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オーナーチェンジについて

レス17
（トピ主 1 ）
🙂
賃貸物件の謎
話題
ちょっと不思議に思うことがあって皆様に質問させてください。
中古物件で、現在入居者がいて利回り１３%とか１０%なのにオーナーがその物件を手放す理由はなぜなんでしょうか？
私には、そこが腑に落ちないんですよね。

中古物件だから固定資産税も安いと思います。
利益もあるのになぜ物件を売りに出すのか？と言う疑問です。

考えられるのは、ハザードマップの危険区域で将来が不安。
入居者が煩くて修理修繕費用がばかにならない。
高齢になって不動産の断捨離をしている。
相続した人が、将来の不良債権と思って早めに手放したいと考えている。

そのほか、考える事はどのようなことでしょうか？
ご教示いただきたく存じます。

トピ内ID：5548993760

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先日読んだ情報で

💰
バブリー
ある情報サイトですが。 親から多額の遺産を受け継いだ人が、相続税を節約するために、マンション所有したりするらしいです。 時間に余裕が有れば優良物件を一から探すところ、相続手続きまでに時間がなかったので、担当になってる税理士が、別件で世話をしたマンションオーナーに頼んで、１つ条件のいいマンションを譲ってもらったそうです。 譲ったオーナーも、その税理士には自分が相続した時に世話になったからと、快く譲ったそうです。 資産家同志、持ちつ持たれつのやり取りがあったり、今持っている物件より更にいい物件を得るために売る事もあるでしょう。 オーナーチェンジすると、ちょっと心配にはなりますけど、そこの物件は他の人も欲しいくらい優良だという場合もあるんですね。

トピ内ID：1245242201

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3年前に手放しました。

🙂
みく
理由はまさに 入居者が煩くて修理修繕費用がばかにならない。 コレです。家賃滞納は当然のこと。 しょっちゅう電話が入るようになり、雨漏りで物が落ちてきて怪我をしただの、慰謝料請求するだの。私は個人所有でしたので、弁護士もついてませんでしたので、その後不動産会社が買い取ったのですが、そういう会社だと顧問弁護士がついてるので良いですね。 個人では厳しかったです。古くなると修理箇所も多いですしね。＋にはなかなか なりません。

トピ内ID：5514197796

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そういうことは

041
たらこ
オーナー個人の事情だからいろいろな理由があるでしょう。 急にまとまったお金が必要になったとか。 利益がある物件だから、逆に買い手が出てくるんじゃないですか？ トピ主さん、なぜ売る理由を知りたいのですか？ 近い将来賃貸のオーナー業でも始めたいの？ 人それぞれだから、他人が腑に落ちる理由はないと思います。

トピ内ID：0722348702

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では

041
とおりもん
1）利回り13％以上の投資先に乗り換えた 2）妻が借金が嫌いで自宅を作るのに現金が必要になった 3）少子化の流れからから早めに不動産投資に見切りをつけた 4）相続する上で兄弟間で清算が必要で現金化が必要になった 5）息子が私立の医学部に行くなど目先の現金が必要になった 6）利回りが良い内は物件の本体価格が高いので劣化する前に新しい物件に乗り換えた。 1から3は私の経験です。 1と3は理由としては似ていて、行動に出る動機が違うだけです。 4から6は知人の経験です。 ＞修理修繕費用がばかにならない この状態は利回り13％にはなりませんから、高い利回りなのになぜ手放すか？という問いの答えにはなり得ません。。 利回りが悪いからという理由になるでしょう。 ＞ハザードマップの危険区域で将来が不安 買う前に調べる内容です。 そこに不安を感じれば最初から買いません。 まあ究極の理由は「目先の現金が必要になった」でしょうね。 その現金をどう扱うかの動機が沢山あるって事でしょう。 投資先を変えるとかリスク対応とか、理由は様々ですけど、いずれも現金化する必要に迫られたってことです。

