不動産経営者（大家さん）の方！教えてください

レス19

（トピ主 0 ）

🐤

ふどうさんこ

2014年06月12日 23:29

話題

今年48才、独身フリーランスです。仕事を引退する準備として不動産経営に興味をもち本を読んでいます。年収は800万、しかし不景気で来年以降は500～600万の見込み現在都内に賃貸暮らし。独身。貯金は投資信託を合わせると約5千万ほどです。自分の住まいを購入するのが先なのかなとも思いますが、自分のマンションを買ってしまえば貯金が減るだけ、と考えると、不動産を買って家賃収入を得る生活を目指すほうが将来的に少しでも安心できるのではないかと思いました。サラリーマン向け、あるいは主婦向けの不動産投資の本はいろいろ出ていますが、私のようにフリーランスで独身、女性、もうすぐ50才というサンプルでのお話はなかなか見当たらないのでご意見いただけたら嬉しいです迷っているのは１、ローンなしで一人暮らし用のマンションを購入して賃貸に出し収入を得る。２、ローンを組んで現金の貯金はできるだけ手元に残して多少なりともレバレッジをかけて不動産購入する上記２択で迷っています。また、２の場合ですが、１室購入と１棟購入どちらがお勧めでしょうかフリーランスなので、そもそも融資がおりるかどうかも謎です。 48才で遅いということはないと思っていますが、せめて30代のころに気がつけばよかったなと・・・

トピ内ID：7597657090

これポチに投票しよう！

ランキング

このトピを見た人は、こんなトピも見ています

その他も見るその他も見る

前のトピ

次のトピ

レス

レス数19

このトピックはレスの投稿受け付けを終了しました

やめたほうがいいです

🐧

おばはん

2014年06月13日 15:44

もう一桁多く資金があって、駅前のアパート一棟全部買えるのなら話は別ですが。それでもはっきり言って儲かりません。ましてやたった一部屋って、手間と維持費がかかるだけです。止めたほうが賢明です。

トピ内ID：0713702086

...本文を表示

法人化すればどうですか

🙂

おっちゃん

2014年06月13日 16:41

個人事業主でなく法人にすればどうでしょうか。法人で自分が住むマンションを買って、個人としての自分が住み、法人に家賃を払う。家賃が滞ることはないでしょうから、黒字経営出来ます。数年間、黒字経営の実績を作れば、そのうちに銀行の融資を受けられるんじゃないでしょうか。地元の信金の支店長あたりを知っている税理士さんに決算を頼めば、コネも作れます。マンションの維持費用や固定資産税は全部会社の経費に出来ます。個人事業主だと、自分が住むマンションは事業の対象には出来ません。

トピ内ID：2605390963

...本文を表示

止めなさい

🐤

コーラ

2014年06月13日 16:41

不動産業者です。選択肢1、2共にお薦めしません。不動産賃貸業はプロの仕事です。虎の子の貯蓄を使うリスクが高いです。何度か失敗したり、経験した人間しか成功しません。購入物件のよし悪しを見抜くには経験と知識が必要です。本を読んだ程度で数千万の投資が上手くいくと思っているなら残念です。本当のことは本には書かれてません。アラフィフの女性が、もっと辛いことになってほしくないです。

トピ内ID：9561216195

...本文を表示

借り手がつくかどうかだよね

🐱

minon

2014年06月13日 17:28

借り手がつかなかった時のことを考えればローン無が一番いいと思いますけどね。不動産会社によい知り合いがいらっしゃいますか？話をしたことがあるとかじゃなくて友達レベルで。私一人知り合いがいるんですが、その人とその人の友達との会話聞いたら不動産投資なんて怖くてできない。めぼしい収益の上がりそうな物件は彼ら手放しませんよ。いい物件は億単位のお金持った人と組んで、その人に買いたたかせてリフォームして付加価値つけたように見せかけて素人に高く売りつけてるんですもん。そんでバックマージンとってんの。「minonが不動産興味持ったら僕に必ず物件見せてね。金額の説明して危なくないの選ってあげるから」と言われてます。そういわれても私はいやです。着実に貯金して一人暮らし用の自分ち買って貯金で暮らせばいいのに。5000万あれば十分だと思うけど。

