住宅ローン控除と繰上げ返済

レス27

（トピ主 8 ）

ポルテ

2013年11月05日 19:55

話題

住宅ローンについて相談させて下さい。

今年の10月末に、中古マンションを購入しました。

ローンの支払いが今月からスタートします。

夫の年収は400万円、妻（私）は扶養内のパート勤務、子供はいません。
（今後も夫婦二人で生きていく予定。夫婦共に35歳です。）

現在のローン残高：1580万円

毎月の返済：42963円　（ボーナス月の増額はなし）

金利：0.775%（変動・全期間-1.7金利優遇）

ローンの残年数：35年

預金：200万円

繰上げ返済をするとしたら期間短縮じゃなく、返済額減少で繰り上げする予定です。

住宅ローン控除と繰り上げ返済、この２つを考えた時に

1毎年１月に１００万円繰上げ返済する

2住宅ローン控除期間が終わってから、貯金しておいたお金を返済する。

どちらの方がよい方法でしょうか。

小町をご覧の皆様、アドバイスいただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

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ツッコミどころが多い計画ですね。。。

じゅんくん

2013年11月06日 13:00

＞返済額減少で繰り上げする予定です。期間短縮の方が、利息が減少するのはご存じですか？それも、早いうちに支払った方が、利息は減ります。そして、７０歳までローンを抱えるつもりなことにびっくりです。いま３５歳なら、少なくとも６０～６５歳までにローンが終わるように期間短縮で繰上げ返済するのが普通かと思ってました。しかも、変動金利ですよね？これから金利が上がっていくと予想されるのに、期間短縮ではなく返済額減少とは… ＞預金：200万円これはちょっと心もとないですね。しかもこれから年１００万円も貯蓄可能なのでしょうか？預金が少ないので、＞2住宅ローン控除期間が終わってから、貯金しておいたお金を返済する。の方が良いとは思いますが。私なら期間短縮で繰上げ返済します。そもそも、ローン返済しながら年１００万円も貯蓄できるなら、期間短縮で１０年後には一括返済可能なんじゃないですかね？

トピ内ID：8866523482

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シュミレーション

とくめい

2013年11月06日 15:04

繰り上げ返済は、早く行うほどお得ですけどね。まずは、ネットでも無料の繰り上げ返済シュミレーションが出来ると思うので、調べてみてはどうですか？私が家を建てたのは、１５年前なのであまり参考にはならないかな・・。ローン控除は、所得税が戻ってくるので所得税を多く払っていると結構戻ってきますよね。ポルテさんのお宅は、年収４００万で奥さんが扶養だとどれくらい戻るかな。ご主人の給与明細の所得税の累計をみてみると、おおよそ分かるかと思うのですが。ただ、繰り上げるにしてもちょっと手元に残る貯金が少ないかな・・って思います。１００万円だと、何かあったらすぐに無くなってしまいますからね。私だったら、年収分くらいは貯金してから、繰り上げするかな。

トピ内ID：4788500973

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貯蓄にまわします。

🙂

レインコート

2013年11月06日 15:04

めちゃくちゃ低金利ですね！うらやましい。。。私だったら、繰り上げ返済は、貯蓄が５００万以上になってからにします。繰り上げ返済は早ければ早いほど有利ではありますが、トピ主さんの場合、もとの金利が低いので、頑張って繰り上げ返済してもそんなに効果はないのでは？？手元の資金を増やした方が、安心かなと思います。

トピ内ID：0517125908

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ローン控除の恩恵は少ないですよ

とも

2013年11月06日 15:56

ローン控除されても、年間で8万ぐらいじゃないでしょうか？ ※1580万の10％の15万控除されても、支払った税金から引かれるだけなので 15万以下しか納めてなければ、納めた額が上限になったはずです 1580万のローンを35年で返済するよりも、 10年ぐらいで完済できるように計画した方が楽だと思います