トピ内ID：3853346301

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良く知られている原因

🙂
匿名
デッドクロスという用語を検索してみましょう。 ローンと減価償却費と課税所得や税率の関係で事業としては黒字なのにキャッシュフローはマイナスになることがあります。 この状況は物件の減価償却が進み古くなった時に起きやすいのですが、修繕費などがかさむ時期でもあり、マイナスのキャッシュフローに耐えられなくて売却することがあります。 そして購入するほうも同じ状況に陥るわけにはいかないので、それなりの利回りが無いと購入しないというわけです。 不動産投資をするなら、税金の支払いも含めた経費を計算したうえできちんとお金が残るのかを確認する必要があります。 それ以外にも原因は考えられますが、不動産投資をするならきちんと勉強をして理解してから物件を購入しましょう。

トピ内ID：1011711331

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今、現金が必要だから、です。

🙂
あらかん
担保に入れてお金を借りても返し続けなくてはいけないなら、いっそ売ってしまおう、ってなりますよね。 特に相続財産だったりしたら。 トピ主さんがおいくつかわかりませんが、60歳でお金が必要で、20年ローンなんて無理ですから。 オーナーが債務返済のために売る場合もあるでしょうし。 何割か損だ、と言われてもいますぐ、まとまった現金が必要なら売るしかないです。 時間（年月）もお金なんですよ。

トピ内ID：5610118079

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考えられるのは

🐱
Pr.猫股足袋
>現在入居者がいて利回り１３%とか１０% １．それは古い契約で、解約されてしまえば、次の借主からは到底今までの家賃は貰えなくなる。 ２．建物の老朽化が進行して、近い将来大幅な管理費のアップが予想される。 ３．「いま売れば高く買い手が付きますが、あと数年先には 絶対今の値段は付きません。早く手放すべきです」などと、悪徳仲介業者に煽られて、手放した。 ４．相続で継承したが、収益不動産に興味はない。現金化して 好きなことに投資したいという人が手放した。

トピ内ID：3648711671

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相続人がいない

041
匿名
高齢者の断捨離。 現金に替えて、生きてるうちに使いたい。 じゃ無いかな？

トピ内ID：6428437667

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それぞれだと思いますが

🙂
通りすがり
売り時だから。回収して想定していた利益が出ていても、今後どうなるか分からないので売れるうちに売っておく。 手元資金が必要になったから。

トピ内ID：1892961123

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現金が必要になった

🐱
アラカンです
そもそも何のために家賃収入を得るのか 一つは継続的な収入の確保 税金対策あるいは相続税対策 トピ主さんの目的は前者一択なので、なぜ利回りがいいのに手放すか という事に悪いことしか想像できないという事ですよね。 もちろん、何らかの瑕疵があるのではないか、 騙されているのではないか というのもありますので、慎重にしなければならないでしょう ただし、後者の場合も多いんですよ つまり現金で財産を持っているとそのまま相続税が課税されますが 不動産でしかもローンなんてあるとかなり評価が安くなります。 そういう場合、相続した時に相続税の現金が足りないから 一部不動産を売って充てるなんて事もありますし 相続した人が不動産管理なんてしたくないって思ったのかもしれません また、相続人が複数いて現金化して分けなければならなかったのかもしれません。 まぁ他にも本業が失敗してうって現金が必要になったのかもしれませんとか いろいろです

トピ内ID：0257733741

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修繕費などの値上がりが決まったとか

🙂
中村
立地が良ければ、中古物件でも稀に固定資産税が上がることもあります。（または横ばい） 管理が面倒になったか、目先の現金でしょうね。

トピ内ID：5102736786

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そうですね…。

🙂
ちどり
真っ先に思い浮かぶのは、他に負債等があるということですね。 その物件単体だけでみれば収益物件なのかも知れませんが、他に負債があったり利益の出ない物件等を抱えており、その利益だけでは他の負債等が埋められなくなったから売りに出して現金化したい、ということもあると思いますよ。 あるいは、利益がある＝価値の高いうちに売却し、現金で資産を持っておきたいとか、より条件のいい収益率の高い物件を購入するということも考えられると思います。 あるいは、例えば将来的に相続が発生した時に、共有名義では維持管理が難しくなることを考えたり、二次相続が発生する時のことを考えて、売却するということもあると思いますしね。 利益が出るといっても、今と同じ利益が永遠にもたらされる訳ではありませんし、かといって負の理由だけで手放すだけではないと思いますし、それはオーナーさんの理由により様々だと思います。 人様には色々な事情も都合も、その人が考えるタイミングというのもあるのですよ。