トピ内ID：5108869237

...本文を表示

両方はいかがでしょう？

ゆるこ

2014年06月13日 17:28

フリーランス30代半ば、既婚。私も主さんと同じようにフリーランスは資産運用も仕事のうちと20代からいろいろ勉強して実践してきました。不動産購入はなぜ今のタイミング？と少し疑問にも思いますが（今は高値。アベノミクス前に購入すべきでした）、住宅ローンは自分が住む物件に限り、1％をわる低金利で0.7％くらい。税金控除で1％、10年戻ってくるので、いざとというとき（金利が1％こえることになったとき）と10年後、一括返済できる金額を手元に残しながら運用すれば、かえってプラスになります。その上で余った金額で投資マンションを購入してはいかがでしょう。ワンルームで駅近、管理上お住まいちかくがいいです。 30なりたてでまずは投資マンションを現金購入してみて、とても安定していていい感じです。結婚後、ローンをくんでの購入も試してみて、生活レベルがいっきにあがりました。ローン嫌いでしたが、勉強して賢く味方につければいいのです。私が失敗したなと思うのはローンくむとき頭金半分もだしてしまったこと。手元に残して運用しておけばよかったです。

トピ内ID：3831913285

...本文を表示

うーん

まるぼーろ

2014年06月13日 17:28

フリーランスだとローンが出なくはないですが、少々出にくいですね。また、マンション投資は節税効果も妙味の一部です。節税ということは、所得税の税率が高い人、高収入の人ほどうまみがあるということです。そうなると年収600万円では、マンション投資をしても利益率は高くありません。ただ逆に言えば、節税面を考えない投資をするということも考えられます。ワンルームマンション投資が人気があるのは、建物部分の比率が高いために減価償却費が大きく、節税効果が高いためです。ですからそこを狙うのはやめたほうがいい。節税効果の低いファミリー用マンションや中古物件などのほうが向いているかもしれません。それから、あなたは現時点では全くの素人です。素人がレバレッジをかけてリスクを取るのを、わたしは勧められません。成功する可能性もありますが、損をした場合は…

トピ内ID：7374998066

...本文を表示

正解はない

ひまわり

2014年06月13日 19:34

マンションン一室賃貸に出している同年代です。３０歳のとき、自分が住むため購入しました。立地が良かったため、賃貸にだしてから一回も空室はありませんし、管理会社、管理組合がしっかりあるところでしたので、建物も傷みにくいです。私が思うに、１、２とも破綻したときのことを想像すればいいと思います。目先の利益だけ追っては、とらぬたぬき…になってしまいます。失敗したときに、自分の資産をなるべく減らさないでいられるほうを私だったら選択します。（売却したときどうなるか、等）リスクを想像できないなら、不動産経営に手を出すのはやめた方がいいです。自分がトピ主さんだったら、一棟建てて、その一室に自分が住んで、大家さんを生業とするかな。管理は楽ではないけど、ジョブチェンジしたと思えばがんばれるかも。

トピ内ID：6208986428

...本文を表示

おばはんさんの言う通り

親戚が大家

2014年06月13日 23:29

端から見るほで楽でもないし実入りも少ない。古くなれば誰も入らないし、問題ある入居者にあたればそれこそ大変、修繕費等諸々のお金も飛ぶようにかかります。人口減少でこれからはますます厳しいのでは？

トピ内ID：1447989004

...本文を表示

１つしかないのはリスク大らしい

ぷるるっち

2014年06月13日 23:29

夫の両親が亡くなって、空き家になった実家を賃貸に出しています。売却も考えたのですが、たまたま、借りてくださる人が先に見つかったので。元手がかかっていないのと、同じ方が20年借りて続けてくださっているので、今のところ税金払うくらいで済んでいます。でも、これは結果論であって、一度空けばハウスクリーニングや、古い家なのでリフォームの必要もあるでしょう。しかも、その間賃料は入ってきません。短期間に借り手が何度も変わると大変なことになりそうで、私どもとしても収入源としてあてにするより、家が傷まないようにと割り切っています。何軒も貸せれば、１軒が空いても他の収入で補えるから、リスクは小さくできますよね。１軒しか無いと１かゼロ（下手をしたらマイナス）しか無いので、その可能性を考えると怖いなと思います。それでも賭けるかどうか、ということでしたら、これから人口が減って住宅は余ってくるということですので、私なら仕事と節約頑張って貯金を増やす方を選びます。

トピ内ID：7034142826

...本文を表示

私も反対

疲れたよパトラッシュ

2014年06月13日 23:29

主さんは、入居されている場合のみを想定してますね。いつまで続くか分からない、空家状態も考えてみましょう。空家賃はツライですよ。それと、投信は疑問です。(蛇足ですが) 一度、REET(リート)を調べてみては？