トピ内ID：9930199206

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その返済額と

🐤

ICHICO

2013年11月06日 17:06

金利なら・・・・私だったら繰上げ返済しないですね。団信入っていますよね。ローンは変動ですか？固定ですか？（恐らく変動でしょうが）いずれにせよ家賃以下の返済でこうにゅうできているのであれば繰上げ返済はナシですね。そもそも貯金が200万ですよね・・・・・少なすぎます。一つの住居に長く住みますと、思わぬところでメンテナンス費用がかかります。トピ主様宅は中古で購入ということですから、尚更ではないでしょうか。我家は新築で購入して現在18年ですが・・・・・給湯器の交換30万（これでも相当安く上がった）・配水管に問題発見で約200万・他こまごまとしたトラブルメンテで出費住み始めは全く問題なし（当たり前か）住んでいれば普通に予見できるトラブルです。そんなときに「あ、そうだよね」と豫貯蓄からポンと出したは良いが残積がナシというのは困りますよね。家電製品も不思議な事に、一つ壊れると連鎖します。繰り上げ返済にヒッシになる余り、豫貯蓄が無いというのは本末転倒だとおもいますけどね。

トピ内ID：5215877059

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投資

アドバイザーW

2013年11月06日 17:06

住宅ローンは金利が低いので繰り上げ返済せずその分投資に回すのが常識です。どのくらい余裕があるのかわかりませんが繰り上げできる余裕があるなら平均でもリターンで１０％は取れる投資に回したほうが得ですよ。一目瞭然、金融の常識です。

トピ内ID：9421638476

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期間短縮にしないの？

💰

リピカ

2013年11月06日 18:59

年収４００万って言うと税金はどのくらいの額でしょうかね～所得税だけではなく住民税にも、反映されるようですがいずれにしても、支払った額しか戻らないでしょう？我が家が家を購入したのは、ずいぶん前で今とは制度が違うのでしょうが私は無知だったので、ローン残高ＭＡＸ税金が戻ってくると計算していたんですがハハハ・・・そんなに税金払っていませんでした。何で期間短縮ではなく、減額にするの？６５歳でローン終了でローン払いながら老後資金も貯めるのですか？

トピ内ID：7412441126

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月06日 23:30

>>レインコート様レスありがとうございます。めちゃくちゃ低金利ですよね。本当にありがたいです。貯金が５００万あれば安心ですよね。繰り上げ返済は早いほど有利なのはわかっていても、手元の資金が少ないのは心細いですものね。 >>とくめい様レスありがとうございます。繰上げ返済のシミュレーションは、住宅ローン実行前から試算しております。貯金が減ってしまったことと、住宅ローン控除などを考慮した上で年に100万を繰上げ用に回せるとしたら、皆様なら何年後に繰上げ返済をするか、ご意見いただけるとありがたいです。

トピ内ID：9058161572

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月06日 23:30

>>じゅんくん様レスありがとうございます。繰上げ返済は期間短縮の方が利息が減少するのはよく熟慮した上であえて、返済額減少を選んでおりますので、そこはご心配要りません。変動金利と固定金利、どちらを選ぶかギリギリまで悩みましたが・借入金額が無理のない範囲であること・繰り上げ返済も年100万可能であること・全期間-1.7の金利優遇を受けられること以上のことから総合して考え、仮に変動がかなり上がったとしてシミュレーションしても無理なく払っていけると判断したので変動金利の低金利を選びました。 35年の変動金利で住宅ローンをお借りしましたが、当然35年も払うつもりはなく、繰上げ返済をして10～15年で完済する予定です。年100万の貯金は可能です。繰上げ返済をすることは決めておりますが、実行する時期はいつがよいか考えておりまして、小町の皆様のアドバイスがいただきたくてトピを立てました。

トピ内ID：9058161572

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月07日 10:57

>>とも様レスありがとうございます。ローン控除の恩恵は少なそうですね。 8万の控除だと、住宅ローンの利子の方が多いですね。残念・・・。 10～15年で完済する予定で35年ローンをお借りしました。年100万は繰上げ用に貯金できるのですが、 10年で完済するには年100万以上、繰上げが必要なのでどこまで貯金を頑張れるか、ですね。 >>じゅんくん様・とくめい様・レインコート様「新しいレス順」でレスを拝見していたので、お返事の順番が順不同になってしまいました。申し訳ございません。

トピ内ID：9058161572

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金利は上がらない

taro

2013年11月07日 17:37

金利は上がるという人がいますが、少なくとも今の固定金利と同じ値になるほど上がると言うことはありえないので、変動で正解です。今は公定歩合もありません。短期プライムレートで金利が決まっています。金利が昔のようにあがるわけが無いです。「これから金利が上がる」というのは、固定金利を買わせたい銀行側の営業トークです。トピ主の状況なら、私なら、繰り上げ返済はしません。大金を手元に残しておいて、投資をし、わずかな金額のみで３０年（もしくは１１年くらい）払い続きます。

