかんしゃロージー

2012年02月05日 20:24

築４０年の建物は、管理その他で、その後建て直しの予定がでてくるのも時間の問題だと思いますが、そこらへんはどうなんでしょうか。とぴ主さんは、そこにあと何年お住まいのつもりですか？数年のみすめればいいというのならOKかなと思うのですが、終の棲家で築４０年だと、とぴ主さんがあと３０年（もっとだと思いますが）はすむとして、築７０年のマンションは存在するのでしょうか。古い物件は耐震性のほか、配管や設備の根本が古いと思います。その建物の所有者の人たちはあと何世帯くらいあって、その方たちは建物の管理をどうしているんでしょうね。建替えを想定するとマンション所有はあと面倒くさいのでは。新築マンションで１２００万なら、その金額をためて数年後に、キャッシュで買ってしまったらどうでしょう。

トピ内ID：2045070625

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あり得ない

もも

2012年02月05日 20:24

東京在住です。大地震がいつ来てもおかしくないのに、築４０年のマンションを購入し、老後まで生活するなんて、絶対に考えられません。その時代に作られたマンションは、現在の耐震基準を満たしていませんし、すでにあらゆる箇所の老朽化が激しいと思います。室内と外観は、きれいにリフォームすれば気にならないですが、構造内部は見えないので、非常に問題だと思います。しかもさらに40年も住もうだなんて、あり得ないです。お住まいの地域はどちらなのでしょう。大きな地震は絶対に来ないと安心なさっているのですか？東京都下の某ニュータウンが造成され、第一次入居が開始されたのが、およそ40年前ですが、一番古い団地は今、取り壊されて、新しいマンションに立て替えられることになっています。あと40年住みたいなら、築10年ぐらいの中古マンションでないと厳しいですよ。

トピ内ID：2272401553

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やめたほうが・・・

🐶

んちゃ

2012年02月05日 20:24

耐震基準も相当古いですよねそれに水周りの配管も古いし、大規模修繕ってどうなってますか？買ってすぐに修繕とかになっちゃうと、かなりの金額かかりますけどそこら辺も調べてあるんでしょうか？室内はリフォーム済みかもしれませんが、見えない所などもガタが多いと思いますよ今後の出費も考えると、もうちょっと築年数の少ない物件のほうがいいと思います

トピ内ID：5215766896

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値段は安くても

♨

レモンエキス

2012年02月05日 20:36

値段は安くても築40年となれば色々不具合も出てくるのでは? 固定資産税は安くて済みそうで良いと思いますが、修繕費は古くなると上がってきませんか。管理組合はどうなっていますか? 大規模修繕が入る時に積立金の予想が甘く一戸数百万徴収が必要となったり、高齢者世帯(入居した時は若い世代でも40年経ってそうなった)が多くなって出せないなどの問題も発生します。管理費等を延滞していればその分も追加支払いがあるかもしれないので気をつけて下さい。そして上下の住人と同じフロアの人間かどういう人間なのかも情報を得た方がいいです。また部屋をリフォームしてきれいになっても、内部(配管や配線等)は古いままだと思います。これから40年住むならもう少し築年数の浅い物件の方がいいのではないでしょうか。

トピ内ID：1954131997

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私なら買いません

2012年02月05日 20:53

築40年って… 耐震性や、それ以前に上下水配管の老朽化なんてことも心配です。また、一言で40年といっても、マンションはメインテナンスで大きく異なるので、なんともいえないです。で、お住まいの地域にもよりますが、例えば東京近郊だとして、この時期に築40年のマンションを買うかといわれたら、私だったら買わないで、3万のアパートに留まります。（そもそも築40年を終の棲家にすると、築80年くらいになるわけで、そこまで建物が持つかなぁ？？）

トピ内ID：5417781942

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全くの素人判断でごめんなさい

くれくれタコラ

2012年02月05日 20:53

築４０年とはいえ、２DKで５００万円というと、都心部ではないのですね? 数年したら建て直し、ってこともありえます。その時、物を言うのは土地の価格です。高層マンションや地価の安い地区のマンションは使い捨てと思って購入された方が無難じゃないでしょうか。