トピ内ID：3178975820

...本文を表示

大家してます。

エセ大家

2014年06月14日 19:37

私は一戸建て専門です。んー。いきなり知識なく飛び込むのはリスクあるかな、と思います。不動産業界は今後人口減にともない、一部の都市部を除いて厳しくなってくるし、現に地方はかなり厳しいです。不動産サイトなどで利回りがいいようなことをうたっても、実際購入には表示の金額のほか仲介手数料や登記費用、登録免許税がかかってくるし、だいたい想定家賃の額は高めの設定になってて、実際はその額では借りてつかない場合が多いし、満室稼働の可能性も疑問だし、見に行ってリフォームされた部屋だけ見せられて契約したら！！とか、接道、近隣の状態、入居者、など、重要事項説明以外でも確認しなきゃならないことはたくさんあるわけで、知識がなくても良い物件にあたればよい結果になるし、なんとも言えないです。あとアパート購入で怖いのは事故物件。買ってから部屋のなかで借主が亡くなるということ。とにかくやるなら最初は１５００万とかの通える範囲の地方物件から始まり、不動産関係者の知り合いを増やして勉強勉強！知識とともに不動産を増やすのがいいと思います。くれぐれも都市部のワンルームマンションは止めましょう

トピ内ID：1304683981

...本文を表示

なんとなくですが。

素人だけど

2014年06月14日 22:37

＞都内に賃貸暮らし。独身。＞貯金は約5千万＞自分の住まいを購入するのが先なのかなとも同年代女性。地方在住。不動産は素人。（田舎物件を親族相続で所有と事情ある人の自宅所有のため任意売却物件購入につきあったくらいの経験値しかない）周りの同年代独身女性で不動産不労所得で、老後のプラスアルファにという方は、親から受け継いだ方が多いです。修繕費と税金くらいで元手がかかっていない感じ。（知ってる範囲だと月１０万から２０万位の家賃収入。でも一戸貸して３万から５万程度。特に区分所有だと安価な物件は借り手がそれなりで大変そう、戸建はファミリー向けなのでそうでもない）ご夫婦だと、双方元公務員（土地持ちの兼業農家）が退職後に大手で物件管理委託とか（土地代なし５０００万前後、コーポ、でも借り手がつかないと色々ある）なぜか儲け度外視に見える低所得者や母子家庭など向け物件も所有されてたり（元福祉関係だからかも）なんとなくですが、単身者１馬力と夫婦２馬力との間は、何をするにしてもなかなか難しい部分あるんだなあと思ったりします。環境と資金的にチャレンジかもしれないなと思います。

トピ内ID：0893970903

...本文を表示

どうかなあ～

ふむふむ

2014年06月14日 23:59

私も３０代でローンを組んでマンション購入。１年住んで転勤となりそんまま賃貸に出しました。もう２０年以上前です。そのころはバブルでマンションも高くてね。今売ると半額で売れるといいくらいでしょうか。ローンは賃貸で何とか返済していましたが結局は損になりました。今、インフレが少しずつ進み、マンションも少し価格が上がってきました。自分が住む為ならいいと思います。今、マンションも７０年もつ？（建て替えできない？）らしいので９０歳まで住むことができるところがいいんじゃないでしょうか？つまり築２０年以内くらいのマンションなら耐震基準もみたしているしね。年を取ると賃貸も貸してくれなくなるらしいですよ。一生賃貸したくても、孤独死など恐れて年寄に貸してくれるところはかなり？？？な物件になりそうです。マンションを貸して利益を得る、というのはやってみて非常に難しいと感じました。税金、修繕積立金のアップ、修繕（キッチン、風呂など非常に高い）煩わしいだけ。もっとも、その物件が将来高騰するものならいいけどね。家賃は土地やマンション値が上がってもほとんど変動しないものなんです。

トピ内ID：4040957067

...本文を表示

私なら買いません。

前期高齢者

2014年06月14日 23:59

たまたま空いた所を賃貸に出していますが、その収入は貯金しています。当てにすると空いた時困りますので建物は減価償却があり、古い建物は資産価値ゼロです。土地も買値で売れるとも限りません。買う時も不動産取得税他掛かります、自分が住む家なら固定資産税も減額されますが（6分の1位に？）賃貸物件では減額になりますかね？皆様の仰るように借りてが居て初めて収益が出ます。物件が空けば高い固定資産税　貯金から支払わないといけないですね。売る時も買い手が居て初めて売買も成立しますが、不動産やさんに頼めば高額な手数料も取られますし、国税地方税合わせて20パーセント以上の税金が掛かると思います。主様が50歳なら後10年もすれば退職です。お一人なら老後の為に貯金しておいた方が良いと思います。歳を取って慣れない事をすると、損失ばかりが目に付きます。しっかり貯金して将来は高齢者住宅にでも入り、お暮しになった方が安全かと思います。どうしても賃貸マンションを買いたいなら、リスクを出来るだけ調べてそれでも大丈夫と確認してから買った方が良いですね。

