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実家の借地は買うべきでしょうか

レス33
（トピ主 2 ）
🐶
サラリーマン３８歳
話題
母（７１歳）の家（借地＋持ち家）の地主さんから母の家の土地を買って欲しいと言われました。 買うべきか悩んでいます。 地主さんとは祖母の時代からのお付き合いです。 大病を患われたそうで、先のことを考えて資産整理を進めていらっしゃるそうです。 土地を買うよりは地代を払い続ける方がずっと安く済みます。 寂れた商店街の狭い土地です。病院と役所が近いので母が住む分には便利ですが 投資対象としての価値は殆ど無いと思います。（地主さんも仰ってました） しかし、もし土地が売却されて地主が変われば何が起こるかわかりません。 そうなってはあの家を終の棲家と定めている母が気の毒です。 ご意見頂ければ助かります。

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値段にもよりますが。

041
通りすがり
転居したくないのなら買うべきではないですか？ 価値がないと思うのなら買わなくても仕方ないでしょうが、持ち主が変われば地代の値上げとか古家の場合なら立ち退きを迫られるかもしれませんがそれは覚悟しておくべきですね。 どちらにしても契約書を確認しておく方が良いのではないですか？ 昔からの契約なら現在と形式とか違いそうな気もしますし。 地代が相場と比べて妥当かという問題もありますしね。 持ち主が変われば新たな契約を結び直す事になると思いますよ。

トピ内ID：9726623765

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私なら買う

041
カカオ
お母さんには住み慣れて便利、安心を買うつもりで。 資産価値が低いなら固定資産税も安いと思います。 地主さんの事情からも、交渉次第では買い易い値段になるのでは？

トピ内ID：6092172213

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値段次第だと思います

🐷
あららん
お母様は７１歳。 まだまだ、お若いですね。 いくら寂れていても、商店街で病院と役所に近いのは便利です。 買う買わないは、やはり値段次第だと思いますよ。 地主さんに、おいくらなのか、聞いてみましたか？ 不動産屋でも評価をしてくれますので 比較してみて、お高いようなら、値下げ交渉してみてください。 お母様が、これから生き生きと生活するには、良い場所だと思います。 辺鄙な所で１人暮らしとでは、生きる張り合いが違います。 やはり、値段次第ですが、私なら買いたい物件です。

トピ内ID：3862322943

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借地権

041
一応地主
がありますし、地主さんからの申し出でしたら、評価価格の半額程度で購入できると思いますが・・・。 寂れているような所でしたら、地価も安くないですか？ 仰るように、どなたか別の方に売却された場合、新しい地主さんに立ち退き（勿論多少の費用はもらえると思いますが、築年数にもよるでしょうね。）を迫られる場合もありますよ。 まず、契約はどうなっているか？万が一購入しなかった場合等の相談を弁護士にしてみては如何でしょうか？

トピ内ID：3885449501

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私なら買わないかな

041
飛鳥
地主さんには申し訳ないですが、私なら買いません。 だって、母が「終の棲家」と決めていても、状況によっては独り暮らしができなくなるケースだって十分に考えられます。 そうした場合、同居にしろ施設に入居にしろ、購入した土地は無駄になってしまいますよね。 その代り、母には元気な時は近所の賃貸で一人暮らし、一人暮らしができなくなった時は状況に応じて納得してほしいことをお願いしておきます。 でも、トピ主様に安く土地を購入する資産があれば、買うのも良い案ですね。 ただ、その場合、お母様の家のメンテナンス代やヘルパー代など、トータルでかかる費用を考えるべきでしょうね。 地主さんから、「今出てくれるなら、家の解体費用と引っ越し費用を持つ」とかの提案があると思いますよ。逆に粘った挙句、「家も解体して立ち退いてほしい」と言われたら大きな損になります。 投資としては儲けはないでしょうけれど、これから15年トピ主様のお母様にかかる費用として全体像を見て判断してください。