トピ内ID：1606312934

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へ？

じゅんくん

2013年11月07日 18:56

＞あえて、返済額減少を選んでおりますので、そこはご心配要りません。＞繰上げ返済をして10～15年で完済する予定です。へ？どっちですか？じゃあ結局、期間短縮はするわけですね？あえて期間短縮という言葉を使わず、「最後は一括返済するから」って意味なのでしょうか？ちょっと良くわかりません。言葉足らずだから、私も皆さんも的外れなアドバイスになっちゃったじゃありませんか。返済額減少とか言わずに、１０年後に一括返済でもいいんじゃないでしょうか？築年数が分かりませんが、中古なら大規模修繕の際に、積立では足らずに修繕費が必要になる場合もありますから、年収分くらいの貯蓄を残せるようになったら繰上げ返済するか、ですね。

トピ内ID：8866523482

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1.です。

すみ

2013年11月07日 18:56

私は借金は嫌いなので、1で期間短縮にします。早く借金のない家庭にしたいからです。早い時期に繰り上げ返済すれば、払わなくてすむ利子の金額は大きいです。税金の控除とは比べ物になりません。はるかに得です。期間短縮なら、最初の年で繰り上げ返済した時に短縮された期間を見るとどんどんやる気になりますよ。毎年100万円返せるなら、期間短縮にすれば10年ちょっとで返せませんか？借金はない方が身軽です。万一ご主人が病気で休職になってもローンがなければ心の余裕が違いまし、暮らしやすいでしょう。銀行に利子をずっと払うより、その分浮かせて二人の生活に使う方が有意義です。

トピ内ID：3130849034

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変動ですか？？？

😑

スーズィ

2013年11月07日 20:28

全期間変動ですか？？？大丈夫ですか？？？今からガンガン金利上がりますけど、上がった時に返済が上限しても支払っていける額になるならいいですけど、自分なら固定１０年・残り変動金利で３５年くらいにして１０年程度で返済しようとすると思います。長く組むのはいいですが、早く返済しないと利息を数百万円支払う事になりますよね？計算した事ありますか？ローンまるまる３５年で返済するのは長すぎではないでしょうか？

トピ内ID：2189650595

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追記

😣

スーズィ

2013年11月07日 20:28

それから住宅ローン控除終わってから・・・とありますが、繰り上げ返済して減る利息とローン控除の金額比べた事ありますか？断然繰り上げの方が得になるはずです。まずその辺りをご自身でお調べになってからの方が良いですよ。ローン控除なんてびびたるもんです。誰かの口車に乗っていませんか？？利息利息！！考えて！

トピ内ID：2189650595

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月08日 14:48

>>ICHICO様 >>アドバイザーW様 >>リピカ様 >>taro様 >>じゅんくん様 >>すみ様レスありがとうございます。まとめてのお返事になりますがお許し下さい。【1】繰上げ返済をせず、その分を投資に回す【2】１０年後に一括返済【3】年収分くらいの貯蓄を残せるようになったら繰上げ返済する【4】期間短縮で毎年１００万円繰上げ返済するなど、色々なご意見をいただきました。ありがとうございます。【1】の投資は、私に全く知識がないので相当勉強しないと難しいと思われます。　　【2】～【4】の方法のどれにするかで迷っているのだと思います。どれもきっと間違いではなくて、正解なんだと思います。だからこそ、悩むのでしょうね。

トピ内ID：9058161572

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月08日 14:48

ご質問（？）にお答えすると、・築年数は7年の中古マンションです。・金利は　変動金利　で、団信は加入しています。・なぜ期間短縮を選ばないか、という理由は説明すると長くなるのですが・・・。　期間短縮を選ぶと、当然ローン年数が短くなりますよね。　ローン年数が長いほど、月の支払金額は減少します。　我が家は毎年100万円は繰上げ返済出来るので、順調に行けば10～15年でローンは完済します。　返済額減額で浮いた分も繰上げ用に貯金して、元金を減らす方が私には良い方法なのです。　10～15年の間に何が起こるか分からないリスクを考えた上でも、やはり返済額減少の方が良いと考えます。　あくまでも “我が家の場合”ですので、それぞれのご家庭でどちらが良いかは違うと思います。余談ですが・・・住宅ローンの相談会でお世話になった銀行のお姉さんが、『35年はお客様の権利でございます。』と、仰っていました。 35年で借りられるというのは、借りる側にとって有利なのです。（ローン金額が年収に対して妥当であり、毎年繰上げ返済を出来る人にとっては、になりますが…。）

