好立地・築30年超の中古マンション

レス23

（トピ主 0 ）

考えてます

2014年11月28日 15:30

話題

春先からマンション購入を考え始め、この度やっとめぼしい物件を見つけました。特急停車駅の駅前でとても利便性がよく、まず便利な立地に惹かれ、主人と前向きに考えています。新築では手が出ない地域のため、築15年。でも、プロの方にも見ていたたき、老朽化等含めて問題はないという診断だったので、今週末に契約しようと思っております。しかし、ここへきて築年数がやや不安になってきました。私たちは子供のいない夫婦で、15年～20年その地に住んだ後は売却をと、考えております。とすると、現時点では老朽化に問題のない築15年のマンションも、売却する頃は、おそらく修繕費ばかりがかかる築30年～35年マンション。建て替えという話が出てきてもおかしくない時期だし、そんな、いつ建て替えるか分からないマンションに、買い手がつくだろうか。いくら好立地とはいえ、資産的に大丈夫か・・・？もう契約はすぐ目の前、という段階になって、モヤモヤしています。不動産に詳しい方・または同じような経験をされた方、アドバイスいただけないでしょうか。

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管理費について。

絵手紙

2014年11月30日 13:00

どのくらいの規模のマンションなのでしょうか？中古の格安物件であっても、管理費が高い場合もあります。しかし世帯数の多いマンションであれば、かえって積立修繕費がしっかり組まれている場合、相当大規模な改修工事でも積立金で賄えます。管理組合のがしっかりしているかどうか、中古マンションの場合には大きなポイントです。お話を伺っておいた方がいいと思います。

トピ内ID：7735821502

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リセールをあてにしない。

123

2014年11月30日 13:00

この物件の購入資金を払いながら老後の資金も同時進行で貯めるのは難しいのですよね？新築では手が出ない地域で築15年でやっとぎりぎり購入できるというなら、その物件はまだまだ身分不相応だということかと

トピ内ID：5060969984

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空き家が大量にあるのに購入層が激減してる

🐱

壮年

2014年11月30日 15:55

＞15年～20年その地に住んだ後は売却をと、考えております。 15年～20年後は、勤労世代が激減して、今と全く異なる世の中になっています。（総務省データ）つまり、中古住宅を求める世代の人口が激減してるのです。当然、新築住宅の建設は続いてる。そして中古住宅が大量に余っいている。トピ主さんが、どんなに値下げしても、中古マンションは売れない。手放せない。だって、世の中に空き屋・空き室が大量にあるけど、購入層が激減してるから。びっくりする数字がります。 2013年の「空き家数820万戸」13.5％が空き家なのです。（総務省データ） 15年～20年後は、この数字が50％に近づくことは間違いない。

トピ内ID：7570072705

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地域による

のり

2014年11月30日 17:43

特急停車駅前で利便性が高いと言っても、例えば都心3区もしくは都心5区6区辺りであれば築30年のマンションでも買い手はつくと思います。該当区に住んでいますが、近くにそのような物件がそこそこの金額で売りに出されていますので。そうでなければ、例えば該当区から電車で郊外に出るような23区外であれば、いくら利便性が高くてもマンションの価値としては微妙な気がします。以前そのような人気エリアに賃貸で暮らしていましたが、やはり古い物件は安いです。高くても築浅物件の方が断然人気でした。

トピ内ID：2242273000

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えっ、築30～35年で建て替えるのですか？

買い替え

2014年12月01日 00:02

築15年なら後数年でまず大規模修理をするのではないでしょうか。その後は大体10年程度毎に修理を繰り返えせばマンションは50～60年もつと言われていますよ。勿論ちゃんと管理されていればの事ですが。将来の売却時に買い手がつくかどうかは、築年数と交通の便によると聞いています。駅に近く、病院に行くに便利な場所なら、ご年配の方の需要はあるのではと聞きましたが、こればかりは実際その時になってみなければ分からないのではないでしょうか。