トピ内ID：7207831421

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元不動産営業

亀

2012年02月05日 21:24

マンション購入のハンダンポイントは次の人に売れるか？です。畜０年のマンションはもう次買ってくれる人がいるかどうか、、怪しいものです。終の棲家にはできないでしょう、主様がこれからあと４０年いきるとしたら、そのマンションは築８０年ですよ、日本にそんな古いマンションは現在ありません。同じ程度の新築が１２００万円で買える地域の主様が５００万円で築４０年のマンションを購入しようとしているのが、信じられません。その間の程度の築１０年程度のマンションはないのですか？考え方が極端すぎます。築４０年ｂなんて、すぐ建て替え話が出てきてめんどくさいですよ、そのさいの修繕一時金はらえますか？

トピ内ID：6380136554

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反対が大多数意見だと思いますが

💰

同じくフリー

2012年02月05日 21:24

私は【物件によっては賛成！】です。よく似た状況で築30年超えの分譲マンションに住んでいます。 1）隣近所の関係が良好なうえに住民の入れ替えが少ないので同じ環境が継続すると思われる。 2)バブル前の建築で造りが堅牢ということを確認。 3)阪神大震災経験地区、その際にほぼ被害がなかった。以上を購入の決め手にしました。新築ではこの３つは「その時」が来ないと確認できないことばかりなので、自分の目で確かめることができるのは中古の利点だと思っています。資産と考えずに家賃を一括前払いする。位の気持ちで購入するならアリではないでしょうか？ご参考になれば…

トピ内ID：3181264069

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耐震基準

温泉巡り

2012年02月05日 21:24

４０年前だと今の耐震基準はクリアしていないと思います。少なくとも１９８１年６月以降の耐震基準は果たしていた方がいいと思います。その築４０年のマンションに、あと４０年住めるかどうか？も課題となってきますよね。自分はよくてもほかの住民はどう思うか…など、これから買うには色々難しいのではないかと思います。

トピ内ID：8987845243

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人口は減少するので、おすすめしません

マグカップ

2012年02月05日 22:08

値段から土地が一等地ではなさそうだし、建て替え問題もおきそう。もし住民で意見が分かれててお金のかかる配管やエレベータが古いままなら荒廃するし・・・マンションは売れなければ管理費・修繕積立金を破産まで一生払う必要があるので大変なのでは？住人の高齢化もすすんでいて、将来役員のなり手や滞納の問題が起こるのではないでしょうか？地震は特に恐いです。賃貸→介護付き賃貸が無難かと思います。

トピ内ID：4548002343

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後10年しか住めないのに？

☀

サンシャイン

2012年02月05日 22:08

マンションの耐久年月は、一般的に50年と言われています。もちろん、質や修繕によって左右されるものですが。あと、築40年だと、修繕積立金がものすごく高いんじゃないでしょうか？その辺は調べましたか？私は、45歳で2,500万円のマンションを完済。今は貯蓄に励んでいます。同じ広さで新築で1,200万円なら、お安いのでは？

トピ内ID：5493644916

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買いません

粗品

2012年02月06日 10:20

お調べになれば分かりますが、耐震基準の改正は1981年です。築40年ということは、旧耐震基準で建築された建物ではないでしょうか。改正前後に建てられた建物であれば、改正を見越して新基準での建築を指導していた自治体もあるようですが、築40年であればそれもない可能性が大きいと思います。その後、耐震工事が行われていれば少しは違うでしょうがそれでも、40年を経過していれば不動産評価上、経済的な価値はほぼないと判断されますし、配管等目に見えない部分の老朽化や設備の旧式化などもあると思います。毎月徴収される修繕積立金も多額になるでしょうし、建替えを視野に入れた費用負担等も考えなければならなくなると思います。その他、固定資産税や立地により都市計画税も発生しますし、キャッシュで買っても維持管理経費が今の家賃より高額になる事も考えられると思います。終の棲家という考えでの購入ならば、そのマンションは相応しくないと思います。

トピ内ID：2638819928

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１９８１年以前のマンションは調査が必要。

イチゴ

2012年02月06日 10:20

アラフォー主婦です。特に建築に詳しいわけではありませんが昨年中古マンションを買ったのでご参考になれば。 1981年に建築物の新耐震基準が施行されました。それ以前にに完成したマンションには、新耐震基が適用されているかどうか分からないので、専門家による診断をしてもらうほうがいいです。修繕積立金の残高を確認してください。築40年だと大規模な修繕が予定されています。十分な積立金がないとまとまった修繕費を請求される可能性もあります。まだ40才なら、寿命まで40年以上ありますね？築40年のマンションがあと何年耐えられるのか・・・？私なら迷わず新築1200万を買います。ローンですが、独立してから安定した売上げの実績があるならローン組めます。銀行に相談してみてください。新築1200万なら住宅ローン減税があるので、ローン残高の１％は所得税が還付されますよ。築40年ではその恩恵は受けられません。新築がムリならせめて築10年くらいの中古を探すことをお勧めします。最後ですが、新築1200万なのに築40年400万って割高じゃないですかね？

