中古住宅の値段

レス12

（トピ主 1 ）

maiko

2013年09月03日 11:34

話題

はじめまして。今、気になる物件があります。土地約70坪、建坪約40坪、築35年、木造モルタル、内装改装済み。外観は白壁、洋瓦葺でうっすら汚れあり。メーカーの注文住宅2階建て、南向きです。地方の政令指定都市で駅から車で20分。日当たり良好の高台ですぐ近くにスーパーがないため、買い物には車が必要です。下のバス停まで徒歩7～8分、バスは10～15分おきに来ます。静かな住宅地で環境は良いほうだと思います。売値は1500万円。まだ情報不足と思いますが、皆様でしたら1500万円はお買い得だと思われますか？いろいろな観点からご意見をお聞きかせ頂けると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

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勝手な自分の感想

通りすがりのおば

2013年09月03日 18:26

死ぬまで住み続けるぞ！と思う人は選ばない住宅でしょうね。高台にあると年取った時の買い物や通院や散歩等の日常に「面倒」「大変」「おっくう」が出てきます。築35年だと、今後どのくらいのリフォームが発生するのか、耐震耐火はどのくらい対応出来ているのか調査するだけでそこそこ費用がかさみます。加えて、間取りが貴方のイメージに合うかどうか。（廊下の幅が車いすに対応できるか、押し入れかウォーキングクローゼット、畳か木の床材等）ただ、これらの事も、頭金がどのくらいあってローンがどの位の負担になるのか。家族に手足になってくれる若い人が常にいてくれるのか。数年で建て替える予定を組めるのか。で大分違うと思います。なお、大手の分譲宅地のように見えますが、周りの家はどうですか？売りに出始めてる？代替わりして建て替えしてる？土地を半分にしてミニ戸建て団地に成り始めてませんか？今後、10年たったらどんな環境になるのか想像すると良いと思いますよ。まずは、貴方の直観が大事です。そこに住んで何をしたいのかを考える事です。

トピ内ID：5754041619

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年代は？

🐱

野菊の父

2013年09月03日 18:26

元の所有者はどうして手放されたのでしょうか？不動産会社などを通じて理由を聞いてください。ある程度住み続けるのであれば生活必需品調達の今後を考えましょう。８０目前の両親は車で２０分程度いかないと何も調達できない不便な場所に住んでいます。母親しか運転はできません。下のバス停とは坂を上り下りされるんですよね？結構しんどくなりますからそこも考えてください。坪単価はいくらくらいが相場でそこはおいくらなんですか？釣り合っていますか？残額が上物の値段になりますがつり合いは取れていますか？主さんが定年前に建て替えまたは移転を考えているのであれば土地代は担保ですが下がらない保証はないです。いずれにしても坪１５万程度、上物は資産価値は減価償却のため２００万程度として合計１，２００万、業者２割で３００万という見たてをしました。業者取り分は相応だと思いますが、契約書の引き渡し後の保障などはきちんと目を通しましょうね。近隣の家賃が６万円程度と仮定して年間７２万円、土地担保で約８年住めば元は取れます。

トピ内ID：1541475892

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レスします

Mr.ますりん

2013年09月03日 18:26

築３５年なら価格は土地だけのものと考えても良いと思います。まず、路線価をネットで調べます。あとは、晴れ、雨、風、夜、朝、休みの日、平日など現場に何回か通います。最近だと液状化や古来の自然災害も調査範囲に入ると思います。なるべく、お買い得という見方をしないようにするようにします。

トピ内ID：0311558112

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思いません！

2013年09月03日 19:55

政令指定都市といっても、地方都市ですよね。どの程度の規模の都市かで少し変わってくると思いますけど横浜市や大阪市ではなさそうですね。そういうとこはもっと高いはず。築35年なら建物の価値はほとんどないですよね。バス停まで遠いし。1500万は高いと思います。感覚的に1200万までかな、と思います。

トピ内ID：7172699570

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こればかりは…

小梅

2013年09月03日 19:55

現物見ないと何とも言えませんが… 築35年はいくらメーカー住宅とはいえ建物の価値はゼロです。内装済みと言ってもどこまでかによります。フローリング、壁、水回り全て（浴槽、洗面台、システムキッチン、トイレ）新品。もしこれだけ新品で土地70坪で1500万て破格過ぎてむしろ不良物件？って勘ぐりたくなります。土地の評価額にもよりますが交通の便良いのに70坪で1500万？てやはり何かある？と思ってしまうのは私だけでしょうか… その物件がある土地の坪単価を調べた方がいいですよ。もしかしたらかなり前からの物件で売れずに価格がどんどん下がった物件かもしれませんし。私の実家近くに同じような売り物件あり土地60坪建物40坪前後築30数年で最初 2380万でしたが一年売れず最後1680万で売れました。日当たりは悪いですが注目住宅です。家は一生に一度の買い物です。調べられるだけ調べて納得して買われる事を勧めます。