トピ内ID：3061507786

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マンションの価格変動の一例

老婆心

2014年12月01日 10:35

　利便性が高いとか環境が良いといっても、それぞれ固有の事情があり一概に言うことは出来ませんが、築４２年のマンションの例をお示しします。【物件】　３５平米弱の１ＤＫ。西向き。目黒区。二路線のある最寄り駅まで徒歩４分。自由が丘まで徒歩２０分。管理人常駐。　建物自体は、大きな改修を二三度行い、美しい外観を保っています。但し、耐震工事はしていませんので、建築時の耐震基準を満たしているだけです（耐震工事は約一億かかるそうで、上記の部屋の場合、百万円程度の負担になります）。【価格の変遷】　新築時の価格、五百万円強。　これが、バブル時に四千五百万円まで値上がりし、バブル崩壊と共に一千万弱まで値下がりしました。　現在は、リノベーションされた同タイプの部屋が、二千万弱で取引されています。　以上、ご参考までに。　トピ主様のご検討の部屋は、耐震については問題がありません。　他に、注意する点としては、管理費、修繕積立金などがある程度以上の金額であること（安いと建物が荒れやすい）。管理態勢がしっかりしていること。などでしょうか。

トピ内ID：7390967011

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特急停車駅ってことは

ぷち

2014年12月01日 10:35

実際の駅名がわからないのでなんとも、ですが、都心の一等地では築30年だろうと空きが出れば即売れるマンションはかなり有ります。スケルトンリフォームで数千万（郊外の戸建てより高い場合も）で販売されています。しかし、本当にそういった都心の一等地だとしたら「特急停車駅」なんて表現はしませんよね。特急なんて都心では無関係ですから。特急停車駅がその地区の自慢であり魅力になるなら、都心への通勤圏内の郊外のベッドタウン程度の立地なのではないのでしょうか？そうだとすると築30年近く経過してからの販売はかなり厳しいと思いますよ。売れないって事もないでしょうが、せいぜい売値は1000万円前後を覚悟でしょう。

トピ内ID：9410289767

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あなただったら

会社員

2014年12月01日 12:55

とぴ主さんだったらそこが築３０年でも買いますか？価格次第？資産は何割目減りしていいの？普通は買った瞬間１割減といいますけどね。周囲の築３０年を見渡したら価格も出ているでしょう。それと、２０年後欲しいマンションと自分の貯金額との価格差で考えてください。たった１５年住んで売却するなら賃貸でいいと思うけど。現金で買うのですか？

トピ内ID：5856392133

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中古買うなら

黒猫

2014年12月01日 21:02

永住覚悟でしょ。利便性も良さそうだし。

トピ内ID：5204063096

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リセールをあてにしない。２

越後屋

2014年12月02日 10:58

築３０年では、まだ建て替えには早いですがそろそろ大規模修繕の時期です。ですが、管理組合の対立でにっちもさっちもいかない建物が存在します。そんな建物を購入する気になるでしょうか。よほどの好立地でなければ、売れないのでは。住むだけ住んで、最後は権利を手放すくらいの覚悟であれば気に入っているのならおすすめおすすめしますが、リセールをあてにしてはいけません。

トピ内ID：5124983488

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スラム化

紫

2014年12月02日 12:06

４０年近く経ったマンションって、本当に古～～い感じになりますよ。近所にそういうマンションがありますが、本当に古い…。資産価値はほとんど無くなる、と思ったほうがいいと思います。そうなると、スラム化する可能性もある、ということを考えておいたほうがいいかと…。日本の２～３０年後は、現在の少子化の成れの果てで、若い人よりも年寄りのほうが多い国になってしまっています。老朽化したマンションには高齢者ばかりが住み着き、活気も何もなくなります。そうなると建て替えなんて、ぜったいにできませんし、若い人でも金銭的に裕福な人はそういうマンションは絶対に買いません。買う人は、ちょっと怪しげなひとばかり…、ということにもなりかねません。だから、転売や資産価値のことは考えずに、駅近の利便性のためだけに投資した、と思えばいいのでは？

トピ内ID：2210555861

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経験からです

momomo

2014年12月02日 15:14

売却で元を取るつもりであればその物件は適切なものではありません。考えてみてください。アナタ自身が　３０年後その物件、買いますか？新築から１０～１５年で　売却する価値があるのです、現在　アナタが考えている物件です。もし　アナタが一生、そこに住むのであれば、いいかもしれません、好立地とのこと、将来の老夫婦でも住むに便利でしょう。もし、利益を考えるのであれば、築年数は１０年以下で。そして　売るときは２０年以下で。