トピ内ID：9665056974

...本文を表示

疲れたよパトラッシュさんに同意。トピ主にはＲＥＩＴお奨め

パセリ

2014年06月15日 11:30

私も、疲れたよパトラッシュさん同様、トピ主の状況なら、ＲＥＩＴ（リート）がいいと思われます。何十棟、何百室も所有する巨大“大家さん”に出資するシステムです。“大家さん”と書きましたが、東証１部上場の法人です。法人の家賃収入が出資者に配当されます。くわしくは“ＲＥＩＴ”または“Ｊリート”を検索してください。

トピ内ID：2497057232

...本文を表示

注目!おすすめトピ一覧

すべて見るすべて見る

いろいろ

😑

PKZ

2014年06月15日 19:29

本屋さんにいくとその手のノウハウ本は山ほどあります。１棟アパートには、ファミリーとワンルームと両方の間取りを持つもの（自宅併用アパートとして作られたもの）も稀にあるので、こういうアパートを購入して、一部屋に自分が済むという手があります。３０００万くらい出して、３０００万くらい借りれば、それほどむりなローンではないのではないかと思われます。

トピ内ID：0283689070

...本文を表示

私も反対

🐤

ひよ

2014年06月15日 19:29

元々の投資金額が少ない以上、成功しても使った貯金が戻ってくる程度の収入にしかならないと思います。そんなことのためにリスクとるのはつまらないです。収入が減る見込みの時にそんな大冒険して失敗したら目も当てられないし。自分が住むための家を買って、住まなくなったときにそこを賃貸にだすのはいいと思いますよ。これは売るか賃貸に出すかの問題で、利益が大きく負担が少なそうな方を選べばいいだけです。

トピ内ID：5192507966

...本文を表示

今の時代、不動産経営はプロでも至難の業です（借り手市場の為）

☀

頑張って下さい

2014年06月16日 11:03

　もし、トピ主さんが不動産のプロだとしても都内でこの条件であれば約2億円前後の資金が必要になります。どのような不動産かは控えますが、それでも、年利回り5～７％がやっとです。もし、不動産の管理を業者に任せたら利益は得られないとの覚悟が必要です。バブル期以前不動産（土地）は長い間右肩あがりでしたが現在はプロでも不動産経営は難しい時代に入っています。（要は利益が取れなくなってきているからです。）不動産投資は個人の方であれば相続税対策が殆どと大手三大メガバンクの貸付担当者たちが口を揃えて言っています。　不動産経営はその場その場に応じて適切な対応が求められます。維持管理費・諸経費についてもプロならではの業があります。不動産経営に安易に手を出せば今まで貯めていた預貯金を失う可能性も高いことを頭に入れて下さい。不動産の本はあまり役に立ちません。（特にリスク・係る経費について説明不足です。）建築会社・不動産会社の社員はトピ主さんの事を考えているような意見を言いますが、トピ主さんの立場からでなく、会社側の営業利益で行動しますので注意が必要です。現在、旨い資金運用話はないと考えて下さい。

トピ内ID：5653052982

...本文を表示

私ならしません

chichan

2014年06月29日 15:30

私も不動産投資は素人で、いろいろ調べた口です。１、だと駅近好立地で値崩れがしにくい物件が必須条件ですが、　結論から言いますとリスクに見合ったリターンは期待できません。　株式投資の方がいいと自分は思います。２、だと駅近好立地でもリスク大です。最初の10年は多少のリターンも期待できますが　　物件が古くなると、維持費が嵩み赤字も有り得ると思います。サラリーマン（年収700万程度）をしながら、不動産投資で3億円借金を抱えても、サラリー年収と同じ程度不動産収入を稼ぎ、高級外車を乗り回す友人がいて興味が湧きました。その友人は親から相続した土地を担保にして銀行から金を借り、その土地に一棟建てマンションを立てました。スタートがまるで違います。

トピ内ID：4173023771

...本文を表示