トピ内ID：3863598296

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税理士と相談

041
サライ
商用地の借地権は、8:2で借りている者の権利の方が強いので、現在すでに8割を所有しているのと同じことです。ですから地主が代わっても、勝手に貴方の土地を売却することはできませんし、退去させることもできません。 地代を払う方が安いとありますが、木造の場合20年ごとに更新料を取られます。それを加味しても安いなら借地のままがいいと思います。相続の際も、その方が税額が低いです。詳しくはお母様の地元の税理士を見つけて相談してください。

トピ内ID：0702185939

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似たような環境

041
あつい
夫の実家がトピ主さんと似たような環境です。結婚するまでは、地主さんから借りた土地に立つ持ち家という家があるとは知りませんでした。持ち家イコール土地と思っていましたので。夫の実家もトピ主さんと同じで古くからのお付き合いの方が地主さんで、その方から土地を借りているそうです。ややこしいやり方で家を建てたんだと思いました。 土地を買い取ってほしいということですが、高齢のお母様にいきなり言われてもって感じですね。現役のころに言われたら何とかなったかも知れないのに。今さら資産整理というなら、その地主さんも前もってしてほしかったですね。ちょっと勝手な印象を受けますが、土地を借りてるから仕方ないんでしょうね。いきなり土地を買うとなれば大金だし、そのお金を高齢のお母様がローンしたりするのもどうかと思います。まさか地主さんは土地を譲ってくれないだろうし。 私ならばですが、その土地は買いません。夫の実家も買いませんでした。いざとなれば、なんとかなると思います。お母様がよければですが、市営住宅っていう手もありますし。

トピ内ID：6589185584

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買えるのなら買ったらどうでしょう

😑
なみこ
うちのご近所が同じような感じで、条件は違ってさびれてはいないんですが、地主さんが亡くなり、相続された方がその土地を売ろうとしています。 諸条件はしりませんが、立ち退きになったらしく、かなりの大地主さんだったので、みなさん次々に引っ越しておられます。 お年を召している方もいまさら引っ越しせねばならず、住み慣れた土地を離れるのも大変そうだなと思いました。 投資対象にならないのであれば、交渉しだいでお安く譲っていただけるのではないでしょうか。

トピ内ID：0714661645

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借地権法が問題になります

🎶
minami
あまり法律に詳しいほうではないのですが、 買わない場合は借地権法がネックになると思います。 旧法なら60年は借地で住むことができましたが、 新法は20年です。 また、解約も、大家側の都合で行うことができます。 たとえば大家さんが亡くなった場合、 次の大家さんになったとします。 その人が、今までの方のように善意で貸してくださるかどうかはわかりません。 土地そのものを、売りに出す可能性もあります。 そうなると、たとえ上物は自己所有でも、 住むことが難しくなることがあるようです。 資産価値がほとんどないということは、 買ったとしても値段的に高くはないですよね。 お母さんが望んでいる生活を送らせてあげたいと思うのならば、 買ってさしあげたほうが良いのでは？と思います。

トピ内ID：0305607594

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買って、どうするの？

💍
ピンク・サファイア
売れない土地、資産価値の乏しい土地をわざわざ買って、いったいどうするつもりなのですか？ お金が有り余っているのなら、親孝行だと思って買ってあげましょう。 仮に土地の所有者が変わっても、母には借地権があるのでそのまま住み続ける事ができます。

トピ内ID：4556230717

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売却の方が良いのでは?

🐱
こゆき
借地に持家のパターン、良くわかります。昔は大概がそんな契約でした。トピ主さんに、買われる財力あるのでしょうか?　ローン組んでの支払いは、子供に苦労させるようなものです。 また、７１歳、これからの老後が心配です。介護必要になれば、施設入所も考えられるし、その家では介護できるのでしょうか?　家の老朽化も進んでいませんか? これをステップとして、終の棲家、新に見つけることです。この大家さんなら、トピ主さんが無理と言えば、別の方に売却されると思いますよ。そうなれば、嫌でも立ち退きせまられることでしょう。 借地の問題、いずれは決着つけないといけない問題です。たとえば、父の退職金で買い取るとか、何かしらの方法があったように思えますがね。 元気で長生きしてほしいがために、家を移ること、勧められたらどうでしょう。この話が出たこと、穏便にそのまま住めれるというものでは、ありません。

