借地に関して

レス14

（トピ主 1 ）

🐧

くろ

2013年10月28日 14:07

ひと

唐突ですが、借地にお住まいの方にお聞きしたいのですが、借地料の更新、何年ごとですか？ずっと今のお住まいに住み続ける予定ですか？

都内の夫の実家に同居しています。曾祖父の代から70年近く借地に住んでおり、借地料を払い続けているようです。家は建物自体は義両親の名義で以前新築したりもしています。

地価が物凄く高いので土地は買える価格ではないし、相続税も物凄いということもわかるのですが、この先自分達が借地料を払っていかねばならないと思うと何となく釈然としない気持ちになるのです。

夫は詳細を教えてくれないのですが（義両親が元気なら義両親が払うようですが）、20年に一度かなりまとまった額（100万円単位？？）の更新料を払わねばならないようです。

この先自分達だけで借地料を払っていけるのか、義両親が亡くなった後、家と土地をどうするのか正直不安です。
自分は地方で育ったため借地権というものになじみもなく、いくら払い続けても自分のものにならないというのも虚しい気がします。

親の代からの借地から出た方、住み続けている方、どんなものなのか教えて頂けたらありがたいです。

トピ内ID：3480402733

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ずっと借地

☀

晴れ

2013年10月29日 12:04

京都在住なのですが、父母の実家共にずっと借地です。京都は神社仏閣が広大な土地を所有しており、その借地というところがすごく多いです。うちも100年以上、借りているし、所有が所有なので借地料は一般よりは安いと思っています。借地は借地法により、貸主よりは借主の権利の方が有利で強いと理解しています。私自身は父が亡くなったのを機に1年半がかりで地主と借り換え交渉を行い、借地も小さくして家の建替えを行いました。土地代が無く、上物だけですから、ローンも組まず、手元資金だけで新築一戸建てが可能でした。固定資産税も5年たてばかなり安くなりますしね。ちなみに借り換え更新だと契約は30年間です。弁護士にも確認しています。借地が有利なのか不利なのかは借地料や固定資産税を全て考慮した上で検討すべきことだと思います。マンションだって、共益費や修繕積み立て、駐車場代がかかりますし、一戸建てのローン、固定資産税を見て、30年後に自分がどうしたいのかだと思います。うちのあたりは近所一区画全てが借地な訳で、では全員が同じ借地代なのかと言うと条件は微妙に違いますが。地主次第です。

トピ内ID：1042403402

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借地権が売れる場合があるので、

hpyunhpy

2013年10月29日 12:04

不動産屋に相談して見たら如何でしょうか？

トピ内ID：4671154865

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旧借地法なら

kabuneko

2013年10月29日 12:04

ほとんど自分の土地と変わらずに使うことができますが、借地だからいろんな制限はあると思います。でも資産価値の高い地域で生活するということはそれなりのメリットも享受しているはず。地代と更新料がいくらなのかわかりませんが、自分の土地ならそれなりの固定資産税も払い続けなければならないのです。ただ借地であれば、地代と建物を建て替える時の承諾料は永遠に払い続けなければならないのも確かです。更新のときに地代と更新料を交渉するとか、話し合いをすることも可能では？または土地を買うか借地権を売るか、という交渉に持って行き、自分の土地にするか、売ったお金で相応の場所に家を買うこともできるかもしれません。いずれも地主の承諾は必要ですから、できるとはいえませんが。地主も売るメリットを感じなければ応じないでしょう。また建物に関しては、どなたの名義なのでしょうか？相続の問題も発生しますし、権利関係は少々複雑になるケースもあると思います。夫の実家が都心一等地の借地に８０年くらい住んでいます。やはり毎回クリアする覚悟で住んでいますよ。買えませんから。

トピ内ID：5083877437

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賃貸と一緒

カモノハシ

2013年10月29日 12:04

土地の価格が高くて買えないくらいの土地なら、２０年で１００万単位なら破格の安さでしょ。５００万払ったって安い。仮に３万／月×１２か月×２０年＝６６０万円です。貴女方が、６０年住んだとしても１９８０万円です。その頃には、上物(家)も建て替える必要でるでしょうし、次の代に代わってるでしょう。それが嫌なら、家を壊して更地にして返すか、持ち主から土地を買うしかないですね。仮に２０００万として、ローンで７万／月×３５年くらい。＋上物(家)と合わせると資産価値は、３５００万くらいになるだろうから、固定資産税が３０万／年くらいかな。固定資産税３０万×２０年＝６００万円、原価消却考えても５００万円くらい。土地を買った場合、２０年で、５００万＋ローン１６８０万＝２１８０万＋上物のローンです。借りるのと、買うの、どちらが特ですか？住んでさえいれば、土地の持ち主が急に売りたいといっても居住権がありますから、そく立ち退きとはなりません。場合によっては、持ち主からの立ち退き料が発生します。貴女の悩みは、無知からくるものです。もやもやするなら、税金について勉強したらいかがですか？

