賃貸併用住宅

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やぶきた

2015年06月09日 20:39

話題

アラフィフの子供のいない主婦です。ご意見をお聞かせください。我が家は都心から一時間弱のベッドタウンにあります。急行停車駅から徒歩15分、それなりに便利なところで、このまま住み続けてもいいと思っています。

自宅は築４０年を超えて、そろそろ大掛かりに治す必要が出てきたので、いっそ老後を考えて小さな家に建て替えようかと夫と話していました。周りには似たような年数のおたくが多く、建て替えたり、大きな家は売りに出されてなん分割化されて建売住宅になったりしています。

内覧会があると、参考にしようと夫婦で見るようにしていました。先日も、近くで新築の内覧会があって夫婦で見に行きましたら、すぐ隣で三軒繋がったテラスハウスの内覧会をしていました。業者に勧められて深く考えずに見に行きましたら。話によると、一軒ずつの販売ではなく、一棟売りだというのです。そして、三軒あるから、一軒に住んで2軒を貸せば、ローンの負担がありませんよと。

この話に夫は乗り気になってしまったのです。どうせ建て替えでローンを組むつもりだったのだから、今の家を売って頭金にしてローンを組めばいいというのです。

私は、せっかくローンを組むのなら今度こそ自分好みの家を建てたいし、変な人に住まれても困る。また、近所の新築マンションだっていつも空部屋があって入居者募集しているのだから、木造のテラスハウスにいつも借り手がつくとは限らないと思うからです。

しかし、夫は業者の甘い言葉にすっかりその気です。夫の考えを改めさせるにはどうしたらいいでしょうか？

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とりあえず

のろの

2015年06月10日 16:32

　今までの生活でどれだけ賃貸住宅で生活してきた経験がありますか？　ずっと持ち家暮らしなら、やめておきましょう。　賃貸住宅ってのは、建てたら終わりではないのです。建てたところからがスタートです。５～１０年に一度は台所や風呂、トイレなどの設備を一新する投資を行わないと、あっという間に借り手はいなくなります。築１０年を越えると途端に、借り手の選択肢から除外されていきます。　こういうことは、自分が賃貸で長く暮らしてきた人なら、良く理解できると思います。その投資に耐えられるリターンを部屋代から得られますか？ないなら、持ち出しです。　そして、テラスハウスや軽量鉄骨のハイツは、騒音の問題などで、敬遠する借り手が多い。　後、おそらく「家賃保証」を餌に不動産会社は、建てさせようとしますが、保証される家賃は数年ごとに見直され、常に満額保証されるわけではないことをちゃんと契約書から読み取りましょう。

トピ内ID：4443990973

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やめておかれた方がいいです。

😨

素敵な新築

2015年06月10日 17:29

木造テラスハウス、隣の音が心配です。よほど静かに暮らす人ならともかく、小さい子供のいるファミリーが来たら走り回る音や声が、トピ主さんの家まで聞こえてひどければ騒音になります。マンションじゃないから、どれだけ自由にしてもいいと勘違いする人もいますから。それをもしトピ主さんが注意してきかなくても、追い出す事は揉め事になり難しく、逆に出て行ってしまえば静かにはなっても、また新たな入居者を探さなければ家賃は入りません。それと万が一、孤独死、事件などの事故物件になったら誰も入らないか、家賃格安にして誰かやっと入ってくれるかです。大規模マンションなら、階が違ったり部屋が全く離れてたら、気にせず入る人もいますが、テラスハウスは隣がそうでも気持ち悪いとなり、最悪二軒ともなかなか入ってくれません。ご主人、納得してほしいですね。

トピ内ID：1960743546

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その話、乗るのは待った！

🐱

ローン地獄

2015年06月10日 17:29

＞夫は業者の甘い言葉にすっかりその気です。ご主人が、その気になるような甘い話なら、なぜ業者は自分で購入しないのでしょう？。甘い話は、隠れた苦味があるものです。＞三軒あるから、一軒に住んで2軒を貸せば、ローンの負担がありませんよとトピ主さん夫婦は、自分が住む一軒分、賃貸なら幾らまで出せますか。近所の相場は？その金額で二軒を貸し出して、ローンの返済が負担なしになりますか？？。試算ですが３０００万円を２０年、金利３％の住宅ローンにした場合毎月の返済は１６万６千円　　年間で２００万円　＜＝賃貸収入が、これを超えますか２０年後の総支払額は、４０００万円です。　１０００万円が余分に払う金利分。金利が４．５％なら総支払額は　４５５０万円　です。契約時に６８万円の諸費用を払い込みます。＞夫の考えを改めさせるにはどうしたらいいでしょうか？皆さんから得られるレスを一緒に読むことです。声を出して読むと効果的です。住宅は一括払いできるまで貯蓄して買うものです。金利をなんとも思わないなら、この限りではありません。