トピ内ID：7281619906

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だったら

041
香港通
買うしかないんじゃないかな？ 地主に他人に売るなとも言えないのだからね。 当然、売りづらい物件だとも思うけどさ。 今後、その地代も地権者が替わればどうなるか分かりません その点も含めて、考えるべきでは？ ま、安い借地のまま、ずーっとってのはトピ主さん家族の希望なだけで 世間はそれに責任は持てないもんです。 気の毒な母親にしたくないのなら、買うしかないでしょう。

トピ内ID：4804058055

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71歳、まだ若いので引っ越し

🐴
ろん
その土地を買って、まだ資産がたっぷり残っているなら買ってもいいでしょう。 でももっと年齢が上がってからもずっと一人暮らしが出来るかどうかを考えると、出来なくなる可能性は高いですよね。そうなら少しでも若く柔軟性のあるうちに、引っ越しておく方がいいかもと思います。 地主さんとの長年の関係を壊すと、お母さん自身後悔することになるかもしれないので、それとお母さんの資産総額を元に判断しては？

トピ内ID：0792182559

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「買い」でしょう！

041
小染
売ってほしくても、なかなか地主さんが手放さないことが多い中、いいお話だと思います。 長く住んでいらっしゃるなら、相当に権利も発生していますから、相場よりもお安く購入できるはずです。 土地・建物ともに所有できれば、将来、相続後に自由に売買もできますから、地主さんが売ってくれるというなら買いましょう。 あとは、金額の交渉ですね。 不安なら、不動産に関連する第三者に相談するのもありかと。 ただし、地主さん、あこぎな人ではなさそうなので、いろいろ聞いて回ってあまり表沙汰にがたがたさせるのはいい策ではないかと。あくまでも最初は影のブレーンとして。

トピ内ID：7597915209

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私なら買います

😠
おやじ
　そこを終の棲家と思っているなら、買いますね。おっしゃるように、地主が変わったら、どうなるかわかりません。 　気心の知れた地主さんのうちに買うと思います。それにはまず、相場と売値が重要です。 　上物（建物）の所有権がある人間が買うのが一番安く買えるはずですので。（借地権）

トピ内ID：9238523989

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そうですね

041
ET
貴方がお母さんを引き取ることが出来ればそれに越したことはないと思いますが、無理なら立ち退き料を貰って賃貸に引っ越す以外ないのではと思います。しかしもし将来貴方もそこに住む気があれば買ってもいいのではないでしょうか。

トピ内ID：0599773281

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買ったほうがいい

🙂
スルメイカ
うちも数年前に都内の借地で地主さんからの資産整理のために土地をかいました。都内には借地物件はよくあることですが、地主さんが土地を売りに出すというのは、５０年に１度と考えていいくらい、そうそうあるチャンスではありません。我が家が買った理由は、次の地主さんにかわった時に、更新料で悩まされたくないこと（更新料というのは、地主のいい値でつり上げてくるため）。もし更新料が払えなければ即土地返却になるのですが、土地返却の時に家を崩して更地にしないといけないため、さらに費用がかさむことです。更地にする費用ってばかになりません。家を立て替えない場合は、ほとんど古家は廃棄処分になるわけで１千万くらいかかりますよ。土地の価値はうちも大したことはありませんが、お母さんはその土地に生活するために住んでいるわけで、資産運用や売るために住んでいるわけではありませんよね。お母さんが７０歳ならあと軽く１５年は生きます。外で家をかりた場合、最低でも1500万は家賃がかかりますし、引っ越しやら更地にすることや、周りへの気遣いなど結構面倒なことになります。土地が買えるお金があれば購入したほうがいいと思いますよ。

トピ内ID：4078365508

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買ったほうが良いと思いますが

041
異数合計
　投資対象として買うのではなく、適正な資産価格で。地主さんも滅茶苦茶ふっかけては来ないでしょうし、お母様が亡くなったら隣家に適正価格で売却を申し出れば売れると思います。 　現在どなたが借地代を払っているのか不明ですが、お母様が終の棲家と心定めている以上、選択肢はあまりないような。

