購入後2年での買い替え（生活苦のため）

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（トピ主 2 ）

ぽんきち

2014年04月11日 19:25

話題

50代一人暮らしの女性です。専門職ですが、年収は３２０万程度、事情でそれ以上になることは見込めません。仕事は６５歳までは続けられます。

2年前に、1900万のマンションを購入しました。フラット利用で、現在ローン残債1600万毎月61000円ボーナス払い０です。
住宅ローンの他に教育ローンが毎月２万あり貯蓄がほとんどないので、不意の出費の時に苦慮しています。今のマンションは駅近で人気もある良いマンションなのですが、ちょっと予算オーバーだったと今になって実感しています。

最近、築年数が古い物件で1300万程度の住宅（木造テラスハウス　築３０年）を見つけました。
気に入っていた物件で、いっそ住み替えた方がローン負担も軽くなるし良いのかなと思っています。テラスハウスですが、特色あり長期的管理がされている物件です。

私の考えは無謀でしょうか？
アドバイスお願いいたします。

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無謀というか

さくらんぼ

2014年04月12日 11:25

その値段への買い替えは、あまり意味がない気がします。貯金がほとんどないということは、全額ローンですよね？ 1300万に諸費用（10パーセントの130万）を足せば、1430万になり、ローン残高とさほど変わらなくなりそうです。今のマンションを売っても、あまり生活は楽にならないような気がします。

トピ内ID：0600281707

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無謀にもほどがあります。

じゅんくん

2014年04月12日 13:03

トピ主さん、「ローンを組める」と「ローンが払える」の違いを理解してますか？フラット利用ってことは、３５年ローンですか？いま５０代でいらして、何才まで払うのですか？仕事がなくなっても、年金だけでローンを払えるのですか？一般的に、ローンを払える目安は「年収の５倍まで」と言われます。それも、３０～３５年で払える年齢の場合です。そう考えると、トピ主さんの場合、ローンを組む目安は年収の２倍でしょうね。つまり、１０年ローン６００万円が妥当ということ。１９００万円どころか、１３００万円だってありえません。だいたい、購入時には２００万円くらい諸費用や税金がかかるでしょうに。そんな貯金、あるのですか？まさかそれもローン！？金利高すぎでしょう！金利込みの総支払額を考えたことありますか？１９００万円の３５年ローンなら、諸費用込みで３０００万円近いはずですけど。教育ローンもあるトピ主さんには、５万円くらいの賃貸がオススメです。そして老後は市営住宅などに入りましょう。

トピ内ID：5026079902

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無謀です

Ｍｒ．ますりん

2014年04月12日 13:03

２年前１９００万円のマンションが残債の１６００万円以上で売れなければ、借金を返すことはできません。これがまず相当困難なはずです。１９００万円の７割で売れたとしたら残りを現金で追加しなければなりません。貯蓄がない方にはできない相談です。どこに住んでも６万１０００円程度の家賃は必要かもしれないので、現状維持がよいだろうと推測します。

トピ内ID：3437071131

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現実的ではないと思います

💤

残業物語

2014年04月12日 13:03

現在、残債1600万あって、希望の物件が1300万。ローンが残っていると、住み替えは、今のところを売ってからでないと、できません。いったい、いくらで売れるでしょう？他に、仲介手数料、登記代火災保険等の諸費用。ヘタをしたら、今より借入額が多くなりはしませんか？とりあえず、今のお住まいがいくらくらいで売れるか、不動産屋に査定してもらっては如何ですか？

トピ内ID：7691559838

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連棟はメンテナンスがややこしい

匿名人

2014年04月12日 13:03

駅近で1900だとそこそこ古いと思うのですが、1600以上で売れますか。マンションは基本、原価償却40年なのでの築20年を超えると人気が無いですよ。売っても残債があるとローンが残るので次の物件は審査落ちするので買えません。売るなら早いうちに任意売却の相談を銀行でした方がいいです。また、テラスハウスは二世帯のような連棟の一部ではないでしょうか。連騰は修復時に隣の所有権者との合意がいるような大幅修復や建替え時はややこしいですよ。特に屋根修復、てか、まず無理だと思う。管理は良くても30年というと内部配管の老朽化もあるので、この先メンテナンスは必要ですね。連棟建て物件は昭和のよき時代、隣と仲良し時代の名残です。今の時代には少し合わないけど、シェアハウスにあるように国民の所得も落ちる一方なのでこれからはまた、意外といいかも知れませんけどね。