トピ内ID：6527687452

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私も買いません

同世代同貯蓄

2012年02月06日 12:26

もし自分でしたら我慢してギリギリまで現在のアパートに住み続けます。３万の家賃は捨てがたい、トピ主さんの具体的な収入については書いてありませんが、７万の家賃でも十分に払えるということは月に最低でも４～５万は貯蓄に回せるのでしょうから、貯蓄に励み購入は先に延ばします。マンションを買ったとしても管理費等、月に数万は掛かるでしょうし。それから手狭とありますが処分できる物はありませんか？

トピ内ID：6616399463

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安物買いの銭失い

🙂

太良みかん最高！

2012年02月06日 12:26

にならないといいですね。皆さんの言うとおり、耐震基準、排水管の古さ、大規模改修、建て替えになった時の大変さなど考えると、私なら買いません。家のトラブルが近いうちに発生しそうだし、それだけ古いと洗面台やらお風呂やら改装する必要があるのではないですか？現在の状況は良好という判断も、素人が部屋と外側を見ただけでしょ？不動産屋さんの「大丈夫」を真に受けてませんか？私ならば、もう少し我慢して貯蓄して、阪神大震災後に建てられた中古マンションを買います。

トピ内ID：8699943825

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トピ主です

匿名希望トピ主

2012年02月06日 13:00

みなさんレスありがとうございましたまず結論から申し上げますとトピ立て後確認した所そのマンションはすでに売却済みになっていました(笑) 埼玉郊外ですが始発駅で駅から2分ということでたまに売りに出てもすぐに売れてしまうそうです皆様の意見を見るとほぼ反対ですが古さに関わらず私が心が動いた理由はというと今のアパートがあまりにボロなので免疫がついてるからですどれくらいすごいかというとなんと今時窓枠が木です(苦笑) なんでそんな所に住んでられるのかと言われれば駆け出しの頃貧乏だったのでここ以外選択肢がなかったんですが今では立地が良すぎて引っ越せません(笑) あともともとレトロ好きというのもありますし… たださすがに命の危険だけは避けたいのであそことは縁がなかったという神様のメッセージだと思うことにします (続きます)

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トピ主です(続き)

匿名希望トピ主

2012年02月06日 14:50

そしてみなさんのレスを見ててふと思ったのですが「あのマンションが立て替えの時に縁と資金があればその時購入すればちょうどいいのでは？」ということですがこの場合完全解体じゃないと配管修理までは無理なので観察しててその気配が見えたら不動産にコンタクトを取るのがベストなのかなとも思いますが… 皆さんの中には何故そうまでして固執するのかという疑問を持つ方もいらっしゃるでしょうがとにかく立地が理想的なんです！そこで最初の質問とはずれてしまいますがもし終の住みかになるであろう2LDK程度のマンションを購入するとしたら皆さんはおいくつぐらいを最終ラインにしますか？建物の寿命が40年なら50歳くらいかなとは思いますが冷静に考えたら30代でマンションを新築で買っても 70代になったら築40年な訳でそういう方はどうしてるのでしょうか修繕費を積み立ててるのでそのまま立て直した場所に住んでいるのでしょうか知り合いは一戸建てか賃貸マンションが多いのでよろしければ分譲マンションに住んでいる方のご意見をお聞かせください

トピ内ID：2528320083

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これからも住み続けます

老朽化マンション

2012年02月06日 14:50

新築から住み続けて４０年たっています。去年、耐震対策の工事が行われました。当マンションでは、「今はまだ建て替える時期ではない。（住人の都合とか耐久性とか法律とかいろいろ考えあわせた末の結果だそうです。）かといって古い基準で建てられたマンションのままでは危ないし価値も下がる。」という判断をしたようです。いずれは建て替える時も来るでしょう。その時は、今の基準に合わせて階数が増えるので、現在の住人ですべての費用を払わなくてはいけないわけではないと思います。割と管理や自治がしっかりしたマンションなので、このまま住み続けるつもりです。単に４０年とだけ聞くと「ありえない」という意見しか出ないのも無理はないですが、管理のいいマンションならありえなくもない選択だと思います。