トピ内ID：9172085365

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そうですね…

エキストラ

2014年12月02日 17:40

人気のある沿線で、立地や利便性のいいマンションなら、築30年でも売れるとは思います。売却値はそんなに期待出来ないかも知れませんが、リノベーション可能など、それは条件によって幅が出てくると思います。また、マンションは築30～35年で建替えはしませんし、建替え自体が手間も時間も掛かることですから、それはトピ主さんが考慮しなくてもいいことだと思います。あとは、管理会社がしっかりしているか否かでしょうね。大規模修繕等の計画や修繕積立金の積み立て状況。これまでの瑕疵や補修の状況。地震保険の加入の有無。普段の管理状況はもちろんですが、これらの情報開示を求めて、まずはすんなり開示してくれるかどうかが、最初の判断材料になると思います。その上で、開示された情報が適正か、適正に管理されている状態にあるかを見極めた方がいいと思います。管理会社によっては、情報開示を嫌がる所もありますからね。情報を出したくない会社が、しっかりとした管理を行えているとは思えませんよね。

トピ内ID：4061950978

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情報不足ですが

まるぼーろ

2014年12月02日 23:13

新築では手が出ない地域、特急停車駅と言われても、トピ主さんの資金力や駅の格やエリアが全然わかりませんよ。たとえばトピ主さんが5000万円の家が買える人なのか2000万円なのか、特急というのが通勤時間どの程度のものなのか。という話はひとまずおくとして。まず重要なのは、そのマンションの規模と現在の管理状況です。大型のマンションなら修繕費・管理費の負担も比較的軽いので、不安は低くなります。目安は100戸以上。逆に30戸未満なら止めるべきです。管理状況は外からでもわかるし内覧でも感触はわかったはずですね。あともうひとつ、現在の修繕積立金残高と修繕履歴をチェックです。ここまで大丈夫であれば、まず問題はないでしょう。そういった物件なら、実際に築40年のマンションでも売買はそれなりに行われています。無価値とか売れないということはありえません。あとはできれば築30年あたりのマンションがどのくらいの金額で売られているか調べてみてください。駅はもう一つ先の特急停車駅などでもかまいません。あくまでも参考ですから。

トピ内ID：7551900787

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賃貸なら優良物件かも

淡麗辛口

2014年12月03日 00:00

多分、売却時の値段は相当低くなるでしょう。売却代金で次の住居（定年後の終の棲家？）確保をお考えなら難しいでしょう。しかし、利便性の高い物件のようなので、賃貸は可能かと思います。運用資産としてはかなり有利な収入が期待できるのではないでしょうか。新しい住居の確保は退職金をあて、年金にプラスの生活資金という方向では考えられませんか？

トピ内ID：3559743230

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大丈夫

菜々子

2014年12月03日 17:53

>特急停車駅の駅前でとても利便性がよくこれなら35年物件でも値段次第で売れるはずです。だいたい今マンションは60年住めるということで借地権のマンションでも60年契約になっていますよ。神奈川県特急停車駅で駅5分、なんということもない普通の白塗り古いタイプの45年マンションが売れていきます。狭くない道路に面しているので、必ず何かに建て替える需要のあるところです。駅近なので賃貸の値段を考えても買った方が、と思う人も多いのではないでしょうか？私はやはり関西に特急停車駅徒歩13分平坦（神戸近）にマンションをもっています（貸している）。4車線道路（片側2車線）に面しているので、古くなっても必ず売れると思っています。すぐ近くに大きなスーパーもあり生活しやすく外観もオシャレな物件なので。

トピ内ID：7946411522

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実例

✨

ナタリー

2014年12月03日 23:56

私の親は築40年超のマンションを２戸所有しております。同じ町内で建築された時期はほぼ同じ。１戸は３棟の大規模マンションで坂の下の立地、管理も大規模管理会社でまぁ普通です。別の１戸は小規模で景色のよい坂の上、さまざま規則が厳しく管理人さんも住民もルール違反にはとても厳しく指摘されます。５０年近くたった今、前者の売値は３桁万円、後者は未だに４桁万円台で売れますし、分譲貸しに出すと家賃は３ＬＤＫで10万円を切ることはないようです。ご参考なれば幸いです。