トピ内ID：4661948420

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不良債権

🎶

みほ

2015年06月10日 22:12

　業者からすると「あ～、いいカモ発見。」という感じですね。　自分達だけの家を建てるのと、そのメゾネットを比較すると、価格差は？何年ローンですか？　お子さんいないなら、遺産相続はどうなりますか？もうじき、身辺整理が必要になってくるのに、何もそんな面倒な物をローンで買わなくてもね…。　そもそも、木造のメゾネットって、ただの長屋です。生活音が響きますよ。　夜遅くにバイクで帰宅して、そこからお風呂や朝までテレビでも、日中も夜中も赤ちゃんギャン泣き家族でも許せますか？　まあ、それでも家賃さえ払ってくれればいいか？でも、変な住民に入られたら終わりです。もう1部屋は、借り手がみつかりません。　それに、管理はご自分で？不動産会社に任せると、手数料取られますけど。　あと、退去すれば、クロスや網戸の張替え、全体のクリーニングが必要です。そのうち、水周りの全取替えも必要です。いくら掛かるかご存知ですか？　最悪、2軒がずっと空室だったら、どうやってローンを払うつもりですか？家賃下げますか？固定資産税は？　まあ、ド素人が大失敗のパターンですね。

トピ内ID：0746771212

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ローン

2015年06月10日 23:29

アラフィフでローンを組むんですか。必ず入居者がいるのかもあるし…

トピ内ID：7616293805

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人口減少の現在、賃貸住宅の需要も減少傾向です。

🐱

ニャンと！

2015年06月10日 23:29

業者が勧める『土地活用』は、合法的な詐欺と疑ってかかっても・・・・・荒唐無稽な被害妄想ではありません。賃貸の家主は、法律で保護される『消費者』の立場ではなく・・・・・法律で保護されない『事業者』の立場になるのです。トピ主様がお考えのように・・・・・・借り手があるとは限らない・悪質な入居者による家賃の不払いや近隣トラブルを解決するのはトピ主様の責任さらに・・・・・・テラスハウスは、隣家と壁を共有するので騒音トラブルが発生しやすい・特に真ん中の家は、両側が壁なので、騒音問題に加えて、採光に問題がある・従って、普通の一戸建てよりは条件が悪い収入面では・・・・・・住宅会社は、毎年、安定した収入があると勘違いさせる詐術を駆使しています・賃貸住宅が全て埋まっても、採算割れのリスクが極めて高いと考えるべきです・賃貸住宅である以上、経過年数に合わせて、補修費用が増大する・建物は古くなる一方なので、経過年数に合わせて、家賃を値下げしなければならない・最終的に、建築費用 + 補修費用が、家賃収入を上回る可能性が高くなります。

トピ内ID：9545538707

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テラスハウス・・・

トマト

2015年06月11日 11:59

やめたほうがいいと思います。購入し住まれた後できっと後悔されると思うので思わず出て来てしまいました。私の親が賃貸用に建てたテラスハウスに家賃を払い住んでいます。まずテラスハウスは非常に隣の音が響きます。自分たちの隣に子持ち世帯が入居しようものなら確実に騒音に悩まされることになります。土日などの休日に家でゆっくり静かに過ごせず、イライラするようになるかもしれません。そして借りる側からしても、大家と同じ敷地内、同じ建物に住むのはあまり居心地の良いものではないかもしれません。不動産屋を通しても苦情の処理など、面倒が増えそうです。小さな一戸建てに建て替えられるのが、一番穏やかな老後を迎えられるのではないでしょうか？

トピ内ID：1442101667

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そこは空室リスクの問題ですね

まるぼーろ

2015年06月11日 11:59

まず、都心から１時間弱と言ってもどこの都市の話かによっても変わりますので、もっとわかりやすくすべきです。都心とは大都市の中心のことを言いますので、日本には都心がいくつもあります。それはともかく、ポイントになるのは残り２軒の空室リスクですね。仮に２軒とも空室になった場合にローンは支払えるのか。単なる建て替えなら支払えたはずのローンが、テラスハウスに買い替えたばかりに支払えないということが起こってはならない。もちろん満室ならローン負担はないか少額で済むのかもしれませんが、老後は収入を増やせる可能性が少ないのですから、リスクはとりたくない年代ではないでしょうか。もし空室でローンが払えなければ自宅が競売にかけられることを意味しますし、そうでなくても老後資金を取り崩す羽目になりますよね。そのリスクを取るのですかという話です。もちろん新築直後はまず間違いなく満室になるでしょう。しかし10年後はそうはいきません。お二人で近所の築10年のアパートや賃貸戸建を見て回りましょう。どれほど空いているか、どれほど家賃を下げたか。現実をデータの形で見せましょう