トピ内ID：6520064014

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地主のたちばを想像すると

041
saki
地主さんの立場を想像すると… 借地料を払ってもらってもうまみがあるほどの借地料ではない。 　　　　　↓ だから処分したい 　　　　　↓ しかし高齢の借地人さんを追い出すわけにいかない 　　　　　↓ 借地人さんに買い取ってもらうのが一番穏便 　　　　　 ということじゃないでしょうか。 どの程度の借地料かはトピ文だけではわかりませんが、 私事ですが、祖父の代から借地人さんに貸している土地がありました。 借地料の値上げにも応じてもらえず、固定資産税分相当分に毛が生えた程度しか借地料がないため出て行ってもらいたかったのですが出て行ってもらえず…（借地人は法的に手厚く保護されてますよね。）大変困った思いをしました。 地主さんが急にまとまったお金が入用なのでなければ、 ラクして借地料が入ってくる土地を手放そうとは思わないはずです。 借地料は相場に比べて適度な額でしょうか？

トピ内ID：5551170159

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居住権

041
杏
居住権があるので、地主が変わっても すぐに追い出せないと思います。 価格によると思いますが 無理して、買わなくてもいいような気がします。 万一　出る事になったとしても 終の棲家と定めている母→女性は、いざとなったら 順応できますよ。

トピ内ID：6491507598

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調べてから決める

🐱
アリス
『借地＋持ち家』という状況における法律等の知識が私にはありませんし、どういう契約内容で借りているのか…などについても何も分かりませんので、確かな情報は書けませんが、私の知人のケースでは、地主さんが亡くなってしまい、その土地を相続された方から「次の更新はしません。契約期間満了と同時に立ち退いていただきます」と言われてしまいました。 その方は引っ越しましたが、トピ主さんのご実家の契約書はどうなっていますか？ また、法的なことも調べ、住めなくなる可能性がゼロではないなら、買ってしまった方が良いかも…。

トピ内ID：8545037997

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先の話ですが

041
ままちゃり
変なこと書いてごめんなさい。 相続が起こったとき、借地権って面倒ですよ。 基礎控除の範囲内ならいいですが、そうでないと、実際に換金するのは困難なのに、相続税の計算上ではそれなりの価値に評価されて相続税がかかってくることがあります。 相続税はかからないとしても、ご自身でお住まいになるのでなければ、古屋附きの借地権では、維持費だけかかって処分に困ることになりませんか？ 土地を所有権にしておけば、将来売るにしても、建物を建て替えるにしても、便利だと思います。 万一の場合、売却した代金でお母様が施設に入るというようなことも可能です。 また逆に、仮に借地権でも買い手が見つかるほどの物件であれば、この際所有権に変えることができるのは、有利なお話ではないでしょうか。 代金次第の話ですが、長い目で見れば、所有権に変えておいて損はないような気がしますが。 なお、地主が変わっても、基本的にお母様の権利は守られるはずですから、その点はあまりご心配は入らないと思います。 でも一度、弁護士会の法律相談などで、将来起こりうる問題を含め確認なさっておいてもいいかもしれません。

トピ内ID：2057944450

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値段について

🐶
サラリーマン３８歳 トピ主
ご意見ありがとうございます。地主さんまで拝見しました。 値段について、間に入っている不動産屋さんに電話をしました。（なんと中学の同級生でした） 値段については「最大でも評価額の３割」と説明を受けました。 借地の売却としては相場より少し安いが、特別安いわけではないそうです。 ・値段の交渉はできるが、その場合は年内、可能であれば１０月末までに現金で決済して欲しい。 ・借地は売りにくいので、私達が買わなければ他所に売るのはかなり難しい。 　地主さんは立ち退かせる意向にないが、相続でどうなるかは判らない。 ・一帯の借地の住人全員に声をかけている。測量の都合があるので判断は早く欲しい。 ・まとまった土地の一部を切り売りすることは珍しいので買うなら最後の機会 地主さんの病状が察せる話ばかりで、しんみりしてしまいました。 続きます