トピ内ID：9058161572

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月08日 16:32

補足です。 >>じゅんくん様　“返済額減少”という言葉がよく分からないとのことなので、説明させていただきます。　（ご存じでしたら、すみません。）繰上げ返済には、２つの返済方式があります。【期間短縮方式】・・・返済期間を短くできます。【返済額減少方式】・・・期間は変えず、月々の返済額を減らすことが出来ます。私は、２つ目の【返済額減少方式】で繰上げ返済をする予定、と書いたのです。銀行によっては、繰上げ返済の方式が【期間短縮方式】の１つしかない所もあるようなので、わかりずらかったですね。言葉足らずで申し訳ございませんでした。＞じゃあ結局、期間短縮はするわけですね？いいえ。期間短縮はしません。期間は変えず、月々の返済額を減らします。

トピ内ID：9058161572

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団信は？

同居嫁

2013年11月08日 16:32

トピ主さんと同年代です。世帯収入も大体同じくらいだと思います。月々のローンの支払いもほぼ同じです。ただ家を建てたのが早かったので、住宅ローンはあと300万くらいです。現在の現金貯蓄額は300万以上ありますが、私は繰り上げ返済するつもりはありません。というのも、主人が昨年死にかけたのです。なんとか社会復帰出来ましたが、再発率の高い病気です。利息の事を考えると決して安くはありませんが、「ちょっと変わった生命保険」だと割り切るようにしています。今は繰り上げ返済の事よりも、単に貯金を増やすことに専念のほうがよいのではないでしょうか？

トピ内ID：0295053593

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慌てない

アルファ

2013年11月08日 16:32

期間短縮と返済額減額では、トピ主さんの場合は返済額減額が良いと思います。生活に余裕や安心を考えると、期間短縮では完済後にしかその恩恵にはあずかれず、すでに年をとってしまっています。また現在の住宅ローンの金利はある意味お宝状態です。減税額がそれに対して少額であっても、利息の負担は非常に小さいものです。ですから私としましては2.の住宅ローン控除期間が終わってから、貯金しておいたお金を返済する方法に軍配を上げます。変動金利・固定金利の話になりますが、金利上昇局面を考えるとすべて変動では危ういとの話は15年くらい前から繰り返されています。しかしこの間の話で言うとすべて変動金利にした方の圧倒的勝利です。怖くて固定金利に逃げた人はその代償として高い利息を払い続けています。確かに将来を予測はできませんが、いざとなればそれまで貯めておいたお金で早めに繰り上げることで対処可能です。すべてを勘案しますとトピ主さんが当初思い描いていた方法ですべて正しいと思います。

トピ内ID：9661117808

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レスします

ryu

2013年11月08日 21:59

住宅ローン控除は借入の期間が10年以上ないと受けられません。返済額減少ならばローンの返済年数は変わりませんが、期間短縮だと「既に支払っている期間＋期間短縮後ローン完遂迄の期間が10年以上」にならないと住宅ローン控除は受けられなくなります。この事を考えて返済額減少にしたのかな？って思いましたけど。年間100万の貯金との事ですが、まず来年だと（今年の10月頃登記だったのでしょうか？）登記してから半年後位に不動産取得税の納付があります。 5月に固定資産税の納付があります。不動産取得税は1回だけで固定資産税は毎年あります。返済計画をちゃんと考えていらっしゃるので考慮されているかとは思いますが。

トピ内ID：9027203586

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一番利息を払わない算数の計算ではないですよね？

おばちゃん

2013年11月08日 21:59

どうすれば一番利息を払わずに済むか・・・そんな質問ではないんですよね。どうすれば納得できるかですよね。それってトピ主さまの心のなかにしか答えはないと思います。ただちょっと似た傾向はあるなと思ったので（期間短縮ではなく返済額を減らすところなど）私たちの選択を書きます。当初３５年でローンを組みました。私たちのときは１０年間のローン控除。ローン開始後、万が一に備えて４００万溜まるまでは繰り上げ返済無し。その後、１００万溜まるたびに繰り上げ返済初めのころは期間短縮・・・定年までに終わらせる計画次に返済額減・・・万が一に備えて。１０年が過ぎた今は返済額が当初の半分ほどになり、差額を積み立て貯金しています。さ来年（ローン開始から１５年）に残りを一括返済予定です。うちは『万が一の時に困らないように』をモットーに返済しました。結局何事もなく返済が終了しそうです。得をしたか、損をしたかと問われれば、決して賢い返済方法だったとは思いません。でも、うちはどちらかというと『安心』『目標』に重きを置いたと思います。それについては納得しています。