トピ内ID：6346471218

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成功例

🐱

ミント

2015年06月11日 23:29

アウトドアの趣味が高じて、女性一人暮らしでも戸建てに住みたいと思い、賃貸併用住宅に店子のほうで入居したことがあります。長屋の隣人は大家さんの息子さんファミリーでした。もともと農地からの転業でこの長屋のほかにもアパート経営をされている方で、大家さんの隣地に建ちました。将来的には大家さんの母屋を立て替えて息子夫婦が住むそうで、仮の住まいとして賃貸に転用しやすいようにしたそうです。狭いけど戸建て、というニッチな需要にあう工夫をすれば案外うまくいくかもしれません。私が利用した部屋は、平屋を利用して屋内ペット可、ピアノ可（居室はお隣とつながっていなかったので）、1坪ぐらいのガーデニングができるウッドデッキ、部屋のすぐ前の駐車場には屋外用の簡易物置がついていました周辺よりは家賃が高めでしたが、他に無い特徴ある設備だったので気になりませんでした。現代風の土間がある住宅（高級な自転車が置ける）やシャッターガレージのある住宅（車が趣味）なども高所得の独身者相手に成功しているみたいです。

トピ内ID：6213609942

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横レス失礼いたします・・・・・　『成功例』　についてですが

🐱

ニャンと！

2015年06月12日 17:30

大家さん・以前よりアパート経営をされていて実績と不測の事態に対するノウハウがある・高齢になっても後継者がいるので安心・複数の建築会社から相見積もりを取って値切り、割安の物件を使える・自己資金あるいは銀行融資で計画的にまかなえるトピ主様・賃貸住宅のノウハウが全くなく、不測の事態にはお手上げ・アラフィフで後継者がいないので、高齢になれば対応不能に陥る・上記の事から、手数料を支払って管理会社に任せる必要がある・住宅会社の言うがままのぼったくり価格の物件を使用・さらに住宅ローンでまかなう同じ土俵で考えるのは無茶ですよ？

トピ内ID：9545538707

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音より何より資金は大丈夫ですか

匿名

2015年06月14日 12:21

先ず賃貸物件を管理する立場になられるのであれば、物件が空き部屋の状態でも経済的に逼迫しないことは最低条件ですそのほかに設備投資の資金は用意できますか？キッチンを始めとする水廻り設備は１０年～１５年で交換ですそういった資金は潤沢に用意できる環境であれば良いと思いますですが木造のテラスハウス、今まで戸建てに住んでおられたのであれば音が響きますよ始めは夫婦で入居され家族構成が変わった場合にお子さんの出される声や振動は凄いですよ私なら資金があってもその物件のオーナーにはなりません良い条件の物件であれば不動産屋が直接管理して賃貸物件として貸し出しますトピ主さんご夫婦が何も分からない素人と分かっているから甘い言葉をかけるのですローンを組まれるなら建て替えに賛成です

トピ内ID：6699677181

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住宅ローン

カルパ

2015年06月14日 12:21

賃貸併用住宅では住宅ローンを組む場合、基本的に居室が半分以上無いと組めません。ですが、内容を見る限り、居室が半分を超えないのではないでしょうか? その場合、住宅ローンではなく、金利の高いアパートローンになるので、あまりお勧めできません。居室の割合も銀行によって異なり、50％以上、50％超等ありますし、賃貸併用住宅では住宅ローンを組めないという銀行の方が多いと思います。賃貸併用住宅は経営を考えないといけませんから、かなり勉強されてから購入された方がいいです。近隣の駅から徒歩15分は好立地では無いものの、悪くはないと思いますが、ハイリスクではあると思います。

トピ内ID：9345385409

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一番のデメリットは高齢者は二階に上がれないこと

💄

lam

2015年06月18日 12:49

テラスハウスということは大家スペースも二階建てですよね？高齢者は二階に上がれませんから、終の住処には出来ません。また、駅徒歩15分という立地はファミリー向けで、DINKSは駅徒歩5分近辺に住みます。お子さんのいないトピ主さんご夫妻は、赤ちゃんの音にたえられますか？朝四時に泣きますよ。という話を旦那さんにしてみて下さい。

トピ内ID：3595512453

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