トピ内ID：6199173594

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ありがとうございます。

🐶
サラリーマン３８歳 トピ主
ろんさんまで拝見しました。ありがとうございます。 契約書は貸し金庫に預けてあり、現物は確認しておりません。 新法の借地契約に切り替えていることは確認済みです。 引っ越しについては本人が強く反対しています。 今のまま母に介護が必要になれば私と妻で母の家に同居しないといけないでしょう。 資金は有り余ってはいませんが、母の家のリフォーム用の貯金があります。 母はリフォームに反対しておりましたので、今回の資金に回すことに反対はしないでしょう。 ですが、皆さん仰るように家も老朽化しており、母もいつまで強がっていられるか判りません。 後になってやっぱりリフォーム資金にまわしておけば……と後悔するかもしれません。 母にも若干の預金はありますが、そちらは生活費と医療費のためにとっておく予定です。

トピ内ID：6199173594

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借地権割合を調べる

041
Mr.ますりん
借地に家が建っている場合、家主がその土地を買うときは土地代金から借地権割合を控除した金額で売買成立となります。今はネットで路線価図を見ることができてそこに路線価とともにＡＢＣで借地権割合があります。これを参考にするのが良いです。 あと、失礼ながら高齢の方が転居したときに、認知症を発症することがあるので考慮しておく必要があると思います。

トピ内ID：7555965880

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20年分の地代相当で買取。

041
タン吉
全国的に、旧借地権での年間地代は、土地価格の2%前後です。 つまり、100万円の土地ならば、年間地代は、2万円となります。 お母さんの年齢から、後20年生きる前提で、40万円なら買取ると申し出てみれば如何でしょうか？ 固定資産税の負担はあるかも知れませんが、お母さんの死後、家土地売るなり、貸すなりできますし。

トピ内ID：4013371039

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何もしないで居座るのは危険

😠
おやじじ
　早晩、相続等で地主が代わることは目に見えているようですね。相続した方が、相続税を払うために、売却するなどのケースを考えると、何もしないで居座ることは危険でしょう。 　出て行く場合には、所有者が「出て行け」と言った場合には、立退き料が請求できますが、そこまで頑張るかですね。それが嫌なら買い取るか。私なら値下げ交渉をして買い取ります。 　また、なぜ短絡的に、親の老後、イコール、同居、となるのか理解できません。私の母はすでに８１歳ですが、一人で住んでいますよ。今のところ元気です。介護が必要になったら、老人ホームに入る予定です。妻が病身、私も介護などできないのでしょうがないです。 　３８歳ならもう少し長いスパンで、自分たち、親の今後を考えてみてはいかがですか。 　立ち退き要求があればそのとき立退き料をもらって転居する。そう決めても良いと思いますが、お母様が転居を承諾するかですね。

トピ内ID：9238523989

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そうですね

🐤
natsuko
お母さんは買っても住みたいと言っているのでしょうか 引っ越すと言えば嫌だと言うと思うので 現状を分かりやすく説明するのです 同時に買わない方法も一緒に考えるのです どうしても住みたいと言われれば仕方ないですけど 離れたくない人は多いと思うので 私の義家は周り数件が昔からの借地で地主さんの 相続税の関係で買って欲しいと言われて買っています 義母が一人で６０代の時　近所の人と一緒に 専門家の話を聞き　後日それぞれ条件が違うので 弁護士さん立合いの中で済んだようです 数件なので買わない人も居ますが お母さんが長く住めるのがいいですが 寂れても病院と役所が近ければ違うと思うけど 同じような近所の人居ないのですか

トピ内ID：4556113137

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トピ主レスを読んで

041
Mr.ますりん
２度目のレスです。 不動産業者の方が言う評価額の３割というのは７割が借地権と理解します。 リフォームは地主の了解がいるし、建物の耐用年数が伸びる工事は拒否されるかもしれません。この辺は契約書にあるはずです。また、老朽化して建物がなくなると借地権もなくなってしまうはずです。 以上、参考までに。

トピ内ID：7555965880

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高齢者は環境の変化に弱い

041
抹茶アイス
住み慣れた家では、段差など体が覚えているので躓かないです。 近所にはお茶をするお友達や、立ち話をする知り合いがいます。 買い物や通院も新しいと戸惑いがあるでしょう。 引越しやリフォームなど環境の変化には十分に気を付けてください。

トピ内ID：6092172213

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