トピ内ID：1984439998

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物は考えよう

🐤

私も地主

2013年10月29日 15:34

借地に住んでました。祖父の代からの借地。家は持ち家です。トピ主様の所は旧借地権だと思います。旧借地権なら、借地権の売却が可能です。借地権という権利があります。それが売れるのです。物は考えようと書いたのはこの部分です。地主さんの代替わりの際、相続税の支払いのため土地を手放さないとやっていけなくなることが多々あります。そういった場合、地主さんが土地を売ってくれることがあります。借地権割合で金額が決まるのですが、格安で土地を手に入れることができます。また、地主さん側の事情で出て言って欲しいと言われた時も、地主さんに借地権を買い取ってもらう事も出来ます。でも、自分達の事情で出ていく時は、面倒です。そういう時は、間に不動産業者等に入ってもらうのも手だと思います。ただ、土地を売りたがらない地主さんもいます。人間何がどう転ぶかわからないので、地主さんとは親しくしておいた方が無難だと思います。うちは、地主さんの代替わりの際、相続税の問題から、借地を購入する事が出来ました。そういう事もあります。

トピ内ID：8772672541

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ものすごーくお得です

🛳

太ったおばさん

2013年10月29日 19:20

>どんなものなのか教えて頂けたらありがたいです。ひと言で言うと、ものすごーくお得です。 20年に１度100万単位を払っておられるのですね。それが500万だと仮定すると、月２万円です。固定資産税も掛かりません。おじい様の代から借りておられるのなら、お宅の借地権は定期借地権ではないです。定期借地権は契約時に決めた年数が経つと更地にして返さなければいけませんが、お宅の持っておられる借地権は半永久的に持っていられます。相続もできます。建て替えは地主の許可が要りますが、地主がくれなくても裁判所に訴えれば簡単に「建て替えていいよ」と言ってくれます。私は地主の立場です。土地を返してほしいけど、借地権が強すぎてどうにもなりません。出て行ってもらうために必死でお金(立ち退き料)を貯めています。馬鹿馬鹿しい。私は将来、娘のために、自分の遺言書に、絶対に人に土地を貸してはいけませんと書くつもりです。最後に、貴方が絶対にやってはいけない事を書きます。・その家を勝手に建て替えてはいけない。・その家を空家にしてはいけない。

トピ内ID：9431564164

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お得なんです

☂

台風

2013年10月29日 19:20

単純に、今の借地と同じ面積の敷地で家を建てたら、億はする地域なので、お得なんです。うちの場合は。おまけに、相続税がかからない。だから、相続で土地を手放す人が多い中、更新料だけで相続できるなんて安上がり。固定資産税もないから、税金が楽。確かに、ずっと地代がかかるのは、損。でも、所有権があったら、もっと高い固定資産税を取られるから、同じ。更新料は２０年毎に１００万単位の出費があるけど、２０年後はどっちみち相続になるから、相続税より安い。祖父の代からの借地ですが、地主がしっかりした公的組織で利益追求でないから、割高感はないです。地域一帯の地主なので、乱開発がないし、隣にマンションがいきなり建ったりもないし。

トピ内ID：4328333528

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旧借地権は、お値打ちで、資産価値があります。

ミネオ

2013年10月29日 23:26

実家が借地で、母の死後を考えて調べてあります。期間の定めをしていれば、20年毎の更新になり、法律上は更新料に支払い義務はありませんが、無茶苦茶安い賃料で借りているので、地主と良好な関係を続けるためにも支払うべきです。例えば、3,000万円の価値のある土地の旧借地権の賃料は月額40,000円以下です。これを30年ローンで購入した場合、月額100,000円は下らないでしょう。旧借地権は相続できますし、売却もできます。一般的には、地価の7割程度です。上の例で言いますと、2,100万円の土地を所有しているのと同等の資産価値があります。地主さんが御気の毒な程、他人の土地の賃借権を持っているのです。何も不安なんかありません。

トピ内ID：1313713333

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公売にする

菊地

2013年10月29日 23:26

底地を買う気があるのか。必ず相続が発生するので買う気があるのなら資金の準備をすること。地主の課税の内容を調べること。財務省に物納されないようにする。担保を確認して差押えの段階で竹橋の国税庁の公売で競り落とす。これらを専門家に頼んでもできないです。自分で調べて作戦をたててください。