トピ内ID：8175154212

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わたしなら買わない

お金は大事だよ

2013年09月03日 22:11

築35年の物件をあと何年住む予定での買い物でしょうか。主さんの年齢や家族構成がわからないのですが後15年で築50年になるのでそのころにまた次の住家を探すことになりませんか。もし、買うにしてもその土地が更地にして将来いくらで売れるかも考えた方がよいかもしれませんね。物件は見ていませんが1500万出して築35年の物件を買うならもう少しお金を足して築年数のもっと浅いマンションを私なら買います。

トピ内ID：2112723970

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良さそう

☀

ぱうぱうさん

2013年09月03日 22:11

ほぼ同じような条件かな？買った時は築２４年、土地７０坪、建坪は忘れましたが、古いので一部屋にゆとりがある４LDKプラス納戸です。高台の中腹辺り、下のバス停までの時間もバスの本数も主さんと同じ。プラス、上のバス停は１時間に２本ほどです。首都圏なので、価格は４７００万ほど。引っ越して４年目。最初は坂がきつかったですが、近頃豪雨で浸水したニュースをよく見るので、高台で良かった・・・と思います。地震の時も地盤が強いでせいか、さほど揺れませんでした。もちろん買い物は坂があるし、車必須です。まあ、電動自転車やネットスーパーもありますし。家族構成がわかりませんが、車２台停められそうですか？ある程度、価格高めの土地のほうが、変な住民に出くわす確立は減りますよ。安い土地ですと、ご近所さんがそれなりの人しか住んでなかったりします。ただ３５年ですと、やはり手入れはお金がかかるかもしれないですね。やって良かったリフォームは、二重サッシです。保温効果、防音効果がばっちりです。新築ももしろん憧れますが、自分達で手を愛情を掛けて直していくのが私は好きですね。

トピ内ID：9784242698

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他にも同じレスが付くと思いますが。

通りすがり

2013年09月03日 22:11

地方の政令都市だけではトピ主さんの住んでいる所の相場がわかりません。なのでお買い得かは何とも言えませんね。メーカーの注文住宅というのもどこのメーカーかにより値段が違いますしね。ただ、築３５年って木造にしたら古いですよね。建て替えを考えても良いくらいな年数ですが。内部改装済みって水回りとかもですか？そうじゃないならアチコチ痛みが来ていそうな気もします。わたしなら買いません。更地にするにも結構なお値段がしますし。中古でももう少し新しい物件を探すかな。

トピ内ID：1269737944

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もう一度売れるかどうか

営業部長

2013年09月04日 12:52

はじめまして。不動産売買の営業をしている者です。 maikoさんの家族構成や年齢などがわからないとアドバイスしにくいですね。不動産の購入には必ず動機があります。動機は何でしょうか？南向きで庭が広くて眺望も良いからですか？建物の内覧もお済みなんですね？この物件の売却理由は聞きましたか？築後35年経過ということは、建物評価は例え鉄骨系のものでもゼロです。土地価格のみで1500万円ということか、または売主の残債が残っていたり希望売却価格を考慮して、改装済み南向きで多少高目の価格設定という気もします。今まで何組くらい見学してるんでしょうね。売主が個人なのか、宅建業者が買い取った物件なのかで価格設定は変わりますので。いずれにせよ、一生涯その家に住む予定でなければリセール価格を考える必要もあります。今回、購入は現金なのか融資を利用するのかも将来の売却時の決断に影響を与える要素です。まずもって、どこの都市なのか不明では流通性の検討ができず、1500万円が高いか適正か安いか誰も答えようがないです。高齢者には適さない場所です。

トピ内ID：1239279863

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土地相場で判断

ねこ

2013年09月04日 16:29

土地の値段におまけで建物付いてたラッキー位に思える物件なら

トピ内ID：2094792797

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うーん

風前の灯

2013年09月04日 17:26

うちと似てます。うちも地方の政令指定都市。駅まで車で20分くらい。バス停まで、徒歩8分。バスは一時間に四本。静かな住宅地…と、いうより、住宅しかありません。徒歩で行けるのは、コンビニと郵便局、歯科のみです。スーパーは近くにありましたが、つぶれました。築15年で1400万でした。一概にくらべる事は出来ませんが、トピ主さんの物件は高いかな？と思います。うちは、すでにこの家に住んで16年。もうボロボロです。あと、町内会の方はいかがですか？うちの町内会は、多分90％がお年寄りで、町内会の体質が古くて面倒です。いらない行事ばかりだし、もう辞めたいけど辞められない。

トピ内ID：1128298904

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トピ主です

maiko トピ主

2013年09月07日 19:28

皆様いろいろなご意見をありがとうございます。気付けなかったこと等お教えいただき助かります。リフォームは、水回り、トイレ、浴槽の入れ替え、台所も適度にきれいになっています。水回りのリフォームは大変と聞きますが、どのくらいかかったのだろうか？自分好みに直したかったなど欲も出ます。町内会は、高齢化が進んでいるようですが大きなトラブルもなく雰囲気は良いです。私たちも60歳前後の夫婦ですので、あと15～20年くらい住むことになるかと思います。引き続きご意見をお聞かせいただけると助かります。

トピ内ID：5519635453

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