トピ内ID：5705667417

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ありがとうございます

考えてます

2014年12月04日 12:11

トピ主です。（元記事は携帯から、今回はパソコンからなのでトピ主マークがつかないかもしれませんが、トピ主です）みなさま、情報をありがとうございます。まとめてのお礼で申し訳ございません。全て読んでおります。一昨日、契約をしてきました。魅力的な立地と築15年にしては清潔で綺麗な外観に夫婦揃って浮き足立ち、あれよあれよと申し込み、そういえば将来の資産価値は大丈夫か？と考えるに至ったのは契約の２日前、というまぬけぶりでした。いっそ申し込みを取り消して再考しようかと不動産会社に申し出れば、嘘か本当か私たち夫婦の後には何組もキャンセル待ちの希望者がいるから取り消すなら即次の人に回わしちゃうよということで、それもままならず。不動産って、怖いですね。って、こちらがもっと落ち着いていたら良いだけの話なのですが。そりゃ、そうですよね。私が築年数で検索したように、多くの買い手は築年数でフィルターにかけますよね。そしてフィルターから外れたものは検索もされないし、紹介もされない。すみません。続きます。

トピ内ID：4294098112

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ありがとうございます-2

考えてます

2014年12月04日 13:00

場所は、23区に隣接した市です。「特急停車駅がその地区の自慢であり魅力になるなら、都心への通勤圏内の郊外のベッドタウン程度の立地」まさに、おっしゃる通りです。ベッドタウンであり、商業地域でもあり、学生街でもあるのかな。診断士さん曰く、落ち着きを求める子育て世代は向かないかもしれないけれど、その他の層には人気のありそうな良い立地ですね、とのことでした。又、配管などは最近の新築と同じもので、これを１５年前に使うとはと驚いていました。駅前の限られた土地ゆえ戸数は少ないですが、修繕積立金は新築分譲時のシミュレーション通りに推移していました。大規模修繕は済んでいます。買った手前、良いことばかり書いてしまいます・・・新築は遠く手に及ばないものの、購入にあたって資金的には余裕をもっています。将来は売却を目指したいですが、どうにも難しかったら賃貸も視野に入れた方がいいかもしれませんね。不安もありますが、夫婦共に一目惚れに近い物件でしたので、買ってしまった今となっては、新生活に向けて夢を膨らませる方向にシフトしてみます。ありがとうございました。

トピ内ID：4294098112

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場所によるでしょうが

🙂

ノリカ

2014年12月04日 16:31

都内の場合ですが人気のある場所で駅から近くて管理がきちんとされてるなら古くても売れると思います。近くの築30年のマンション（そこは３LDK）も、管理がいきとどいてるので外観も綺麗ですし、リノベして売り出してすぐ売れてます。新築だと手が届かないけど中古なら・・という方もいますし。

トピ内ID：9929213565

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賃貸のままで

菜々子

2014年12月04日 17:29

私と同時期にマンション探しを始めた友人はリセールを気にするあまり地域新築か中古かも決まらないまま３年以上探し続けています。私は築18年を購入。リセールを気にしながらの生活なんて楽しくないですよ。投資ではないのですから

トピ内ID：9567907019

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住人の質も大事ですよ

交ぜ書きを追放せよ

2014年12月05日 16:37

管理、その次が立地条件だと思いますよ。大規模修繕の話は他の方がレスしているようなので省略しますが、住人の質も重要だと思います。財務や建物の管理に精通した方が管理組合の役員なら積立金や管理費の収支決算の把握や大規模修繕など管理組合と外部のプロとの交渉事に非常に有利だと思います。知り合いの築４０年のマンションは近隣の不動産屋の話では広告が出る前に売れてしまう場所として有名だそうです。確かに条件が揃っているのですが、近隣に大小の病院が多いので、最近は戸建てを売却し子供の近くに住みたい高齢者や老後は日本でいう海外移住Ｕターン高齢者に需要があるそうです。海外もそうですが管理のいい集合住宅は古くても寂れた感じがしませんよ。無責任な住人が増えれば新しい建物でも目に見えて荒れるのが早い。皇居近くのバブル前でも億ションだったマンションは築５０年近くですが今でも素敵な雰囲気で通るたびに憧れています（笑）。

トピ内ID：1840608120

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何でもフライングしちゃうのかな

😣

残念！

2014年12月06日 11:43

もう契約してしまったのですね！間に合わなかった！１５年を過ぎるとあちこちガタがくるのですよ。うちのマンションがそうです。湯沸かし器やポストや宅配ロッカーや洗面台や。ポストは共用部ですから個人のお金はかからず、宅配ロッカーもそうですが、こちらは100万円くらいかかるので修繕費がどっと減ります。他にも非常用照明と電池、給水ポンプなどなど。どんどん傷んできます。 20年目に2度目の大規模修繕ですが、1度目よりずっとかかります。修繕積み立てもだんだん上がってきます。だから皆新築に住むのです。

トピ内ID：1091252500

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