トピ内ID：1056212374

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ババ抜きだから

💰
キング
　不動産投資ですが、最後にババを掴まないよう、誰だって売り時を考えていると思います。 　適当なタイミングで売って、そのお金で、また別の物件に投資して利益を狙いますから。 　 　こういった不動産投資は、「ババ抜き」だと聞いたことありませんか？　 　空室が目立つようになってから、やっと売ろうとしても、投資家から見向きもされなくなります。 　入居者がいれば、すぐに賃料が入る計算になりますから、購入希望者からすれば、入居者募集の手間が省けていいんです。 　それに、そこそこ入居者が居るタイミングで売らないと、手元にあるババを誰も引いてくれなくなりますからね。 　あとは、色々な理由があると思いますよ。

トピ内ID：6745866271

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実は・・・

🐱
しゃしゃり部
先ず、利回り何％という表記ですが、購入価格と家賃収入だけで計算した数字で償却費や修繕費、店子の質などの情報がすっぽり抜けています。 これに引っかかって物件を購入するような人は単なる「カモ」です。 でもって、手放す理由ですが私の場合は「実質利回りが５％を切った」という線引きがあります、売りに出た広告では「９．４％」になってましたけど・・・ この利回り５％ラインは不動産をたくさん所有して運用している人だとわかりますが「見切り時」なのです。 詳しくは企業秘密なので書きませんが、売り出し広告で１５％以上の利回りでも中古物件はかなり詳細な調査を入れてからしか買わないのが普通です。 ちなみに、私の見切り物件の購入者も大抵の場合は投資物件の購入が始めてという人ばかりです。 まれにですが、購入してからビルメンテナンスや電気、配管、その他諸々の資格を取りまくって補修は全部自分でやり、リニューアル工事も日曜大工でプロ並みの仕上がりで工事し、とんでもない利益を上げるツワモノも何人か居ましたよ。 そういう人は今もお付き合いがあり、見切るちょっと前に出物物件として直接取引で安く譲り渡すこともあります。 不動産に関しては「努力は報いられる」と言えますが、中古物件に関してはまさに「血と汗の結晶」くらいの根性で物件と向き合わなければ儲かりません。 新築から投資する不動産って意外と儲かっているでしょ？

トピ内ID：3157192720

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トピ主です。

🙂
賃貸物件の謎 トピ主
皆様、ありがとうございます。 気になって質問させて頂いたのは、別荘物件（別荘地だと年間維持管理費が遺族に負の遺産になるから）じゃなくて交通の便も悪くなく観光地に近いところに、キャッシュで購入して季節によって別荘として使うか賃貸に貸すかって考えて悩んだ末、質問させて頂いた次第です。 ご意見すごく参考になりました。 ババ抜きのような厄介な損する物件だとすれば、二次相続の時に遺族が余計なものを買ってと怒りそうですね。 親の遺産でキャッシュが手に入ったもので、いろいろ資産運用とか考え中ですが、不動産運用は素人の私には厳しいようですね。 昨日は、不動産オーナーの動画サイトも見てみましたが、他人のオーナーが維持管理するのは見ていて面白かったのですが、自分がいざやるとなると大変そうでした。 海外では、ジョージアのワールドトレードセンター（2024年オープン）のホテルの一室を買って賃貸にしたら収益はどれぐらいだろうなんて考えたり、不動産関連のネットを毎日見ています。 メリットやデメリットをよく考慮します。 皆様、アドバイスありがとうございました。 少し頭を冷やします。

トピ内ID：5548993760

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元本回収したら

🙂
ぴーたいる
賃貸物件は古くなると、メンテナンス費用がかかります。そして古くなりすぎる と売れにくくなるでしょう。それにオーナーの経済的事情もあるかもしれません 元本回収されているなら、売却して次の物件を購入したりいろいろな考え方が あるでしょう。不動産を持つことはリスクが伴いますので、売れる時に売ると 言う考えはアリだと思います。

トピ内ID：6635523389

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現金がほしい

🐱
黒猫
利回りが良い内に手離れしたい。 すぐにこのくらいの理由は思い付きますが？

トピ内ID：4510899486

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