トピ内ID：2092086760

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興味深いです

２人暮らし

2013年11月08日 23:29

世帯年収から年１００万繰上げとはやりくり上手ですね！貯金は別にできているのか気になります。１０～１５年で完済後５０近いですが、貯金額はどれくらいを予定しているのでしょう？うちは控除の恩恵が少なくなってしまいましたが期間短縮を選びました。うちも購入時年収の３倍のローンですが１０年完済は思ったよりきつく感じます。購入時より年収が下がる年を作らないこと、できれば年収を上げて行く。そうすると修繕や何かあっても対応できます。今はただ貯金が少ないので増やした方がいいと思います。とりあえず３で経済情勢や様子を見ながら返済期間を決めていいのかも。

トピ内ID：9341254817

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月09日 11:44

>>同居嫁様レスありがとうございます。同年代で世帯収入も同じくらいなのですね。月々のローンの支払いまでほぼ同じだなんて、親近感がわいてしまいます。同居嫁様はお家を建てられたのが早かったのですね。住宅ローンが残り300万だなんて羨ましいです！同居嫁様の状況でしたら、私でも繰上げ返済はしないと思います。住宅ローンは「ちょっと変わった生命保険」という見方もできますね。ご主人様のお体、どうぞお大事になさって下さい。同居嫁様も、ご無理なさらずご自愛下さいね。 >>アルファ様＞すべてを勘案しますとトピ主さんが当初思い描いていた方法ですべて正しいと思います。この言葉、とてもとても嬉しいです。ありがとうございます。考え抜いた結果、選んだ選択が正しかったと言っていただけて肩の荷が下りたような安心感を覚えました。アルファ様は、住宅ローン控除期間が終わってから貯金しておいたお金を返済する方法に軍配を上げられるのですね。レスありがとうございました。

トピ内ID：9058161572

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トピ主です。

ポルテトピ主

2013年11月09日 11:44

>>ご覧いただいている皆様へたくさんのレスをどうもありがとうございました。皆様のご意見を参考にさせていただいて、考えた結果をご報告いたします。住宅ローン控除期間が終わってから、貯金しておいたお金を繰上げ返済する、という方法にしようと思います。結論も出ましたので、これにてトピを閉めさせていただきます。レスを下さった方、お気に入り登録をして見守って下さった方、皆様ありがとうございました。朝晩の冷え込みがきびしくなってきましたので、体を冷やさないようにして、ご自愛下さい。

トピ内ID：9058161572

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誤解していると思います

pink

2013年11月09日 12:59

トピ主様投稿文引用【期間短縮方式】・・・返済期間を短くできます。【返済額減少方式】・・・期間は変えず、月々の返済額を減らすことが出来ます。私は、２つ目の【返済額減少方式】で繰上げ返済をする予定、と書いたのです。＞じゃあ結局、期間短縮はするわけですね？いいえ。期間短縮はしません。期間は変えず、月々の返済額を減らします。引用以上 2つの返済方式の説明はあっていますが、そのあとがおかしいです。 2の返済額減少の方を選ぶとありますが、これって毎月の返済：42963円を繰り上げして、額は適当ですが30000円とか25000円に減らして35年払うということですよ。期間は変えずとご自分で書いていらっしゃいますよね？？？？ 10-15年で返済したいというのは、1の期間短縮の方を選んでいるということです。もともとの支払金額も安いようですので、1の期間短縮の方を選んだ方がいいと思いますよ。それでみなさん困惑されていると思います。

トピ内ID：7352867674

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あまり悩む必要は無いのでは？

おおさむ

2013年11月09日 17:12

１５００万程度のローンで繰り上げ返済用として１００万円/年程度の余力が可能であれば、何も考えなくても１０年程度で完済可能ですよね。そうであれば、ローン控除を最大限利用するために繰り上げ返済用の余力は貯金として、何かの時の安心金として手元に残しておいて、ローン控除が無くなる１０年後に一気に返済するかどうか判断すれば良いと思います。我が家の場合は、ローン控除が６年目から０．５％と中途半端なため、来年１月に一括返済します。（６年目になるため）国の政策もコロコロ変わって何がなんだか・・。

トピ内ID：9255802614

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