トピ内ID：9434182662

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昔からの

♨

婆りん

2013年10月29日 23:26

借地なら　メタクソ安いと思いますが。　貴方が思うほど心配しなくていいと思いますが。心配だからって貴方買えるんですか。　心配するだけ無駄です。向こうも追い出せませんから　権利が出てくるからね。

トピ内ID：4339371619

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レスします

🐤

私も地主

2013年10月30日 17:54

売却は可能ですが、7割程度で売れるわけではありません。場所によって借地権割合が違います。また、借地権割合の価値でも、その値段で売れるわけではないのです。売る場合は地主さんの承諾は必要です。なので簡単には売れない場合が多いです。譲渡承諾料を地主さんに求められたら払う必要があります。 (名義変更料と言われる事もあります) これも金額が場所によって違うのですが、大体が借地権価格の一割程度だということです。お値打ちで価値もありますが、絶対に売らないと言い張る地主もいますよ。更新料や建て替え料、相続に関する名義変更料は、今までに払っている実績があったり、細かく約束がきめられている場合は払わなくてはならないそうです。借地権は格安だと思います。特に立地条件のいい所は。旧借地権の場合は、強く出ていけと言われないので、楽です。それが売却出来る部分の強みだと思います。

トピ内ID：3619197089

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ありがとうございます（トピ主です）

🐧

くろトピ主

2013年11月01日 11:53

レスありがとうございます。私も地主さままで拝見しました。晴れさまは京都なんですね。神社仏閣、なるほどです。うちはやはり旧借地権のようです。更新料の他に、義両親と合わせて土地代を毎月5万円払っています。もし仮に更新料が500万だったとしても、20年で割ったら月約２万円ですね。固定資産税や相続税を払わなくてすむのはお得なんですね。ただ・・・私のなかでのモヤモヤは・・・「一度手離したらもうこんないい所には住めない」と言う義両親。俗に高級住宅地といわれる場所で、確かに静かですが、駅は勿論コンビニすらも遠く、ひたすら住宅ばかりで不便極まりない場所なのです・・・（泣）多少の田舎でも商店街とかもっと生活に便利な場所に住みたいです。すみません、完全に愚痴になってしまいました。結果として借地はお得だということ、教えて下さった皆さまありがとうございました。

トピ内ID：3480402733

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あら、ごめんなさい。勘違いしてました。

🛳

太ったおばさん

2013年11月01日 18:27

>この先自分達だけで借地料を払っていけるのか、義両親が亡くなった後、家と土地をどうするのか正直不安 >自分は地方で育ったため借地権というものになじみもなく、いくら払い続けても自分のものにならないというのも虚しい >どんなものなのか教えて頂けたらありがたいです。トピにこう書かれていたので、すっかり勘違いしました。これは愚痴トピだったのですね。レスを拝見するまで全然気づきませんでした。 >駅は勿論コンビニすらも遠く、ひたすら住宅ばかりで不便極まりない場所なのです・・・（泣） >多少の田舎でも商店街とかもっと生活に便利な場所に住みたいです。それならば、ご両親が亡くなった後、速攻地主に土地を返せばいいだけですよ。そしてもっと便利な場所に引っ越しすればいいのです。高級住宅街を月７万円で貸し続けざるを得なかった地主も、やっと返してもらえたと大喜びなさると思いますよ。トピ主さんも便利な所で生活が出来て、いう事なしです。

トピ内ID：9431564164

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借地はお得だ！は勘違いです。

akireta

2013年11月04日 15:19

トピ主さんはそもそもそのような地価の高い場所に住む必要がありませんし、そこはコンビニもなく駅からも遠い生活するに不便極まりない土地ですね。そんな土地に月5万円＋2万＝7万払ってどうしますか？　いくら払い続けても自分のものにならないから虚しいというのは正常な感覚です。もし40年間も住むなら、月7万×12ケ月×40年＝3360万円ですから、高級住宅地でなければ土地付の家が買えてしまいます。借地はお得だ！は比較対象を間違えています。将来的に借地料を負担に感じるなら手放すしか方法がありません。借地権つき住宅として売却しましょう。それには、かなりのノウハウが必要になりますので、不動産を何軒かまわり、自分が納得いく形でうまく相手に交渉してくれる専門家を見つることが必要です。私も、両親が長年住んでした実家（借地件付き住宅）を相続しましたが、数年前に売却しました。結局その家を解体し更地にしてから買主に引き渡しましたが、すべての諸経費を地主と折半の上、その土地の売却価格の半分（50％）を手にしました。自分が選んだ不動産さんが本当にうまく交渉してくれたと満足しています。

トピ内ID：6131552614

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