トピ内ID：6124706288

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あのねェ

部外者

2014年04月12日 13:03

ローンの完済予定は何年先ですか。６５歳まで働いてもまだ足りませんよね。２年前に買った１９００万円のマンションは、今いくらで売る事が出来ますか。買った事自体が無理だったのではないでしょうか。尚、築３０年の戸建て住宅はそろそろ補修が必要な時期に来ていると思いますが、それは承知していますか、費用は大丈夫ですか。買い替えたとして、新しいローンの完済は何年の予定ですか。

トピ内ID：3467501667

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あのう～

💰

あれま

2014年04月12日 13:03

木造テラスハウスの販売価格1300万円は理解できるのですが、現在お住まいのマンション1600万円は、あくまでも残債であって、売れる価格ではないと思いますが… 1600万－1300万＝300万円が浮く？マンションとテラスハウス双方を住み替えるにしても、発生する諸経費や手数料なども全てローンに組み込めるんでしょうか？差額の300万円で全て収まります？それとも手持ちの資金から？転居費用はいくら見積もりますか？一人でレンタカーを使って自力でやります？ローンの借り替えはできるようですが、耐震基準など、支援機構の検査に合格した物件でないと不可だったような気がしますが、木造テラスハウスは築30年、確認が必要です。現在のローン支払いは月に61000円。今が五十歳代で65歳まで働ける。単純計算で61000円×12ヶ月で732000円。それを最大16年としても1171万2000円。ボーナス払いゼロ。残債1600万円の完済には繰り上げ返済が絶対だと思えますが。さらに今後何回か？教育ローンが月に２万円。 …早めに専門家を探して相談された方がよろしいかと思います。

トピ内ID：5045765227

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そんなに高く売れるのですか？

しろ

2014年04月12日 13:03

二重ローンその他については詳しくないのですが、大前提として、今の1900万のマンションは、いくらで売れるのですか？ローンの一括弁済すら出来ないのではないかと思うのですが・・・。築30年の木造住宅、きちんと耐震基準を満たしているのでしょうか。設備はリフォームされているのでしょうか。すぐに設備の入れ替えなど、大金が必要になりませんか？住み替える意味が全く感じられません。かえって赤字になりそうです。住み替えるなら公営の賃貸、どうしても購入にこだわるなら７～８００万円程度の物件でないと無理なのではないでしょうか。

トピ内ID：1755644106

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無謀です

のーみん

2014年04月12日 13:03

今お住まいの物件を買ったこと自体が、無謀です。新築かどうか不明ですが、そもそも、年収の３倍以上の物件は、身の丈に合ったものではありません。年収がどんなにたくさんあっても、販売価格の３分の１以上は頭金を入れないと、支払いが苦しくて当然でしょう。ローン残債が１６００万円ということですが、売っても残債が残りそうなので、ローンは組めないでしょうね。次の物件を買うとしても、１３００万円の３分の１以上プラス諸経費などで５００万円の現金が必要です。トピ主さんにふさわしい物件は９００万円台がいいところ、それも頭金プラス諸経費を現金で４００万円用意しないと、もっと安い３軒目が欲しくなりますよ。

トピ内ID：9053326846

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もしかして

ぽん

2014年04月12日 13:03

文章から察するに、貯蓄無しでマンションを購入したのですか？問題は、マンションが幾らで売れるか、ですよね。高値で売れるのでしたら、木造住宅？に買い替えるのもいいと思いますよ。でも、貯蓄が無いってのが気にかかるなぁ。マンションを売っても損金は出るし、そこでまた家を買うのも出費ですよね。そのへんのバランスがどうなのか文章からはよく分かりませんが何とか貯蓄が出来る方向へと考えを持って行ったほうが良いのでは、と思います。

トピ内ID：5697791509

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細かいことが分かりませんが…

koko

2014年04月12日 13:03

木造で築30年ってどうなんでしょうね。一般的に見れば1300万は土地代、その上に古家ありって感じでは？ただテラスハウスとなると１人の権利だけではないので将来建て替えの時などいろいろもめそうです。その辺りは大丈夫ですか？それと管理はどうなっているのでしょう。マンションみたいに共益費や修繕費を積み立てて管理会社が管理をするのでしょうか？私だったら老後も安心して住みたいので、今のマンションを維持したいですね。ローン残金があとどれくらいあるのか分かりませんが、売りに出したところで利益は出ない気もしますし住み替えともなれば、引っ越し費用やカーテンなどの買い替えも発生しませんか？トータルと長い目で見たらどちらが得か一概に言えない気がします。目先の安さにつられずメリットとデメリットを見極めたほうがいいんじゃないでしょうか。