トピ内ID：5913274166

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それは古いっす！

🙂

朝

2012年02月06日 15:50

コチラ独身35歳です～～築年は中古は25年以内がいいっすよ！私も長らく物件を探し続けていましたが、いい物件はいきなり現れるので、探し疲れて「終わりにしたい、ここでいいような気がする、楽になるなら…！」で決めないようにガッツっす！手に入れられるまでは正直暗黒気分がどんどん押し寄せますが… 物件は根性と粘りと運です！！巡り会ってくださいー！！

トピ内ID：5102662892

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８年以上を住むならば買い

🐤

ぴくぴく

2012年02月06日 17:06

家賃７万円なら、更新料など含めると年間負担は平均９０万円になるよね。８年間賃貸したとして、総額７２０万円になる。５００万円の物件購入なら、諸経費や税が５０万円と年間管理費などで年２０万円として。８年間保有したとして、総額７１０万円になる。だけれど、購入した場合は、物件は手元に残っている。賃貸なら何も残らない。上記の前提が妥当ならば、買っちゃたらどうでしょう。

トピ内ID：1256998568

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ものすごい横ですが・・・。

🙂

みかん

2012年02月07日 11:38

もし全部キャッシュで買うなら、それを条件に値引きをお願いできるんじゃないでしょうか。今は不景気で、買いたい人よりも売りたい人が多いうえに、耐震だなんだのと、なかなか買う側の基準も厳しくなっていて、不動産会社はどこも経営が大変だと聞きますから、キャッシュなら交渉できるんじゃないでしょうか。本当かウソか知りませんが、ローンを組むと、ローン会社から紹介料をもらえるから、不動産会社は客がローンを組んでくれた方がいいという話も聞いた事がありますが、ここまで景気が悪いと「そんなことよりキャッシュのほうがありがたい」というケースもあるんじゃないでしょうか。

トピ内ID：5155526363

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中古悪くないです

はる

2012年02月07日 14:49

一昨年、築うん十年の中古マンションを購入しました。トピ主様と同じくシングルアラフォーです。購入に当たって物件色々見ましたが、築年数が古くても、先住者の方がキレイに使っている、リフォームがされていたりと、外装から想像つかない住みやすい所が多かったです。不動産屋さんや先輩に聞くと、古くても施工会社がしっかりしている、修繕積立金がきっちり蓄えられているマンションなら、強度的にも運営面でも大丈夫だろうとの事です。滅多と出来ない大きな買い物、頑張ってください

トピ内ID：4155818537

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もっと勉強してから

ほりでぃ

2012年02月07日 15:46

マンションでも一戸建てでも不動産の購入や売却には多額の経費が必要なので、虎の子の資金をつぎ込む場合には慎重さと入念な準備が必要ですよ。アラフォーの単身者が４０年物のマンションを買うのは論外です。配管系や外壁などの大規模修繕で、いつ２－３００万円くらいの出費があっても不思議ではありません。収入との兼ね合いもありますが、平均年齢まで使えることことが大前提でしょう。マンションの実質的な寿命を６０年とすれば、トピ主の場合なら、あと５０年くらい生き長らえる可能性が高いのですから、築１０年くらいが適当でしょう。あと数年くらいお金をためれば、その時点で築１０数年程度の中古物件が入手できるのではないかと思います。利便性の高い立地のマンション暮らしはこの上なく快適です。トシを取ればとるほど、そのメリットが身にしみて感じられることでしょう。ポイントはスーパーと交通機関、あとは病院でしょうか。

トピ内ID：5618027926

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４年待ちましょう

ふゆ子

2012年02月07日 16:19

７万円のアパートに移ったと思って、差額の４万を貯金しましょう。年４８万、４年で１９２万になります。４年後の貯蓄は現在の８００万と合わせて約１千万。その時は今１２００万の新築マンションも１千万くらいに下がっているでしょうから、４年待てば買える計算になります。

トピ内ID：4474614855

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土地の広さは？

さくら

2012年02月07日 16:49

築４０年のマンション、反対する人は多いですよね。でも物件によっては、メリットもあります。昔に建てられたマンションは最近のマンションのように容積率いっぱいに建てられていないものが結構多いです。その場合、建て替えの時に、棟数を増やしたり、階を高層化する事で住民の負担が軽減される事もあります。実際に、多摩ニュータウンの建て替えでは、建て替え期間中の賃貸家賃と引っ越し代だけの負担で済んだというところもあるそうです。でも築４０年で容積率いっぱいの物件は、私もおすすめしませんが・・・