トピ内ID：4915016388

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はい無謀です

みみこ

2014年04月12日 13:03

マンションを買ったことがまず無謀です。毎月の支払いと教育ローンでこれくらいだと分かっていてやっぱり無謀だったと気づくのに遅かったということです。マンションが今ある残債と同じくらいの値段がつけばいいけれど、低く売れたら借金が残ってしまいますよ。

トピ内ID：7631248254

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無謀

ハロン

2014年04月12日 15:31

まず築30年の木造物件、あちこち修繕の必要が出て維持費が大変になるのでは？これから何年住むつもり？屋根の修理、外壁など馬鹿にならぬ金額です。経年劣化だけでなく台風などの災害で修理の必要が生じる場合も。その点、マンションなら丈夫だし基本、月々の積立金の範囲で維持出来るでしょう。隣戸と接しているからマンション以上に隣の部屋の音などに悩まされることもあるかも？お隣さんが大きな生活音を出す人でも買ってしまえば引っ越しは困難。住み替えだと今の物件を売って次の物件を購入することになるが今のマンションの売却見込みは？値段は？売りと買いのタイミングがうまく合わなければその間、余計なお金が掛かりますよ。また売却、購入に伴い、手数料や税金、引っ越し代、新しい住まいに必要なカーテンなど様々な出費がある。果たして住み替えが節約につながるのか大きな疑問。マンションなら管理費払うことで廊下やゴミ置き場の清掃など心配ないがテラスハウスなら自分でしなければならない、町内会の清掃当番など一人暮らしの勤労者には面倒なことが多いのでは？

トピ内ID：7956686736

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築３０年！

🙂

おっちゃん

2014年04月12日 16:52

そんなところに住み替えるくらいなら、今のマンションを賃貸に出して、どこか賃貸に住んだ方が手元に残るんじゃないですか。どんどん維持費がかかる築３０年の家を買ってどうするんですか。

トピ内ID：4155636078

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うーん・・・

😑

お隣A

2014年04月12日 16:52

無謀でしょうね、単純に考えて今現在きつい生活と言われれば新しい家のローンなど組めないし現在のマンションを処分してからとなりますがさてどうでしょう？買った値段より低く見積もられる今日ですから、借金が残ってしまうかもですね。また登記費用、不動産屋の仲買費用、引越し代金が出ますか？？仮に現在のマンションがうまく売れても上の費用が必要だしテラスハウスの築３０年だと今度は長期ローンは組めないと聞いています。また新たなローンが始まり結果は前マンションと変わらないと思います。銀行さんに確認してみてください。どちらにしても年齢的にしんどそうです。私も聞いてみたい、ほかに道はあるのでしょうか？法的に弁護士さんに相談したらどうですか？

トピ内ID：6852449824

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今の時代買った物件が同額以上で売れることはまずありません

ぶち

2014年04月12日 16:52

それと築30年って　あちこち痛んでるからメンテの必要がすぐにくるけど・・・無理でしょう？　まだ現状で10年以上手をつけなくていい今の家に積み続けるのが最善です　何とかがんばって返済し事実上あなたの所有権100％にして下さい　でないと今までつぎ込んだマンションもお金も全てなくします　

トピ内ID：4667540632

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そうですね。

オーバーローン

2014年04月12日 16:52

二年前1900万円で購入した物件が現在幾らで売れる見通しなのかが書かれていませんので何とも言えませんね。残債がまだ1600万円あるとの事ですので、せめてその残債ぐらいで売却できないと却って苦しくなる可能性もありますが、いずれにしても今のローンが苦しいのであれば買い替えもやむを得ないと思いますよ。でも1600万円以下だとその差額が新しい物件1300万円に上乗せられるので手数料等を考慮すれば、せいぜい200万円前後の節約しかなりませんね。苦しいのは変わらない様に思いますが。