トピ内ID：6342272833

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ご立派ですね

nana

2012年02月07日 22:56

同年代女性です。頑張っていらっしゃって心から尊敬します。中古物件購入の経験を少し。買う気になら、不動産屋に希望を伝えることが第一です。経験から言って、広告に上がってくる物件は「問題あり＝価格と内容がつりあっていない」物件です。何か瑕疵があるか不相応に値が高くつけられているか。本当に良い物件は広告に出す前に売れて行きます。立地にこだわりがあるのでしたら、その地域の売り情報が出たら教えて欲しい、と不動産屋に普段からお願いしておくと、いち早く教えてくれます。中古物件は、管理状態をよく気をつける必要があると思います。マンションなら、管理組合はきちんと機能しているのか、修繕積立金は順調に積み立てられているのか。本当に契約するかも、という段階になったら、私ならプロにお願いして、管理組合の議事録や積立金の状況をチェックしてもらうと思います。中古は自分の情報力・分析力次第でとてもお買い得に購入できると思いますよ。マンションも戸建ても30年～50年が寿命と一般的には言われますが、きちんと手入れされていてその倍は使える物件も多数あります。

トピ内ID：3855525269

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そりゃぁ

2012年02月08日 13:01

30歳でマンション買って80まで住むとしたら、築50年。メインテナンスをしっかりやっていれば、まぁ、なんとかなるでしょう。一方、トピ主さんのケースは、40歳で築40年のマンションですから、80歳の時点では築80年。築80年ってのは、かなり厳しい。また、現在で築40年ということは、そのマンションが建ったのは昭和46年頃。一方、昭和56年に建築基準法が改正されたので（いわゆる新耐震基準）、明らかにそれ以前に建ったマンションは避けたほうが無難でしょう。という、単純な話だと思うのですが。

トピ内ID：5417781942

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海砂

男

2012年02月08日 16:09

その位だと、海砂をつかわれたコンクリートだと、塩分で鉄筋にサビができ強度が下がるとか昔話題になっていました。我が実家は１９７３年竣工ですが、阪神大震災で全壊解体時に、躯体から、不要物が出るわ出るわでした。

トピ内ID：3840542730

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ご質問とはずれますが・・・

ハイヌーン

2012年02月08日 16:09

耐震性を気にしないのであれば、トピ主さんの状態からすると古いマンションの購入を考えるのは自然な選択だと思います。築40年のマンションを購入する方はだいたい3通りあって、1つは残りの耐用年数を逆算して「家賃の前払い」という考え方をとるタイプ。難点は大規模修繕が発生した場合に予定が狂いかねないことですが、築40年ともなると逆に大規模な修繕はせずにだましだまし住んでいくパターンが多いので、意外と大丈夫です。他に注意すべきは修繕積立金の残高。修繕が発生した場合には重要です。もう1つは建て替えを視野に入れて、いずれ例えば1000万円を負担すれば新築マンションが手に入る、という考えです。注意点は、容積率が余っているか、積立金は多いか。解体再建築の負担が低くなります。揉めずに建替できるかも？ 3つめは建て替えで新築を手に入れるのではなく土地の持ち分売却で考えて、今600万払っても建て替えの時に400万くらいで処分できるから実質200万だな、という計算。古いマンションはダメ！とはよく言われますが、そうした画一的な考えを信じればいいというものでもありません。

トピ内ID：5107380459

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老朽化マンション所有者です

2012年02月08日 21:40

築44年の老朽化マンションを所有しています。購入した時点では築22年でした。入居したとたん修繕費が高くなり、毎年のように大規模修繕をしていました。（外壁、給排水管、電気設備、駐車場・駐輪場増設等）住民が高齢化しつつあるのにエレベーター無し5階建てで、かつ修繕費がかさむため、当時から建替の話が持ち上がり、デベロッパーも何社も手を上げたのですが、なかなか話が進みませんでした。結局、手狭になり8年前に新築を購入し引越しました。古いマンションは耐震性に問題があり、売るのが難しい状況でしたので、倉庫代わりに所有し続けています。住戸の半数近くが空家。住民も70～80代の高齢者が多いです。ようやく、今春建替話がまとまろうとしています。議決されるまで、いつ話が流れるかわかりません。（前回はリーマンショックで流れました）等価交換方式による建替なので、負担金は少なくて済みますが、退去してから建て替わるまで3年。消費税10%になってしまいます。とにかく大変です。おススメしません。

トピ内ID：8268955640

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