トピ内ID：5275203358

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買い替えはコスト高ですよ

なす

2014年04月12日 17:59

仲介手数料その他、払うだけのコストは結構大きいでしょ。買い替えはほんとにコスト高。単に支払いを下げたいだけなら、無駄では。テラスハウスの方にどうしても住みたい、という満足を買うなら話は別ですが。月々の支払いを下げたいなら、９００万円以内の物件を探すのをお勧めします。でないなら、今のところで頑張るんですね。急な出費などが必要になった時は、債権者の銀行に一時的なリスケをお願いするという手もあります。困ったらまず債権者の銀行に相談がいちばんいいかと。

トピ内ID：7965654253

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ありがとうございます。

ぽんきちトピ主

2014年04月12日 19:56

皆様ご意見ありがとうございます。マンションは、離婚した際の財産分与分を頭金にして購入したものです。今まで子供が同居していたのですが、専門学校に入学し、マンション購入後、その分の学費を借りました。後出しになり恐縮ですが、親より生命保険の満期金５００万が入るのでその一部を頭金にする（もちろん教育ローンを一括返済して）のは洞だろうなどと考えていました。一人暮らしで質素な生活ですが、不意の出費の時に別の生命保険（払い済み）から借りたりしているので安定しません。公営住宅が良いのですが、自分はペットが生きがいなので難しいのです。再度家計を見直し、最悪な場合はマンション売却も考えようと思います。（査定価格をみると1900万で変わらないので、残債は残らない見込みです）今まで収入も良かったので、そのままのつもりで甘く見ていたと反省しています。指摘していただきありがとうございました。

トピ内ID：8352892077

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築３０年テラスハウス

とんとん

2014年04月13日 11:25

たとえ資金があっても、その物件には何の魅力も感じません。木造の３０年超では手を入れるか、早ければ建て替えの時期にきているものです。それにテラスハウスという呼び方も、昔風に言えば｢長屋」のようなもの。隣人との関係もあり、工事一つも普通の戸建て違って厳しいです。何よりもまず今のマンションが売れるかどうかですが、それもトピ主さんの希望する値段（買いかえできるか）では、まず無理だと思います。

トピ内ID：1528858480

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二度目ですが

部外者

2014年04月13日 15:30

＞査定価格をみると1900万で変わらないので・・・査定価格と実際に売れる価格とは同じでは有りませんが、承知されてますか。多くの方がレスされてる通り、不動産屋の手数料なども無視できませんよ。テラスハウスの維持修繕費は、どう予定してますか。

トピ内ID：3467501667

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トピ主レスを読んで混乱

Ｍｒ．ますりん

2014年04月13日 15:30

財産分与を頭金にして買ったというわりには計算が合わないように思います。アドバイスを受けたいなら、後出しなしで、ありのままを開示するようお勧めします。

トピ内ID：3437071131

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部外者さん　ますりんさん　他の方々へ

ぽんきちトピ主

2014年04月14日 12:56

レスありがとうございました。後だし情報もすみませんでした。今のマンションは、頭金は２００万で他諸費用分１００万　合わせて３００万を財産分与と今までの貯金から出しました。なのでローンは当初１７００万です。　親がかけてくれた簡易保険が来年５００万の満期になり贈与を受ける予定があるので、そのお金を元にして買い替えて負担を減らそうかと考えてしまいました。　しかし、アドバイスを読んで自分が甘いのが改めてわかり、貯蓄も増やす必要を感じています。親からいただけるお金を大切に、買い替えよりも、少しでも繰り上げ返済してもちろん教育ローン、終身保険からの借入は返済し、将来に備えたいと思います。やや無理をしてマンション購入をしたのは、団信に加入できるのでもし万が一のことがあれば、子供に財産を残してあげられると思ったからです。しかし、死んだらともかく、病気になったりですればたちまち維持できなくなってしまうので、現金も大事と痛感しました。これから高齢化で住宅も余るかも。自分は園芸が趣味なのでもし老後が自分にあるなら、その時にどこかで土の上で庭いじりをしたいです。ありがとうございました。

トピ内ID：8352892077

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価値が変わらないなら売ってもいいかも

匿名

2014年04月15日 16:05

ガーデニングとペットが好きなら戸建ですね。今でも同価格で売れるなら、いい物件ですね。あなたの将来計画もあるとは思いますが、少しふっかけて値上げして売ってしまう手もありますね。ペット好きならテラスハウスはなおさらダメですが、言われているように将来は住宅余りで不便な場所からどんどん物件価値は下がると思いますが（実際もう下がっている）、戸建もいい中古がたくさん出るので、一旦賃貸に越して生活しながら様子を見るのもいいかもしれませんね。

トピ内ID：8398146944

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